Immobilientreuhand

Die Zukunft interessiert. Daher abhängig von Wahrscheinlichkeiten eines Ausfalls (Default) und der in einem solchen Fall zu realisierenden "Recovery Rate" (Rückzahlungsquote).

• Immobilien Asset-Management
• Kennzahlen - Management
• Langfristiger Kapital - und Mitteleinsatz
• Externe Indizes und Immobilien-Kennwerte

Eindeutige und klare Abgrenzung der verantwortlichen Einheiten. Durch mehr Spezialisierung = mehr Peformance. z.b. Abgrenzung nach Nutzungsart, Grösse, Geografie

Bildung eines Asset-Management.

Ein Asset-Manager ist der eigentliche Eigentümer oder der direkte Vertreter:
 

Aufgaben:

• Formulierung der Investmentstrategie
• verantwortlich für kurz- mittel- und langfristige Ertragsziele
• Bereitstellen von Finanzmittel und finanzielle Zielsetzungen
• Formulierung der Entwicklung bei direkten und indirekten Immobilienengagements
• verantwortlich für Immobilienperformance und Risiko-Management
• verantwortlich für periodische Berichtersattung und das Controlling

Der Portfoliomanager ist die Schaltstelle für die Entwicklung des Portfolios, er ist operativ verantwortlich für die Gesamtanlagen und für deren Weiterentwicklung durch geeignete Bau- und Investitionsprojekte.

Aufgaben:

• Umsetzung der Investment-Strategie 
• aktive Bewirtschaftung der Gesamtimmobilienanlage
• Sicherstellen der langfristigen Erträge
• Optimierung der Flächennutzung durch zielgerichtete Umnutzung oder Erneuerung (Investitionsrechnung z.b. Überwältzung auf Mietzinse, Festlegung Marktmiete,etc.)
• Optimierung der Mieterträge und der Bewirtschaftungskosten (Cashflow), FIBU
• Marketingsmassnahmen (Erstvermietung z.b. mit Marktresearch)
• Erarbeiten von Kenndaten für Assetmanager (Leerstand)
• Überwachung und Controlling der BEWI

• Diskontierungssätze für Bewertung
• Regionale Schwerpunkte
• Detailangaben zu Objekt (Leerstandsquote, Netto-Rendite, Bau- und Renovationsjahr, etc.)

Marktattraktivität : Vertikal

Objektattraktivität: Horizontal

• oben links, Verkaufen
• oben rechts, erhalten
• unten links, entwickeln
• unten rechts, investieren

Durch eine Nutzwertanalyse. Wo wird höchster Nutzen für den Eigentümer erzielt?

Durch eine Objektstrategie mit definierten Kosten für die nächsten 10 Jahre = 10 Jahres Investitionsplanung

1. Indizes auf Transaktionskosten

• Kaufpreise von tatsächlichen Transaktionen
• Problem: Preise nicht öffentlich
• Bsp: IAZI-Index, W&P-Preisindex, ZKP-Preisindex

2. Indizes auf Angebotspreise (Markterhebung)

• Wertveränderung der Bestandesimmobilien (Mietzinsänderungen)
• Problem: Vielzahl von Immobilien, daher aufwändig und Genauigkeit gering
• Bsp. Statistisches Amt, IAZI-Indizes, W&P-Angebotspreisindex

3. Indizes auf Börsenkurse

• Börsenkurse von kotierten Immobiliengesellschaften und Fonds
• Bsp. SRX-Modell, ZKP-Fondsindex, W&P Indizes, DB Rüd Blass Immobilienfonds

Dauerhafte Ertragserzielung und Wertsteigerung der Immobilie nach den Vorgaben des Investors bezüglich Rendite, Risiko und Liquidität

• Vertretung des Eigentümers gegenüber externen Stellen
• Definition und Durchsetzung der festgelegten Portfolio-Strategie (Performance)
• Führungs-, Koordinations- und Kontrollaufgaben von externen BEWI's
• Erstellen der kurz- und mittelfristigen Investitionsplanung
• Kennzahlenmanagement -> Managementinformationssystem
• Verfolgung der Markttrends

• Genauigkeits- und Detailierungsgrad der Bewertung (Einzelbewertung vs. Portfoliobewertung)
• Zeithorizont (Schnelligkeit ds Bewertungsergbenisses)
• Kosten/Honorar (Umfang des Beratungsmandates)

1. Finanzmanagement

• Vertragskonditionen mit Bank verhandeln
• Optimierung der Kapitalstruktur, EK und FK

2. Immobilienmanagement

• BEWI Kosten senken
• Erneuerung Haustechnik, Umgebung, Fassade, etc.
• Abriss oder Neubau
• Nutzung von Baureserven, evtl. Aufstockung

3. Vertragsmanagement

• Verlängerung von Verträgen
• Verschiedene Laufzeiten
• Vermietungskonzepte erstellen
• Entmietung durch monetäre Reize
• Flächenoptimierung
• Andere Miteinnahmen, z.b. Aussenwerbung

3. Verkauf

4. Kauf

• Portfoliochecks (Aufteilung in wesentliche Schlüsselmerkmale)
• Kauf oder Verkauf
• Portfoliobereinigung
• Portfolioanalysen
• Sekuritisierung (Verbriefung von Immobilien / Asset Swaps)

Verbriefung von Immobilien

PK verkauft Ihre Liegenschaft an einen Fonds und ist danch am Fonds beteiligt. = Asset Swap

Das Bilanzstrukturmanagement (engl. asset liability management, oft abgekürzt mit ALM), bezeichnet die Abstimmung der Fälligkeitsstruktur der aktiven und passiven Bilanzpositionen, respektive die Steuerung des damit verbundenen Zinsänderungsrisikos. Diese Methode des Risikomanagements wird hauptsächlich von Banken und Versicherern angewendet.

Anlagefonds sammeln Geld der Anleger und legen es nach verschiedenen Anlageprinzipien an. Es gilt dabei die Riskomischung zu beachten. Durch Streuung des Geldes auf verschiedene Anlagegenstände wir das Anlagerisiko reduziert (Diversifikation).

Mit Kauf von Fonds-Anteilen wird der Anlger Miteigentümer am Fondvermögen (Sondervermögen) und hat Anspruch auf Gewinnbeteiligung und Anteilrückgabe zum jeweils gütigen Rücknahmepreis.

Die Risiken einer Anlage in einem Portfolio werden durch das Risiko einer anderen Anlage aufgehoben, resp. werden korreliert. 

Korrelationskoefizient: 0 = kein Zusammenhang

Korrelationskoefizient: 1 = enger Zusammenhang

Risiko ist tiefer, wenn weniger Korrelation zwischen den verschiedenen Assets besteht -> höhere Rendite bei geringerem Risiko

Hedging: Risikominderung durch Diversifikation oder Investition in negativ korrelierte Assets.

1. Systematisches Risiko

(Marktrisiko und Politisches Risiko)

• betrifft alle Marktteilnehmer gleichermassen 
• kann nicht beeinflusst werden
• z.b. Inflation, Konjunktur, Poltische- rechtliche- oder steuerliche- Entscheide

2. Unsystematisches Risiko

(Objektrisiko und Portfoliorisiko)

• ist diversifizierbar
• Verteilung des Risikos auf verschiedene Anlageformen (don't pull your egg in only one basket)
• kann selbst beeinflusst werden
• z.b.Altlasten, Standort, Ertrag, Umwelt, Verwertung

Durch eine Due-Dilligence Prüfung.

Die Käufer-Due Diligence (investor due diligence) dient in der Regel:

• als Entscheidungsgrundlage für Immobilientransaktion
• der systematischen Immobilienprüfung vor dem Erwerb
• der Kaufpreisfindung
• der Identifizierung von Chancen und Risiken
• der Ortung des kaufvertraglichen Regelungsbedarfs
  • praxisübliche Gewährleistungswegbedingung erfordert due diligence
  • Risiken eines belasteten Standorts bzw. von Altlasten hat der Verkäufer zu tragen.
• der Beurteilung, ob Vertragsverhandlungen aus der starken oder der schwachen Position heraus geführt werden können.

1. Wirtschaftliche: Ermittlung Liegenschaftsdaten, Ziel- und Nutzergruppenanalyse, Wetsteigerungspotential, Struktur Mieter
2. Steuerliche: GGSt.-Pflicht?, Option?, 
3. Rechtliche: Grundbucheinsicht, Dienstbarkeiten, Mietzinsanpassung
4. Technische: Alter, Gebäude-Qualität, Baupläne, Flächenberechnungen, Baubeschrieb
5. Umwelttechnische: Altlasten, Geologisches Gutachten
6. Finanztechnische: Liegenschaftsbuchhaltung, Revisionsberichte, Netto-Einnahmen, Indexierung, DCF-Bewertung

Ab ca. 15 Titel massiv verkleinert, ab 25 Titel ist dann die Reduktion des Risikos nur noch marginal

Pareto-Prinzip: 20% der Liegenschaften machen 80% des Portfoliowertes aus. 

• geografische Risiken (Makrolage)
• Lagerusiken (Mikrolage
• Nutzungsrisiken
• Rechtliche Risiken
• Finanzierungrisiken
• Debitorenrisiken
• Instandsetzungsrisiken
• etc.

Risikostreuung im Bestand (Portfoliostufe)

• Nutzungsarten
• Objektgrösse
• Objektalter
• Standorte

Risikostreuung im Objekt (Objektstufe, Bewi)

• Flächenaufteilung
• Mieterbranche
• Vertragslaufzeit
• Nutzungskombination

• Sharpe-Ratio 
• Performance
• Anlagerendite
• Eigenkapitalrendite (ROE) = Lieg. Erfolg / durchschnittlicher Marktwert
• Rendite des investitierten Kapitals (ROIC)
• Betriebsgewinnmarge (EBIT) = EBIT / Mietertrag
• Agio / Disagio
• Bruttorendite (Mietertrag *100 / Marktwert)
• Nettorendite

Das Sharp Ratio zeigt das Verhältnis der erzielten Rendite zum eingegangenen Risiko auf.

Formel: Rendite - Zinssatz für riskofreie Anlage / Risiko (Volatilität=Schwankung) = Sharp Ratio

Kennzahl grösser = besseres Verhältnis

• >1 Überrendite
• 0-1 = Mehrrendite
• <0 Ertrag geringer als bei risikofreier Anlage.

Die Performance spiegelt den für einen Anteil, bzw. Aktie erzielten Gesamtertrag in Prozent des Marktkurses zu Beginn der Berichtsperiode.

Gesamtertrag = Ertrag (Ausschüttung) + Wertveränderung (Börsenkurs)

Immobilenfonds ca. 6.4 %

Immobilien AG: ca. 5.3 %

Die definierte Zuteilung (Diversifikation) des Anlagekapitals in verschiedene Anlagekategorien wie:

• Aktien
• Festverzinsliche Wertpapiere
• Immobilien
• Hypotheken
• etc.

um das Risiko zu senken

1. Strategisches Portfoliomanagement
2. Operatives Portfoliomanagement

Die differenzierten Immobilienarten werden erfasst und zu strategischen Geschäftsfeldern zusammengefasst.

Damit wird eine strukturierte Übersicht geschaffen. Es ist besser planbar in homogenen Einheiten.