Verwaltung von Mietliegenschaften Lernziele

• Feuer- und Elementarschäden (Kantonale Gebäudeversicherungen) Ein Brand oder Elementarereignis kann ein Gebäude zerstören.
• Gebäudewasserversicherung, Hochwasser und Überschwemmungen werden im Rahem der Feuer-und Elementarversicherung gedeckt. Daneben sind aber noch andere durch wasser verursachte Schäden zu beachten.
• Einbruch
• Beschädigung am Gebäude: GEbäudeschädigung infolge eines Einbruchs, Schlossänderungskosten,wenn bei einem Einbruch schlüssel entwendet werden, Schäden durch Einbruchdiebstahl an Münzautomaten
• Glasbruchversicherung

• Aufsicht
• Wartung
• Bindeglied zwischen Mieter und Vermieter

• sorgfältigr Trennung des Arbeits-  und Mietverhältnissses
• separater Miet-und Arbeitsvertrag
• Verträge werden einzeln aufgelöst

• Pflichtheft
• Arbeitsvertrag
• Schlüsselkontrolle/Inventarliste
• Lohnabrechnung/ Lohnausweise
• Ferienkontrolle
• Versicherungspolice
• Korrespondenzen

Dient dem Hauswart als Arbeitsanweisung (auszuführenden Arbeiten sowie entsprechende Reinigungs- oder Kontrollintervall)  und dient der Verwaltung als Kontrolle

Das Pflichtheft wird von beiden Partein Unterschrieben und ist Bestandteil des Arbeitsvertrages.

Inhalt :

• Unterhalt der Liegenschaft (Reinigung)
• Wartung und Betrieb der technischen Einrichtungen
• Pflege der Gartenarbeiten
• Regelmässige kontrollgänge
• KOntakt mit der mieterschaft

Hauswart im Nebenamt

• Stundensatz zwischen 30 und 60 Franken
• gesetzliche und freiwillige Sozialabgaben und Versicherungen werden abgezogen.
• Jahreslohn sollte zwischen 3.5% und 4% der Jährlichen Netto-Mietzinses liegen

Hauswart Vollamtlich

• Sollte dem monatlichen Stundenaufwand zu einem angemessenen Stundensatz entsprechen
• dazu muss Ausbildung,bisherige Tätigkeit sowie alter berücksichtigt werden

• AHV/IV/EO----> BEitragssatz beträgt 10.25% des Lohnes und wird hälftig von Arbeitgeber und Arbeitnehmer bezahlt
• ALV ----> Beitragssatz beträgt 2.2% des Jahreslohnes und wird je hälftig von Arbeitgeber und Arbeitnehmer bezahlt
• BGV ----> Beträgt das JAhreeinkommen mehr als 21150.00 CHF muss dieser obligatorisch in Rahmen der beruflichen Vorsorge, auch passionskasse gennant , versichert werden
• UVG ---> Jeder Arbeitgeber muss seine Angestellten über die UVG versichern. Die Prämie gehen vollumfänglich zu lasten des Arbeitsgeber
• NBU---> Sofern der Arbeitnehmer mehr als 8 Stunden pro Woche arbeitet ist dies versicherung Obligatorisch.Die Prämien können vollumfänglich auf den Arbeitnehmer überwälzt werden
• KTG ----> NIcht Obligatorisch. Der Arbeitgeber ist bei Krankheit des Arbeitsnehmer verpflichtet den LOhn weiter zu bezahlen. Mit em Abschluss der KTG kann dieses Risiko auf die Versicherung überwälzt werden.

• Vertragsparteien
• zu betreute Liegenschaft
• Beginn, Dauer und Künsigung des Arbeitsverhältnisses
• Aufgaben
• Arbeitszeiten
• Salär, Sozialabzüge
• Spesen, Überstunden
• Stellvertretung
• Ferien
• Sofortige Auflösung
• Gerichtsstand, Ort, Datum, Unterschrift
• Beilagen

• Die Instruktion an technischen Anlagen und Einrichtungen durch den Fachmann
• Die geeigneten Arbeitsmittel zur Verfügung stellen
• Hauswart als Mitarbeiter betrachten
• Kontroll von Zeit zu ZEit

Gegenüber einem angestellten Hauswart haben die Servicefirmen den Vorteil ,dass für den Arbeitgeber die Abrechnung mit den Sozialversicherungen entfälklt, da das Vertragsverhältniss auf dem Auftragsrecht basiert . Hauswartsfirma für Löhne und korrekte Deklaration verantwortlich ist.

Die meisten Hauswartsfirmen verfügen über einen eigenen MAschienenpark daher fallen keine Investitionen in Hauswartsgeäte an. Die Stellertretung ist auch durch die Firma sichergestellt.

Nebenkosten ist der Sammelbegriff für alle Heiz-, Warmwasseraufbereitungs- und übrigen Betriebskosten.

Welche dieser Kosten und in welcher Form auf die Mieterschaft überwälzt werden können, ist einerseits im Mietvertrag und anderseits durch verschiedene Bestimmungen im Mietrecht geregelt (Art. 257 a-c OR und Art. 4-8 VMWG)

Sämtliche Kosten, welche mit dem Gebrauch der Liegenschaft zusammenhängen, können abgerechnet werden. Bezüglich Heiz- und warmwasserkosten sind die möglichen abrechbaren Kosten in Art. 5 VMWG detailliert aufgeführt.

Nicht abrechbare Nebenkosten

• Reperaturen
• Unterhalt
• Erneuerung
• Amortisation von Anlagen und/oder Einrichtungen
• Meteorwassergebühren,Liegenschaftssteuern und Versicherungsprämien ( Ausnahme Art. 5 Abs. 2 Ziff. h VMWG)

Mögliche Verteilschlüssel sind:

• Verteilung nach m2
• Verteilung nach m3
• Verteilung nach Anzahl Wohnungen (Große Familien zahlen im Verhältnis weniger Kosten als kleine Familien oder alleinstehende Mieter.)
• Verteilung nach Bewohnergleichwerten ( = Anzahl Zimmer, eher ungewöhnlich)

Die Heizgradtabelle enthaltet die Prozentzahlen für die einzelnen Monate. Diese Tabelle findet keine Anwendung, wenn nach effektiven Verbrauch (VHKA) Abgerechnet wird.

Beim Auszug: Die Werte für die Monate, in dennen während der Abrechnungsperiode gewohnt wurde, werden zusammengezählt. Die sich ergebende prozentuale Anteil muss durch den aus bzw. einziehenden Mieter übernommen werden.

Die Übrigen Betriebskosten werden anteilsmässig dem jeweiligen Mmieter verrechnet.

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung = VHKA

• Ziel war es durch energiesparendes Verhalten belohnt zu werden
• Mittels der individuellen Messgeräte können die Heizungskosten- und Warmwasserkosten auf die einzelnen Nutzer umgelegt werden.
• Dies bedingt muss in jerder Wohnung ein Messgerät Installiert werden
• Nach Ablesung kan der Wärmekonsum pro Mieterobjekt und somit der Kostenanteil pro Nutzer abgerechnet werden.
• 50% - 70% werden abgerechnet der rest wird nach einem allgemeinem Verteilschlüssel (m2,m3) abgerechnet.

Vorteile VHKA

• Verursachgerechtes Verhalten
• Leichte Einsparung von Brennstoffen möglich

Nachteile

• Komplizierte Abrechnung
• Mehrkosten durch Ablesung,Service und Unterhalt

• Bewirtschaftete Wohnungen
• Durchschnittlicher Wert einer Wohnung
• Durchschnittlicher Mietertrag pro Wohnung(Bruttorendite 5%)
• Durchschnittlicher JAhresertrag
• Dem Bewirtschafter zugewissenes Immobilienvermögen
• Ordentliches JAhresbudget 15-20% der Einnahmen

BEISPIEL:

• Bewirtschaftete Wohnungen : Anzahl 700
• Durchschnittlicher Wert einer Wohnung: 300000CHF
• Durchschnittlicher Mietertrag pro Wohnung(Bruttorendite 5%) 15000CHF
• Durchschnittlicher JAhresertrag 10500000 CHF
• Dem Bewirtschafter zugewissenes Immobilienvermögen 210000000 CHF
• Ordentliches JAhresbudget 15-20% der Einnahmen 1575000

1.  Allgemeine Bestimmungen : ( Artikel 253-268b OR) die sich sowohl auf die Miete von unbeweglichen wie beweglichen Sachen beziehen
2. Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzins und anderen missbräuchlichen Forderungen der Vermieterschaft bei Wohn und Geschäftsräumen (ART. 269 - 270e OR): Dieser Abschnitt umfasst im wesentlichen den ehemaligen BMM.
3. Bestimmungen über den Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn-und Geschäfträumen (Art.271-273c)
4. Aufgehoben, wird durch die Zivilprozessordnung (ZPO) ersetzt

Obligationenrecht ART.253ff

• Seit 1 Januar 2011 gilt die Zivilprozessordnung
• Vor einem Gerichtsverfahren muss ein Schlichtungsverfahren durchgeffführt werden
• Klage muss bei der Ortsansässigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden
• Ziel ist es mit Hilfe der Parteien(Mieter&Vermieter bzw Verwaltung) eine Einigung herbeizurufen
• Ein Schlichtungsverfahren kann mit Vergleich,Klagerückzug,Klageannerkennung,entscheid,urteilsvorschlag,Klagebewilligung oder Gegenstandslossigkeit abgeschlossen werden.
• Mit einer Klagenbewilligung kann der Beklagte innert 30 Tageb eine Klagen beim Mietgericht einreichen

• Der Bewirtschaftungsvertrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft (Einfacher Auftrag Rechtsgrundlage Art.394-406 OR)
• Er bedarf keiner besoderen Fromschrift (müdlich,stillschweigen,Schriftlich)
• emphielt sich jedoch schriftlich (Gilt als Vollmacht gegenüber Dritten,Auftrag jederzeit ersichtlich,Beweissicherung bei Streit)

• Kann jederzeit gekündigt werden
• erfolgt die kündigung zur Unzeit ist der zurücktretender Partner zum erstatz des andern verursachten Schaden verpflichtet
• Vereinbarungen mit Kündigungsklauseln sind rechtlich nicht bindent aber in der Parxis trotzdem im Sinne einer Absichtserklärung zu empfehlen

Auftragsnehmer (Beauftragten Verwaltung)

• Getreue und sorgfältige Geschäftsführung
• Nach dem Willen des Auftraggebers handeln
• Persönliche Ausführung des Auftrages (Art.398 Abs.3 OR)
• Rechenschaftsablegung und herausgabe der Akten

Auftraggeber (Besteller Imobilieneigentümer)

• Honorarzahlung für geleistete Dienste
• Entschädigung aller Auslagen und Spesen (sofern nicht im Honorar)
• Befreiung von den Verbindlichkeiten aus der Auftragsführung (Handwerkerrechnungen etc.)
• Ersatz des Schadens, den der Auftragnehmer bei der Ausführung erlitten hat.

1. Parteien
2. Objekt
3. Vertragsbeginn,Vertragsdauer und Vertragskündigung
4. Aufgabenbereich und Vollmachten
5. Kopetenzsumme für Ausgaben
6. Abrechnungstermine
7. regelung des Zahlungsverkehrs
8. Besondere Vereinbarungen
9. Honorar und Spesen
10. Gerichtsstand
11. Ort,Datum und Unterschriften

1. Kontaktaufnahme zwischen Eigentümer und Verwaltung
2. Besichtigung der Liegenschaft, Studium der vorhandenen Akten
3. Ausarbeitung einer Offerte mit Festlegung des Arbeitsumfangs sowie Rechte und Pflichten
4. Erstellen des Bewirtschaftungauftrages,Unterzeichnung
5. Aktenübernahme mit übernahme-/Übergabeprotokoll
6. Nötige Orientierungen und Beginn der Verwaltungstätigkeit

Stammakten

• Katasterplan
• Grundbuchauszug
• Evtl. Hypotheken und Steuerwert der Liegenschaft
• BAupläne
• Schliessplan mit Sicherungsschein/-Karte
• Nebenkostenverteilschlüssel
• Handwerker und Unternehmerverzeichnis

Verträge

• Mietvertäge
• Serviceverträge
• Versicherungspolicen
• Hauswartungsvertrag inkl. Pflichtenheft Inventarliste
• Sonstige Verträge

Bevor ein Inserat Entworfen werden kann muss man Festestellen : Welche Zielgruppe möchte ich erreichen (Jung,Alt,Familie,Alleinstehende)  / Wo kann ich am besten diese Zielgruppe erreichen.

Folgende 4 Fragen Sind zu beachten

• WAS? (Gestaltung ,Text)
• WO? (Zeitung,Internet,BAureklame)
• WANN? (Zeitpunkt der erscheinung)
• WIE? (Anzahl Inserate,Grösse)

Die Wichtingsten Informationen müssen ersichtlich sein sowie besonders Positive Punkte sollten Hervorgehoben werden.

• Ort
• Wohnungsgrösse
• Stockwerk
• Mietzins und Nebenkosten
• Bezugstermin
• Vorzüge (Gebäude in ruhifer LAge,nahe Öv)
• Verwaltung mit Kontaktperson

Vermietungsaktivitäten

1. Eingehende Bewerbungsunterlagen sichten
2. Auskünfte einholen : Betreibungen, Leumundzeugnis, Handelsregisterauszug,Steuerauskunft,Referenz Bank
3. Auswahl und Entscheid
4. Mietvertrag abschliessen
5. Abgabe-/Übergabe Termin vereinbaren

Zahlungsfähigkeit

• Betreibungsauszüge
• Liegt der Mietzins im verhältnis zum Einkommens des Mieters (max 30% des Einkommens)

Zumutbarkeit

• Refernzauskünfte bei bisheringen Vermietern oder Arbeitgeber einholen.
• Bei grossen Teuren Geschäftsmieten Handelsauskunft einholen

• Passt der Mieter zu der Bestehenden Mieterschaft (Mietermix)
• Passen HAustiere, Kinder oder Ältere Menschen in die Liegenschaft
• Wie ist der Persönliche Eindruck
• Trögt der Mieter Sorge zum Mietobjekt.

Der Mietvertrag ist ein zweiseitigen Rechtsgeschäft,was bedeutet,dass zum gültigem Abschluss eines Mietvertrags eine Einigung zwischen Vermieter und Mieter in den wichtigsten Vertragspunkten bestehen.

Zu den wichtigsten Vertragspunkten gehören:

• Mietobjekt
• Mietzins
• dauer
• Kündigung