Lernkarten

Olivier Schweizer
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Sprache Deutsch
Stufe Grundschule
Erstellt / Aktualisiert 29.07.2013 / 13.08.2021
Lizenzierung Kein Urheberrechtsschutz (CC0)
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Wie hoch ist das gesamte Immobilienvermögen in der Schweiz?


Aufteilung Direkte Anlage oder indirekte Anlage?

Welches sind die grössten Institutionellen Anleger?

2'500 Mrd. CHF

Anteil direkt = 97%,

Anteil indirekt = 3%

PK (42%), Versicherung (31%), Fonds (13%), AG (9%), Stiftung (5%)

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Was sind Anlagefonds, wie funktionieren sie?

Anlagefonds sammeln Geld der Anleger und legen es nach verschiedenen Anlageprinzipien an. Es gilt dabei die Riskomischung zu beachten. Durch Streuung des Geldes auf verschiedene Anlagegenstände wir das Anlagerisiko reduziert (Diversifikation).

Mit Kauf von Fonds-Anteilen wird der Anlger Miteigentümer am Fondvermögen (Sondervermögen) und hat Anspruch auf Gewinnbeteiligung und Anteilrückgabe zum jeweils gütigen Rücknahmepreis.

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Was ist die Korrelation?

Wie nimmt die Korrelation Einfluss auf das Risko?

Was wird als Hedging bezeichnet?

Die Risiken einer Anlage in einem Portfolio werden durch das Risiko einer anderen Anlage aufgehoben, resp. werden korreliert. 

Korrelationskoefizient: 0 = kein Zusammenhang

Korrelationskoefizient: 1 = enger Zusammenhang

Risiko ist tiefer, wenn weniger Korrelation zwischen den verschiedenen Assets besteht -> höhere Rendite bei geringerem Risiko

Hedging: Risikominderung durch Diversifikation oder Investition in negativ korrelierte Assets.

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Welche beiden Risikoarten werden unterschieden?

1. Systematisches Risiko

(Marktrisiko und Politisches Risiko)

  • betrifft alle Marktteilnehmer gleichermassen 
  • kann nicht beeinflusst werden
  • z.b. Inflation, Konjunktur, Poltische- rechtliche- oder steuerliche- Entscheide

2. Unsystematisches Risiko

(Objektrisiko und Portfoliorisiko)

  • ist diversifizierbar
  • Verteilung des Risikos auf verschiedene Anlageformen (don't pull your egg in only one basket)
  • kann selbst beeinflusst werden
  • z.b.Altlasten, Standort, Ertrag, Umwelt, Verwertung
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Wie können Risiken geprüft werden?

Zu was dient diese Prüfung?

Durch eine Due-Dilligence Prüfung.

Die Käufer-Due Diligence (investor due diligence) dient in der Regel:

  • als Entscheidungsgrundlage für Immobilientransaktion
  • der systematischen Immobilienprüfung vor dem Erwerb
  • der Kaufpreisfindung
  • der Identifizierung von Chancen und Risiken
  • der Ortung des kaufvertraglichen Regelungsbedarfs
    • praxisübliche Gewährleistungswegbedingung erfordert due diligence
    • Risiken eines belasteten Standorts bzw. von Altlasten hat der Verkäufer zu tragen.
  • der Beurteilung, ob Vertragsverhandlungen aus der starken oder der schwachen Position heraus geführt werden können.
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Welche verschiedenen Due-Diligence können durchgeführt werden und was sind Beispiele dazu?

  1. Wirtschaftliche: Ermittlung Liegenschaftsdaten, Ziel- und Nutzergruppenanalyse, Wetsteigerungspotential, Struktur Mieter
  2. Steuerliche: GGSt.-Pflicht?, Option?, 
  3. Rechtliche: Grundbucheinsicht, Dienstbarkeiten, Mietzinsanpassung
  4. Technische: Alter, Gebäude-Qualität, Baupläne, Flächenberechnungen, Baubeschrieb
  5. Umwelttechnische: Altlasten, Geologisches Gutachten
  6. Finanztechnische: Liegenschaftsbuchhaltung, Revisionsberichte, Netto-Einnahmen, Indexierung, DCF-Bewertung
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Ab wieviel Anlageeinheiten (Titeln) wird das Risiko verkleinert?

Was ist das Pareto-Prinzip?

Ab ca. 15 Titel massiv verkleinert, ab 25 Titel ist dann die Reduktion des Risikos nur noch marginal

Pareto-Prinzip: 20% der Liegenschaften machen 80% des Portfoliowertes aus. 

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Was sind Risiken (Chancen) für direkt gehaltene Portfolios?

  • geografische Risiken (Makrolage)
  • Lagerusiken (Mikrolage
  • Nutzungsrisiken
  • Rechtliche Risiken
  • Finanzierungrisiken
  • Debitorenrisiken
  • Instandsetzungsrisiken
  • etc.