Immobilienfinanzierung

1.Dynamische Modelle – mit Zinsänderungsrisiko

2.Ausgewogene Modelle – beschränktes Zinsänderungsrisiko

3.Sicherheitsorientierte Modelle – ohne Zinsänderungsrisiko

• Basis Geld- und Kapitalmarkt
• Zinssatz pass sich dem Markt an 
• Absicherung Maximalzinssatz teilw. Möglich

Vorteile: - Profit bei stabilen & sinkenden Zinsen

• Zinssatz derzeit ca. 3.5% bei Abschluss mit 3-6 Monate Laufzeit (Libor)

Nachteile: - Eliminierung Zinsvorteil bei schnell und stark steigenden Zinsen

Produkte: Liborhypothek (ohne Cap); variable Hypothek

• Zusammensetzung diverser Finanzierungsmodelle + Laufzeiten 
• «personifizierte» Hypothek

Vorteile: - eine Vielzahl von Kombinationen möglich (einzelne Tranchen)

• Risikoverteilung Bank/Kunde

Nachteile: - Bindung Bank bis letzte Tranche fällig wird

Produkte: Starthypotheken, Zinsstufenhypotheken, Zinsbandhypotheken (Liborhypo. Mit Cap und Floor)

• Fester Betrag
• Feste Laufzeit
• Fester Zinssatz

Vorteile: - klar budgetierbare Kosten

• «Einfrierung» der Zinskosten während der Dauer des Vertrages (1- 15 Jahre)

Nachteile: - Eliminierung Marktchancen bei sinkenden Zinsen

• Ausstieg aus Vertrag problematisch

Produkte: Festzinshypotheken

• Hypothek ohne feste Laufzeit
• Der Zinssatz verändert sich je nach Marktsituation
• Laufzeit: unbefristet
• Zinssatz: variabel, richtet sich nach der Entwicklung des Geld- und Kapitalmarktes

Vorteile: - Bei Senkung der Zinssätze profitiert der Darlehensnehmer meist sehr schnell

• Kurze Kündigungsfristen für das Darlehen
• Das Darlehen kann kurzfristig amortisiert werden

Nachteile: - Nicht gegen steigende Zinsen abgesichert

• Hypothek mit fester Laufzeit sowie festem Zinssatz
• Laufzeit: 1- 15 Jahre
• Zinssatz: fest vereinbarter Zinssatz über die gesamte Laufzeit

Vorteile:

• Da der Zinssatz für die gesamte Laufzeit fixiert ist, können Zinskosten im Voraus genau budgetiert werden
• Schutz vor steigenden Zinsen
• Mit der Kombination von verschiedenen Laufzeiten kann das Zinsrisiko noch gesenkt werden

Nachteile: 

• Ein Profitieren von Zinssenkungen ist nicht möglich
• Rückzahlung nur nach Ablauf der Hypothek möglich, ansonsten nur mit grossen Kostenfolgen

• Hypothek mit fester Laufzeit, die aber erst in der Zukunft beginnt
• Der Zinssatz kann bis zwei Jahre vor Auszahlung festgelegt werden und gilt über die gesamte Laufzeit
• Laufzeit: 1- 15 Jahre (inkl. max. 2 Jahre Vorlaufzeit)
• Zinssatz: Fest vereinbarter Zinssatz für die gewählte Laufzeit

Vorteile:

•  Bei steigendem Zinsniveau profitieret der Kunde vom bereits frühzeitig festgelegten tieferen Zinssatz
• Die Zinskosten können im Voraus genau budgetiert werden

Nachteile: 

• Fixer Auszahlungstag muss definiert sein
• Ein Profitieren von Zinssenkungen ist nicht möglich

Rückzahlung nur nach Ablauf der Hypothek möglich, ansonsten nur mit grossen Kostenfolge

• Hypothek, die in Form von Festvorschüssen (1-12 Monate) benutzt wird
• Nach Ablauf eines Festvorschusses wird der Zinssatz den Geldmarktverhältnissen angepasst
• Laufzeit: 1-10 Jahre
• Zinssatz: Zinsen werden nach Ablauf der Laufzeit des Festvorschusses den Geldmarktverhältnissen angepasst

Vorteile:

• Der Kunde profitiert von marktnahen Konditionen, da die Zinsen regelmässig den Geldmarktzinsen angepasst werden

Nachteile: 

• Nicht gegen steigende Zinsen abgesichert
• Grössere Zinsschwankungen sind möglich

• Hypothek mit fester Laufzeit, bei welcher der Zinssatz gegen ober abgesichert ist
• Laufzeit: 3 oder 5 Jahre
• Zinssatz: Zinssätze basieren in der Regel auf 3-Monats-LIBOR und werden quartalsweise angepasst

Vorteile:

• Der Kunde profitiert von marknahen Konditionen
• Schutz vor stark ansteigenden Zinsen durch festgelegtes Zinsband (Cap)

Nachteile:

•  Die Absicherung durch den Cap kostet eine Prämie

• Hypotheken mit fester Laufzeit, bei welcher sich der Zinssatz im Rahmen einer definierten Bandbreite den aktuellen Geldmarktverhältnissen anpasst
• Laufzeit: 3 oder 5 Jahre
• Zinssatz: Zinssätze basieren in der Regel auf 3-Monats-LIBOR und werden quartalsweise angepasst

Vorteile: 

• Der Kunde profitiert von marktnahen Konditionen
• Schutz vor stark ansteigenden Zinsen durch festgelegtes Zinsband (Cap)
• Durch den Floor kann die Prämie des Cap reduziert werden

Nachteile: 

• Kein vollumfängliches Profitiren bei Zinssenkungen unter den Floor

• Fix-Hypothek mit einmaligem Bonus von 0,5% auf der Hälfte des Hypothekarbetrages während der Hälfte der vereinbarten Laufzeit
• Laufzeit: 1- 15 Jahre
• Zinssatz: Fest vereinbarter Zinssatz für die gewählte Laufzeit

Vorteile:

•  Ideales Einsteigerprodukt für Ersterwerber mit einer attraktiven Zinssatzreduktion
• Da der Zinssatz für die gesamte Laufzeit fixiert ist, können Zinskosten im Voraus genau budgetiert werden

Nachteile:

•  Ein Profitieren von Zinssenkungen ist nicht möglich
• Rückzahlung nur nach Ablauf der Hypothek möglich, ansonsten nur mit grossen Kostenfolge

Mit dem Besitz von Wohneigentum sparen Eigentümer Jahr für Jahr Steuern. Dabei müssen zwei Faktoren bei der Besteuerung beachtet werden:

1. Die Einkommenssteuer
2. Die Vermögenssteuer

Der Eigenmietwert des Wohneigentums wird durch den von der Steuerverwaltung ermittelten Wert als fiktives Einkommen besteuert. Im Gegenzug können die Hypothekarzinsen und der Unterhalt am Steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Es gilt zu beachten, dass die Berechnung des Eigenmietwertes (brutto ca. 4% des Steuerwerts der Liegenschaft) und der abzugsfähigen Unterhaltskosten (ca. 20% des Eigenmietwerts) kantonal unterschiedlich ausfallen

Bei der Vermögenssteuer wird die Liegenschaft als Vermögen besteuert. Als Berechnungsgrundlage wird der Steuerwert (amtlicher Wert, ca 70% des verkehrswertes) verwendet. Im Gegenzug kann die Hypothekarschuld in Abzug gebracht werden

Bei der indirekten Amortisation ist die Hypothekarschuld am Ende tiefer. Der Grund dafür ist, dass auf dem Vorsorgekonto dank Zinsertrag mehr Kapital angespart wird, welches zur Tilgung der Hypothek verwendet werden kann. Dafür müssen während der Laufzeit höhere Hypothekarzinsen in Kauf genommen werden, die sich teilweise durch Steuervorteile kompensieren lassen.

Die Berufbezeichnung des Bankiers und der Name seiner Institution leitet sich von «banco» dem langen Tisch der Geldwechsler ab. Bei den Geschäften der Goldschmiede und Münzwechsler der Renaissance sowie in der Frühzeit der aus ihnen entstandenen ersten Banken in Italien und in England stand die Technik im Vordergrund: Das Prüfen der Echtheit von Münzen, das Wiegen von Edelmetallen und das Umrechnen waren kunstvolle Fertigkeiten, die beherrscht werden mussten

Kaufmännische Techniken, das Umrechnen verschiedener Masseinheiten und die doppelte Buchhaltung bildeten auch den Kerninhalt des klassischen Lehrbuchs von Luca Pacoili «Summa de Arithmetica, Geometira, Proportioni et Propotionaliti» aus dem Jahre 1494

Das Rechnerische Verständnis vom Wesen der Bankgeschäfte hat sich zum Teil bis in die Gegenwart erhalten. Noch vor wenigen Jahren meinte der Volksmund, wer rechnen könne, gehe zur Bank!

Ein gut funktionierendes Bankwesen ist wesentlicher Bestandteil eines markwirtschaftlichen Systems. Die Banken üben einerseits eine Vermittlerfunktion zwischen Sparern und Kreditnehmern aus und helfen so, überschüssige Gelder in effizienter Weise in die Volkswirtschaft zu investieren; andererseits ermöglichen ihre Dienstleistungen eine reibungslose Abwicklung des nationalen und internationalen Zahlungsverkehrs und die Bildung bzw .den Austausch verschiedener Werte in marktgängiger Form.

Das Bundesgesetz über die Banken und Sparkassen vom 8. November 1934 definiert als Bank, «wer sich gewerbsmässig und für eigene Rechnung mit der Entgegennahme von fremden Geldern und ihrer Ausleihung an unbestimmt viele Kunden befasst» und gilt noch heute. Aufsichts- und Vollzugsbehörde des Gesetzes ist die vom Bundesrat ernannte Eidgenössciche Finanzmarktaufsicht (FINMA)

Ein gut funktionierendes Bankensystem ist ein wesentlicher Bestandteil eines markwirtschaftlichen Systems.

Minimierung des Ausfallrisikos!

-        Kreditrisiko – der Kreditnehmer kommt seinem Schuldendienst nicht nach oder kann ihm nicht nachkommen

-        Pfandausfallrisiko  - Risiko, dass Verkaufs- oder Verwertungserlös der Sicherheit den Kredit nicht deckt

-        Operationalles Risiko – Ausfall oder Versagen interner Prozesse, Personen oder Systeme

             - Operationalles Risiko – Ausfall oder Versagen interner Prozesse, Personen oder Systeme

Trotz einer geringen Eigenheimquote zeichnet sich die Schweiz durch die weltweit höchste Hypothekarveschuldung aus. Die Hypothekarverschuldung per 2012 betrug etwa CHF 850 Mrd. Das entspricht einem Betrag von CHF 106K pro Kopf Gesamtbevölkerung

• der Baukredit --> dient i.d.R. der Erstellung eines Neubaus
• die Hypothek --> dient i.d.R. zur Finanzierung einer bestehneden Liegenschaft
• Immobilienleasing - neue Art

--> als Sicherheit für beide Kreditarten dienen in der Regel Schuldbriefe. Diese verkörpern das Pfandrecht

• Wird vor allem für Neubauten verwenden (kann auch für grosse Umbau)
• Kontokorrentkredit, welcher laufend bei Bezahlung der Handwerker zunimmt
• bei Bauvollendung wird der Kredit in eine Hypothek umgewandelt (sog. konsolidiert)
• die meisten Banken bieten Teilkonsolidierung an, d.h. der Kreditnehmer kann bereits während dem Bau Hypotheken abschlissen
• Kreditgeber vor allem Banken
• Der Zinssatz richtet sich vor alllem nach dem Risiko sowie der Kredithöhe

• Darlehen, welche i.d.R. für fertiggestellte Liegenschaften gewährt wird
• Baunspruchung meist in einem Betrag zum Zeitpunkt des Erwerbs
• Mitte- bis langfristiger Charakter
• Verschiedene Modelle- und Produkteformen
• Rückzahlung tranchenweise oder gesamthaft
• Kreditgeber Banken, Versicherungen, Pensionkskassen
• Der Zinssatz richtet sich vor allem nach Risiko und Betrag 
• Amortisationsraten richten sich nach Objektart und Belehnungshöhe

Bestehendes Objekt

• Vergleichsobjekte
• Preis m² Nettowohnfläche
• Beurteilung Substanz / KP
• Beurteilung Lage, Infrastruktur...
• Beurteilung Grundrisse
• Ausnützungsreserven
• Grundstückform
• Altlasten
• Verkäuflichkeit...

Bauobjekt

• Grundsätzlich dieselben Punkte
• Zusätzlich
  • Überprüfung der Anlagekosten
  • Bewertung des mutmasslichen Verkehrswerts

Prüfung des Architekten oder GU & Prüfung Mittelverwendung (Baukostenkontrolle, Handwerkerverzeichnis)

Die Banken verfügen oft über eigene Schätzer, beauftragen Dritte und haben für einfache Objekte eigene Bewertungssysteme

Finanzielle Verhältnisse (= Kreditfähigkeit)

• Einkommen/Vermögen
  • Lohnverhältnisse und - entwicklung
  • Analyse Vermögenswerte
• Eigenkapital
  • Mindestanforderungen: 20-30% der Kaufsumme
  • Vergleich von "echtem" und "unechtem" Eigenkapital (Sparkapital vs BVG-Gelder)
• Tragbarkeit
  • Maximalbelastung: 1/3 des Bruttoeinkommens
• Finanzplanung
  • Analyse Steuern und Vorsorge
  • Absicherung Invalidität und Todesfall

Persönliche Verhältnisse (=Kreditwürdigkeit)

• Berufliche Situation und Entwicklung
  • Branche, Markt, Selbständigkeit vs. Angestelltenverhältnis
• Familiärer Hintergrund
  • Zivilstand (ledig, Konkubinat, verheiratet, geschieden, getrennt)
  • Unterhaltspflichten (Alimente)
  • Soziales Umfeld (Politik, Militär, Vereinsmitgliedschaften, Hobbys)
• Persönliches Auftreten
  • Erscheinungsbild und Ruf
  • Kompetenz und Verantwortung
• Zahlungsmoral
  • Betreibungen?

• Kreditwürdigkeit
• Kreditfähigkeit
• Kredit
• Benutzung
• Verwendung
• Sicherstellung
• Konditionen / Rückzahlung
• Kündigung
• Besonderes
• Verfügbarkeit

persönliche Unterlagen

• Persönlicher Ausweis
• Letzte komplette Steuererklärung
• aktueller Lohnausweis
• Eigenmittelnachweis
• allenfalls Pensionskassen-Auszug, falls mittels 2. Säule finanziert werden soll
• Betreibungsauskunft
• allenfalls Lebenslauf und Arbeitsverträge

bei allen Objekten:

• Katasterplan
• Kaufvertrag
• aktueller Grundbuchauszug
• Baupläne, Baubeschrieb, Grundrisspläne
• Gebäudeversicherungspolice resp. Schätzungsanzeige
• Kubatur
• Zusammenstellung der ausgeführten grösseren Renovationen und Sanierungen
• allenfalls Fotos

zusätzlich bei Stockwerkeigentum

• Netto- oder Bruttowohnfläche
• Nutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft

zusätzlich bei Umbau- oder Sanierungsprojekten:

• Umbaupläne
• Kostenvorsanschlag, Handwerkerverzeichnis
• Baubewilligung, Bauzeitversicherung

zusätzlich bei Neubauprojekten

• Verkaufsdokumentation
• Kostenvoranschlag, Handwerkerverzeichnis
• Baubewilligung, Bauzeitversicherung
• GU oder Werkvertrag

Die Banken müssen bei Hypothekargesuchen sehr detailliert über das Objekt/Projekt und die Schuldner dokumentiert werden. Dies hat folgende Gründe/Auswirkungen:

• Aus regulatorischer Sicht  sind die Banken dazu verpflichtet einer Kredit seriös zu prüfen (Schutz der Sparer)
• Lehren aus den 90er - sehr grosse Kreditverluste
• Gegenseitige transparente Information als Basis einer guten Partnerschaft
• Verbesserung des Ratings  des Kreditnehmers und folglich die Möglichkei, einen  günstigeren Hypothekarzins zu erhalten

Die verschiedenen Objektarten reagieren verschieden auf Schwankung des Immobilienmarkts. Damit die Hypothekauch bei negativen Schwankungen noch genügend gedeckt ist, belehnen die Banken nicht 100%. Gewerbliche Objekte reagieren in der Regel schneller und stärker auf konjunkturelle Verschlechterungen