Verwaltung von Mietliegenschaften Lernziele

Auftragsnehmer (Beauftragten Verwaltung)

• Getreue und sorgfältige Geschäftsführung
• Nach dem Willen des Auftraggebers handeln
• Persönliche Ausführung des Auftrages (Art.398 Abs.3 OR)
• Rechenschaftsablegung und herausgabe der Akten

Auftraggeber (Besteller Imobilieneigentümer)

• Honorarzahlung für geleistete Dienste
• Entschädigung aller Auslagen und Spesen (sofern nicht im Honorar)
• Befreiung von den Verbindlichkeiten aus der Auftragsführung (Handwerkerrechnungen etc.)
• Ersatz des Schadens, den der Auftragnehmer bei der Ausführung erlitten hat.

1. Parteien
2. Objekt
3. Vertragsbeginn,Vertragsdauer und Vertragskündigung
4. Aufgabenbereich und Vollmachten
5. Kopetenzsumme für Ausgaben
6. Abrechnungstermine
7. regelung des Zahlungsverkehrs
8. Besondere Vereinbarungen
9. Honorar und Spesen
10. Gerichtsstand
11. Ort,Datum und Unterschriften

1. Kontaktaufnahme zwischen Eigentümer und Verwaltung
2. Besichtigung der Liegenschaft, Studium der vorhandenen Akten
3. Ausarbeitung einer Offerte mit Festlegung des Arbeitsumfangs sowie Rechte und Pflichten
4. Erstellen des Bewirtschaftungauftrages,Unterzeichnung
5. Aktenübernahme mit übernahme-/Übergabeprotokoll
6. Nötige Orientierungen und Beginn der Verwaltungstätigkeit

Stammakten

• Katasterplan
• Grundbuchauszug
• Evtl. Hypotheken und Steuerwert der Liegenschaft
• BAupläne
• Schliessplan mit Sicherungsschein/-Karte
• Nebenkostenverteilschlüssel
• Handwerker und Unternehmerverzeichnis

Verträge

• Mietvertäge
• Serviceverträge
• Versicherungspolicen
• Hauswartungsvertrag inkl. Pflichtenheft Inventarliste
• Sonstige Verträge

Bevor ein Inserat Entworfen werden kann muss man Festestellen : Welche Zielgruppe möchte ich erreichen (Jung,Alt,Familie,Alleinstehende)  / Wo kann ich am besten diese Zielgruppe erreichen.

Folgende 4 Fragen Sind zu beachten

• WAS? (Gestaltung ,Text)
• WO? (Zeitung,Internet,BAureklame)
• WANN? (Zeitpunkt der erscheinung)
• WIE? (Anzahl Inserate,Grösse)

Die Wichtingsten Informationen müssen ersichtlich sein sowie besonders Positive Punkte sollten Hervorgehoben werden.

• Ort
• Wohnungsgrösse
• Stockwerk
• Mietzins und Nebenkosten
• Bezugstermin
• Vorzüge (Gebäude in ruhifer LAge,nahe Öv)
• Verwaltung mit Kontaktperson

Vermietungsaktivitäten

1. Eingehende Bewerbungsunterlagen sichten
2. Auskünfte einholen : Betreibungen, Leumundzeugnis, Handelsregisterauszug,Steuerauskunft,Referenz Bank
3. Auswahl und Entscheid
4. Mietvertrag abschliessen
5. Abgabe-/Übergabe Termin vereinbaren

Zahlungsfähigkeit

• Betreibungsauszüge
• Liegt der Mietzins im verhältnis zum Einkommens des Mieters (max 30% des Einkommens)

Zumutbarkeit

• Refernzauskünfte bei bisheringen Vermietern oder Arbeitgeber einholen.
• Bei grossen Teuren Geschäftsmieten Handelsauskunft einholen

• Passt der Mieter zu der Bestehenden Mieterschaft (Mietermix)
• Passen HAustiere, Kinder oder Ältere Menschen in die Liegenschaft
• Wie ist der Persönliche Eindruck
• Trögt der Mieter Sorge zum Mietobjekt.

Der Mietvertrag ist ein zweiseitigen Rechtsgeschäft,was bedeutet,dass zum gültigem Abschluss eines Mietvertrags eine Einigung zwischen Vermieter und Mieter in den wichtigsten Vertragspunkten bestehen.

Zu den wichtigsten Vertragspunkten gehören:

• Mietobjekt
• Mietzins
• dauer
• Kündigung

Der Mietvertrag bedarf keiner besonderen From.

• Schriftlich
• mündlich
• stillschweigend

Empfolen ist aber Schriftlich

• vERTRAGSPARTEIEN
• mIETOBJEKT
• rÄUME ZUR mITBENUTZUNG
• mIETBEGINN
• kÜNDIGUNGSFRISTEN/tERMINE
• Mietzins
• Berechnungsgrundlagen zum Mietzins
• Nebenkosten
• Sicherheitsleistungen zum Mietvertrag
• Allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag
• Unterschrift

Geschäftsräume

• Kündigungsfrist mind. 6 Monate
• Erstreckungsdauer 6 Jahre
• Sicherheitsleistung Keine in der Praxis 6 Monatsmieten

Wohnungen

• Kündigungsfrist 3 MOnate
• Sicherheitsleistung max 3 Monatsmieten

Unbestimmte Dauer, unbefristetes Mietverhältniss

• Am häufigsten verbreitet
• Frei bestimmbare Kündigungsfrist (jedoch min. 3 Monate bei WM und 6 Monate bei GM)

Vorteile :

• Jederzeit Kündbar

Nachteil:

Bestimmte Dauer, befristetes Mietverhältnis

• Als befristet gilt ein Mietverhältnis dann, wenn es ohne Kündigung mit dem Ablauf der vereinbarten Dauer endigt.
• Während der Festen Vertragsdauer sind keine Mietzinserhöhungen erlaubt. (Ausgenommen mit Index-oder Staffelvereinbarung)
• Der Vertrag endent nach Ablauf der Frist autoatisch und bedarf keiner Kündigung

Vorteile :

• Keine Mietzinserhöhung

Nachteile

• befristet

Indexierter Mietvertrag

• Mindesmietdauer 5 Jahre
• Huptsächlich bei Gewerbe
• Kündigungsrecht z.G Mieter/Vermieter möglich
• LIK abhängig (Landesindex der Kosumentenpreise)
• Anküdigungsfrist erhöhung mind. 1 Monat im Voraus mit amtlichem Formular

Staffelmiete

• Hilfe für z.B Start up Unternehemen
• Mindesmietdauer 3 Jahre
• Anpassungsmöglichkeit 1 x pro Jahr
• Staffelung muss im Mietvertrag festgehalten Sein
• Ankündigungsfrist erhöhung mind. 4 Monate im Voraus mit amtlichem Formular

3 Monate für Wohnungen

6 Monate für Geschäftsräume

2 Wochen für möblierte Zimmer und seperate Einstellplätze

• Nach Art. 162 ZGB und Art. 14 PartG bestimmen Ehegatten und eingetragene Partner über die Wohnung gemeinsam die sogenannte Familienwohnung
• Nur mit zustimmung Beider Partner kann gekündigt werden
• Im falle dass durch die Vermietung gekündigt wird muss das amtliche Formular seperat an beide Partner übergeben werden (Nur mit beider Unterschrift kann gekündigt werden)

Ausserordentliche Kündigungen sind in Ausnahmesituationen möglich, diese sind gesetzlich geregelt nachfolgend einige beispiele.

• Vorzeitige Rückgabe der Sache Art 264 OR --> Mieter stellt einen zumutbaren und zahlungsfähigen NAchfolgemieter welcher den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen übernimmt. Ach muss das Mietobjekt in dem aktuellen Zustand übernommen werden.
• Tod des Mieters Art 266i OR----> Mit dem Tod des Mieters geht der Mietvertrag automatisch auf die Erben über. Die gesetzlichen Erben können den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin kündigen. 
• Zahlungsverzug des Mieters Art. 257d OR ---> Ist der Mieter mit dem Mietzins in Rückstand geraten so kann der Vermieter eine schriftliche Zahlungsfrist ansetzten, in dieser ZAhlungsfrist muss dem Mieter angedroht werden dass das Mietverhältnis aufgelöst wird bei nicht einhalten.
• Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtsnahmepflichten Art. 257f OR----> Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung wiederholt seine Sorgfalts-und Rücksichtsnahmepflichten,kann der Vermieter den Mietvertrag mit einer Frist von 30 Tagen auf Monatsende Kündigen

• Ist der Mieter im Rückstand,so muss ihm der Vermieter eine schriftliche ZAhlungsfrist setzten
• In dieser ZAhlungsfrist muss zudem dem Mieter angedroht werden, dass das Mietverhältnis aufgelöst wird bei nicht einhalten der ZAhlungsfrist
• Nach unbenutztem Ablauf der ZAhlungsfrist kann der Vermieter das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen auf das nächste Monatsende auflösen
• Bei Familienwohnungen muss sowohl die Kündigungandrohung wie acuh die Kündigung beiden Ehepartner seperat zugestellt werden.

Eine nichtige Kündigung entfaltet keinerlei rechtliche Wirkung

• Es haben nicht alle Mietparteien die Kündigung unterzeichnet
• Die Zustimmung des Ehepartners bei Familienwohnungen fehlt
• Die Kündigungsandrohung nach art.257d OR wurde nicht beiden Ehepartnern seperat zugestellt
• Die Kündigung wurde nicht beiden Ehepartner seperat zugestellt
• Vermieter hat nicht das vorgeschriebene amtliche Formular verwendet

• Bei der Rückgabe uss der Vermieter den ZUstand der Sache prüfen und Mägeln und diese sofort beim Mieter melden
• Übernahmeprotokoll und allfällige Mängelliste des auszuziehenden Mieters mitnehmen
• Wohnungsabgabe spätestens am letzten Tag der Mietdauer durchführen
• Der Mieter ist in folgenden Punkten haftbar---> Reinigung,Kleiner Unterhalt,Mängel ausübermässiger Abnutzung/Beschädigung,BAuliche Änderungen ohne Zustimmung der Vermieterschaft

Voraussetzung für die HAftung sind

• MAngel für dessen Behebung der Mieter einzustehen hat.
• Mangel bei einzug noch nicht bestanden hat
• Mängelrüge rechtzeitig erhoben wurde

Die Abgeltung der MAngel können über 3 Arten erfolgen

• Minderwert (z.b schlagstelle im LAvabo) ---> Kleine Schäden die den ersatz der Einrichtung nicht rechtfertigen
• Reperatur (z.B defekter Geschirrspüler)---> Muss eine Einrichtung durch verschulden des Mieters Repariert werden so gehen sämtliche Kosten zu seinen Lasten
• Neuanschaffung/Instandstellung abgelten (z.B Neuversiegelung Parkettboden) ---->Ist eine Einrichtung nicht mehr reparierbar muss die neu angeschafft werden. Die Kosten fallen dem Mieter zu Lasten, jedoch unter berüchsichtigung der paritätischem Lebensdauertabelle des HEV.

• Bei der Rückgabe ist es die Pflicht des Vermieters den Zustand der Sache zu überprüfen auf allfällige Mängel und diese Sofort dem Mieter mitzuteilen.
• Versäumt er dies so verliert er die Ansprüche gegenüber dem Mieter sofern es sich nicht um Mängel handelt die bei einer wohnungsübergabe nicht erhennbar waren

Die Lebensdauer einer Parkettversiegelung beträgt 10 Jahre. Die letzte versiegelung wurde im JAhr 2005 durchgeführt. NAch Auszug des Mieters im JAhr 2009 stellte man diverse Schlagstellen und Wasserflecken fest.

Der Anteil bis zum Auszug beträgt 4 JAhre dies gilt als amortisiert und dieser Kostenanteil (4 von 10 JAhren) muss der Vermieter tragen. Die JAhre welche die Parkettversiegelung bei normalen Gebracuh noch hätte halten müssen (6 von 10 Jahren), ist dem Mieter zu tragen.

Somit kann 60% der Rechnung für die Neuversiegelung weiterbelastet werden an de Mieter.

Schwerer Mangel (schwerwigende Mängel)

• Der Gebrauch der Mietsache ist ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt

mittlerer Mangel ( untergeordnete Mängel)

• Der Gebrauch der Mietsache ist beeinträchtigt oder vermindert.

Leichter Mangel (kleine Mängel)

• Geht zu Lasten des Mieters
• Mängel die durch Reinigung oder selbst reperatur behoben werden können
• Mängel die unter 150CHF bis 200CHF

Pflichten des Mieters

• Meldung des Mängels an den Vermieter/Verwaltung
• Behebung verlangen
• Zutritt zum MIetobjekt gewähren für z.b Handwerker
• kleiner Unterhalt leichte Mängel selbst beseitigen

Pflichten des Vermieters

• Behebung des Mangels
• Ersatzvornahme auf kosten des vernieters(bei mittleren MAngel)
• Minderung des Mietzins
• Schadensersatz
• Übernahme des Rechtsstreites mit einem Dritten
• Hinterlegung
• Fristlose Kündigung des Mietvertrags

Weist das Mietobjekt einen Mangel auf, ist der Mieter berechtigt, eine angemessene Mietzinsreduktion zu verlangen. Die Berechnung der Mietzinsreduktion wird durch folgende Faktoren bestimmt

• Schwere des Mangels
• Benutzbarkeit des Mietobjekts während der Mangel bestand
• Dauer des mangelhaften Zustands

Der Anspruch auf Mietzinsreduktion besteht vom Zeitpunkt der Meldung an den Vermieter bis zur Behebung des MAngels.

Beispiele:

• Übermässige Feuchtigkeit in einer 3 1/2 Zimmer Wohnung , Verrotten von Möbeln 22%
• Ungenügende Raumtemperatur für Wintermonate 20% (übers Jahr gerechnet 10%)
• Geschirrspülmaschiene unbenutzbar 3%
• Wassereinbruch führte zu wasserflecken,Feuchtigeitsflecken auf möbel kleidung mietzinsherabsetzung für 18 Tage 30%

• Sofern der Mangel nicht nach angemessener Frist seitens Vermieters beseitigt wurde kann der Mieter den Bruttoziens bei der im Kanton liegender SChlichtungsbehörde Hinterlegen
• Der Vermieter muss schriftlich vom Mieter benachrichtigt werden das er den Mietzins hinterlegen wird
• Der Hinterlegte Mietzins gilt als bezahlt somit kann der Vermieter nicht wegen nicht bezahlen kündigen
• Werden sich Vermieter und Mieter nicht einig so kann der Mieter innert 30Tagen klage gegen den Vermieter einreichen bei der SChlichtungsbehörde

Erstvermietung

• Vermieter kann Mietzins frei festlegen
• Sofern es sich nicht um einen Missbräuchlichen Mietzins handelt (Art. 269 OR)
• In der Regel liegt der Mietzins im Rahmen der orts- und Quartierüblichen Mietzinsen
• Mietzins berechnung erfolgt in 2 Schritten Mietzinskalkulation und Markanalyse

Wiedervermietung

• Vermieter kann Mietzins frei festlegen
• Folgende Einschränkungen sind zu beachten: Sofern ein Vormieter noch für den Mietzins haftet und einen Nachfolgemieter vorschlägt, so sind dem Nachfolgemieter die gleichen Mietbedingungen einzuräumen (Art. 264 OR)

Anfechtungsmöglichkeiten

• Ein Anfangszins kann als missbräuchlich angefochten werden wenn er gegeüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht wurde (Art.270b OR)
• Der Mieter kann innert 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjektes, als missbräuchlich anfechten und dessen herabsetzung verlangen (Art. 270 OR)

Die Mitteilung erfolgt am besten per Einschreiben mindestens 20 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist.

Mindesfrist 20 Tage =                         3 Tage Postzustellung (Postweg)

                                                  plus   7 Tage Abholfrist für Einschreibebrief

                                                  Plus 10 Tagge   Bedenkzeit 

• Referenzzinssatz-Veränderungen (o.a Hypothekarzinssatz gennant)
• Kostensteigerung
• Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals
• Mehrleistung des Vermieters
• Orts.- und Quartierüblichkeit
• Kostendeckung Bruttorendite

Eine Mehrleistung ist anzunehmen wenn eine eindeutige Komfortleistung oder Qualitätaverbesserung vorliegt .

Als Mehrleistung gelten  auch die folgenden energetischen Verbesserungen:

• Massnahme zur Verminderung der Energieverluste derm Gebäudehülle
• Massnahme zur rationelleren Energienutzung
• Massnahme zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen
• Massnahme zum Einsatz erneuerbarer Energie
• Der Ersatz von Haushaltsgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit gerigerem Verbrauch

Umfassende Überholungen gelten in der Regel zu 50-70% als wertvermehrende Investitionen.

• mehrere Teile einer Liegenschaft überholt werden
• die Gesamtkosten einen mehrfachen Betrag der jährlichen Mietzinseinnahmen ausmachen
• die Liegenschaft im Unterhalt nicht vernachlässigt wurde

Die Summe aus Verzinsung, Amortisation und Unterhalt ergibt den sogennanten Überwälzungssatz.

Verzinsung : Referenzzinsatz + 0.5% durch 2 = V%

Amortisation : 100 durch Lebensdauer = A%

Unterhalt Variante SVIT : Pauschal 1% = U%

Unterhalt Variante BGE: 10% von (V% + A%) = U%

Für eine Mietzinserhöhung muss der Veieter ein zuständigen Kanton genehmigtes Formulat verwenden.

Für Mietzinserhöhungen muss folgendes enthalten sein

• Den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten
• Den neuen Mietzins und die neuen Belastungen des Mieters für Nebenkosten
• Den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt
• Die Klare Begründung der Erhöhung

Für andere einseitige Vertragsänderungen muss folgendes enthalten sein

• Die Umschreibung dieser Forderung
• Den ZEitpunkt, auf den sie wirksam wird

In beiden Fällen muss folgendes enthalten sein

• Die Klare Begründung
• die gesetzliche Voraussetzung der Anfechtung
• Die Angaben der zuständigen Schlichtungsbehörde

Der Mieter kann die Eröhung innert 30 Tagen seit Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn sie diese inhaltlich für unberechtigt hält. Verpasst er die Frist, so wird die Erhöhung wirksam.