Immobilienfinanzierung

• Darlehen, welche i.d.R. für fertiggestellte Liegenschaften gewährt wird
• Baunspruchung meist in einem Betrag zum Zeitpunkt des Erwerbs
• Mitte- bis langfristiger Charakter
• Verschiedene Modelle- und Produkteformen
• Rückzahlung tranchenweise oder gesamthaft
• Kreditgeber Banken, Versicherungen, Pensionkskassen
• Der Zinssatz richtet sich vor allem nach Risiko und Betrag 
• Amortisationsraten richten sich nach Objektart und Belehnungshöhe

Bestehendes Objekt

• Vergleichsobjekte
• Preis m² Nettowohnfläche
• Beurteilung Substanz / KP
• Beurteilung Lage, Infrastruktur...
• Beurteilung Grundrisse
• Ausnützungsreserven
• Grundstückform
• Altlasten
• Verkäuflichkeit...

Bauobjekt

• Grundsätzlich dieselben Punkte
• Zusätzlich
  • Überprüfung der Anlagekosten
  • Bewertung des mutmasslichen Verkehrswerts

Prüfung des Architekten oder GU & Prüfung Mittelverwendung (Baukostenkontrolle, Handwerkerverzeichnis)

Die Banken verfügen oft über eigene Schätzer, beauftragen Dritte und haben für einfache Objekte eigene Bewertungssysteme

Finanzielle Verhältnisse (= Kreditfähigkeit)

• Einkommen/Vermögen
  • Lohnverhältnisse und - entwicklung
  • Analyse Vermögenswerte
• Eigenkapital
  • Mindestanforderungen: 20-30% der Kaufsumme
  • Vergleich von "echtem" und "unechtem" Eigenkapital (Sparkapital vs BVG-Gelder)
• Tragbarkeit
  • Maximalbelastung: 1/3 des Bruttoeinkommens
• Finanzplanung
  • Analyse Steuern und Vorsorge
  • Absicherung Invalidität und Todesfall

Persönliche Verhältnisse (=Kreditwürdigkeit)

• Berufliche Situation und Entwicklung
  • Branche, Markt, Selbständigkeit vs. Angestelltenverhältnis
• Familiärer Hintergrund
  • Zivilstand (ledig, Konkubinat, verheiratet, geschieden, getrennt)
  • Unterhaltspflichten (Alimente)
  • Soziales Umfeld (Politik, Militär, Vereinsmitgliedschaften, Hobbys)
• Persönliches Auftreten
  • Erscheinungsbild und Ruf
  • Kompetenz und Verantwortung
• Zahlungsmoral
  • Betreibungen?

• Kreditwürdigkeit
• Kreditfähigkeit
• Kredit
• Benutzung
• Verwendung
• Sicherstellung
• Konditionen / Rückzahlung
• Kündigung
• Besonderes
• Verfügbarkeit

persönliche Unterlagen

• Persönlicher Ausweis
• Letzte komplette Steuererklärung
• aktueller Lohnausweis
• Eigenmittelnachweis
• allenfalls Pensionskassen-Auszug, falls mittels 2. Säule finanziert werden soll
• Betreibungsauskunft
• allenfalls Lebenslauf und Arbeitsverträge

bei allen Objekten:

• Katasterplan
• Kaufvertrag
• aktueller Grundbuchauszug
• Baupläne, Baubeschrieb, Grundrisspläne
• Gebäudeversicherungspolice resp. Schätzungsanzeige
• Kubatur
• Zusammenstellung der ausgeführten grösseren Renovationen und Sanierungen
• allenfalls Fotos

zusätzlich bei Stockwerkeigentum

• Netto- oder Bruttowohnfläche
• Nutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft

zusätzlich bei Umbau- oder Sanierungsprojekten:

• Umbaupläne
• Kostenvorsanschlag, Handwerkerverzeichnis
• Baubewilligung, Bauzeitversicherung

zusätzlich bei Neubauprojekten

• Verkaufsdokumentation
• Kostenvoranschlag, Handwerkerverzeichnis
• Baubewilligung, Bauzeitversicherung
• GU oder Werkvertrag

Die Banken müssen bei Hypothekargesuchen sehr detailliert über das Objekt/Projekt und die Schuldner dokumentiert werden. Dies hat folgende Gründe/Auswirkungen:

• Aus regulatorischer Sicht  sind die Banken dazu verpflichtet einer Kredit seriös zu prüfen (Schutz der Sparer)
• Lehren aus den 90er - sehr grosse Kreditverluste
• Gegenseitige transparente Information als Basis einer guten Partnerschaft
• Verbesserung des Ratings  des Kreditnehmers und folglich die Möglichkei, einen  günstigeren Hypothekarzins zu erhalten

Die verschiedenen Objektarten reagieren verschieden auf Schwankung des Immobilienmarkts. Damit die Hypothekauch bei negativen Schwankungen noch genügend gedeckt ist, belehnen die Banken nicht 100%. Gewerbliche Objekte reagieren in der Regel schneller und stärker auf konjunkturelle Verschlechterungen

Aufgrund der Belehnungsrichtlinien ergibt sich für Eigenheime folgende klassische Rechnung (Minimalanforderung):

Kaufpreis der Eigentumswohnung                                650 000 CHF

÷ eigene Mittel in Bar (20% vom Kaufpreis)                  130 000 CHF

= Finanzierungsbedarf                                                  520 000 CHF

Davon 1. Hypothek (65% des Kaufpreises)                  422 500 CHF

Davon 2. Hypothek (15% des Kaufpreises)                    97 000 CHF

Für die 2. Hypothek besteht eine Amortisationspflicht. Sie muss in 15 Jahren, jedoch spätestens bis zur Pensionierung amortisiert sein

• Barmittel
• Wertschriften
• Lebensversicherungen im Rahmen des Rückkaufwertes
• Gebundene Vorsorgegelder aus der Pensionskasse (2.Säule - bei der Finanzierung mit Hilfe der Pensionskassengelder müssen mindestens 10% reales Eigenkapital  (Barmittel, Wertschriften, 3. Säule...) eingebracht werden)
• Gebundene Vorsorgegelder aus der Säule 3a (Bank/Versicherung)
• Erbvorbezüge (Darlehen oder Schenkung), Erbschaften
• Privatdarlehen
• Immobilien

Mit Amortisation wird die termingerechte Tilgung (Rückzahlung) einer Geldschuld bezeichnet. Dies geschieht auf der Grundlage eines Tilgungsplans. Der Tilgungsplan gibt Auskunft über die Höhe und die Periodizität der zu leistenden Amortisation.

1. direkte
2. indirekte

Die Hypothek wird mit regelmässigen Beiträgen innerhalb einer definierten Zeitperiode getilgt.

Vorteile: 

• hypothekarschuld wird kleiner
• Hypothekarzinsen sinken
• Liegenschaft als sichere Anlagemöglichkeit (Inflationsschutz)
• Psychologischer Vorteil, weil die Schuld laufend abnimmt

Nachteile: 

• Steuerabzüge nehmen ab
• Steuerbelastung steigt
• Keine Versicherungsdeckung, Risikoversicherung auf Wunsch erhältlich
• In die Säule 3a kann nur einzahlen, wer es sich zusätzlich zur Amortisation leisten kann

Für Einkommen mit Grenzsteuersatz < 20 % empfehlenswert

Die Hypothek wird über eine gebundene (3a) oder freie (3b) Lebensversicherung oder Bankkonto gedeckt. Bei Ablauf er Police oder bei Auflösung des Kontos wird das Geld zur einmaligen Tilgung der Schuld eingesetzt

Vorteile:

• Steuerabzüge bleiben konstant
• Steuerbelastung bleib gleich
• Versicherungsdeckung vorhanden
•  Zinsertrag auf die Säule 3a
• Wegen Zusatzsicherheit (Kapital in der Säule 3a) trotz hoher Hypothek in der Regel gute Zinskonditionen

Nachteile:

• Hypothekarschuld bleibt konstant
• Hypothekarzinsen bleiben gleich
• Je nach Anlage in der Säule 3a kann es zu Kursschwankungen kommen

Für höhere Einkommen mit Grenzsteuersatz > 20 % empfehlenswert (Steuereinsparungen)

Die Tragbarkeitsrechnung zeigt, was sich ein Käufer leisten kann. Als Regel für die finanzielle Tragbarkeit gilt: Die Hypothekarzinsen, die Amortisation, sowie die Unterhalts- und Nebenkosten des Wohneigentums sollten zusammen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen

Kaufpreis der Liegenschaft..........................................650 000 CHF

Eigene Mittel in bar (min. 20% vom Kaufpreis)...........130 000 CHF

Finanzierungsbedarf (Unterschied).............................520 000 CHF

1.Hypothek (65% der Kaufpreis) ................................422 000 CHF

2.Hypothek (15% der Kaufpreis)................................   97 000 CHF

Zinsen 1. Hypothek – 5% pro Jahr ................................ 21 000 CHF

Zinsen 2. Hypothek – 5% pro Jahr.................................   4 875 CHF

Amortisation pro Jahr (2.Hypothek/15 Jahre)..............   6 500 CHF

Unterhalt pro Jahr (1% des Kaufpreises)......................   6 500 CHF

Total Kosten ................................................................  39 000 CHF

Bruttoeinkommen .................................................. 127 660 CHF

Belastung in % (Total Kostenx100/Einkommen)   ......     30.55 %

Das Rating teilt einen Schuldner/Kredit in Risikoklassen ein. Das Rating hat im Normalfall einen direkten Einfluss auf den Zinssatz. In der Regel bewilligt eine Drittinstanz die Kredite; nicht die Verkaufsorganisation.

• Grosse Kreditverluste in der 90er
• Umkämpfter Markt nach guten Hypothekarkrediten
• Regulatorische Vorschriften wie «Basel II»
• Quantifizierung der Risiken; bankweit einheitliche Regelung
• Abstufung der Kreditkompetenzen
• Steuerung Kreditportfoliopolitik, Kontrolle des Risikoappetis

--> Das Risiko bezahlt der Kreditnehmer! (Versicherungsprinzip)

Vorteile:

• Professionell Kreditantragstellung und Verhandlungsführung verhilft zu besserem Rating
• Gutes Rating erhöht Konkurrenzfähigkeit
• Gutes Rating bringt besseres Pricing/Hypothekarzinssatz

Nachteile:

• Rückstufung beim Rating verursacht rasch Kostenschub beim Zinsdienst
• Schlechtes Rating verhindert Marktvergleich
• Schlechtes Rating bleibt länger unverändert

1. Der Vorbezug
   • Teil des Vorsorgeguthabens vor der Pensionierung in bar beziehen
   • Bis zum Alter von 50 Jahren ohne Limitierung
   • Ab 50 Jahren gibt es stufenweise Limitierungen
   • Mindestens CHF 20´000
   • Alle 5 Jahre
   • Besteuert (Faustregel: 8-10% des bezogenen Betrags)
2. Die Verpfändung
   • Teil des Pensionskassenansprüche als Sicherheit gegenüber dem Hypothekargläubiger
   • Somit Belehnung bis 90% möglich
   • Bank verlangt Todesfallrisikopolice des Verpfänders

Vorbezug - möglich

Vorteile: 

• tiefere Hypothek, geringere Zinslast
• Tiefere Amortisationen

Nachteile:

• keine zusätzliche Steuerersparnis
• Es entsteht eine Vorsorgelücke
• Bezug wird besteuert

Verpfändung – empfehlenswert

Vorteile:

• zusätzliche Steuerersparnis
• Weiterhin voller Anspruch auf Versicherungsleistungen der 2. Säule
• Vorzugzins auf Finanzierungsbetrag über 80%

Nachteile:

• höhere Hypothek
• Höhere Zinslast

Vorbezug – möglich

Vorteile:

• tiefere Hypothek
• Geringere Zinslast

Nachteile:

• keine zusätzliche Steuerersparnis
• Bezug wird besteuert

Verpfändung – empfehlenswert

Vorteile:

• zusätzliche Steuerersparnis
• Kapital weiterhin in der Säule 3a und somit Zinsertrag / Wertsteigerung

Nachteile:

• höhere Hypothek
• Höhere Zinslast

• Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum
• Amortisation dessen Hypothek
• Auswanderung (ausser EU)
• Erwerb von Wohnbaugenossenschaftsanteilen
• Aufnahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit
• Bezug mind. CHF 20´000

• Fünf Jahre vor dem ordentlichen Pensionsalter
• Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum
• Amortisation dessen Hypothek
• Erwerb von Wohnbaugenossenschaftsanteilen
• Einzahlung in die 2. Säule
• Aufnahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit
• Auswanderung (ausser EU)
• Tod
• Übertrag in eine andere 3. Säule
• In gewissen IV-Fällen

Die in der Schweiz im Bereich der Immobilienfinanzierung tätigen Finanzierungsinstitute (Banken, Vorsorgestiftungen, Versicherungen…) bieten die verschiedensten Hypothekarmodelle an. Diese sind mit den nachfolgenden Modellen in etwas vergleichbar. 

1.Dynamische Modelle – mit Zinsänderungsrisiko

2.Ausgewogene Modelle – beschränktes Zinsänderungsrisiko

3.Sicherheitsorientierte Modelle – ohne Zinsänderungsrisiko

• Basis Geld- und Kapitalmarkt
• Zinssatz pass sich dem Markt an 
• Absicherung Maximalzinssatz teilw. Möglich

Vorteile: - Profit bei stabilen & sinkenden Zinsen

• Zinssatz derzeit ca. 3.5% bei Abschluss mit 3-6 Monate Laufzeit (Libor)

Nachteile: - Eliminierung Zinsvorteil bei schnell und stark steigenden Zinsen

Produkte: Liborhypothek (ohne Cap); variable Hypothek

• Zusammensetzung diverser Finanzierungsmodelle + Laufzeiten 
• «personifizierte» Hypothek

Vorteile: - eine Vielzahl von Kombinationen möglich (einzelne Tranchen)

• Risikoverteilung Bank/Kunde

Nachteile: - Bindung Bank bis letzte Tranche fällig wird

Produkte: Starthypotheken, Zinsstufenhypotheken, Zinsbandhypotheken (Liborhypo. Mit Cap und Floor)

• Fester Betrag
• Feste Laufzeit
• Fester Zinssatz

Vorteile: - klar budgetierbare Kosten

• «Einfrierung» der Zinskosten während der Dauer des Vertrages (1- 15 Jahre)

Nachteile: - Eliminierung Marktchancen bei sinkenden Zinsen

• Ausstieg aus Vertrag problematisch

Produkte: Festzinshypotheken

• Hypothek ohne feste Laufzeit
• Der Zinssatz verändert sich je nach Marktsituation
• Laufzeit: unbefristet
• Zinssatz: variabel, richtet sich nach der Entwicklung des Geld- und Kapitalmarktes

Vorteile: - Bei Senkung der Zinssätze profitiert der Darlehensnehmer meist sehr schnell

• Kurze Kündigungsfristen für das Darlehen
• Das Darlehen kann kurzfristig amortisiert werden

Nachteile: - Nicht gegen steigende Zinsen abgesichert

• Hypothek mit fester Laufzeit sowie festem Zinssatz
• Laufzeit: 1- 15 Jahre
• Zinssatz: fest vereinbarter Zinssatz über die gesamte Laufzeit

Vorteile:

• Da der Zinssatz für die gesamte Laufzeit fixiert ist, können Zinskosten im Voraus genau budgetiert werden
• Schutz vor steigenden Zinsen
• Mit der Kombination von verschiedenen Laufzeiten kann das Zinsrisiko noch gesenkt werden

Nachteile: 

• Ein Profitieren von Zinssenkungen ist nicht möglich
• Rückzahlung nur nach Ablauf der Hypothek möglich, ansonsten nur mit grossen Kostenfolgen

• Hypothek mit fester Laufzeit, die aber erst in der Zukunft beginnt
• Der Zinssatz kann bis zwei Jahre vor Auszahlung festgelegt werden und gilt über die gesamte Laufzeit
• Laufzeit: 1- 15 Jahre (inkl. max. 2 Jahre Vorlaufzeit)
• Zinssatz: Fest vereinbarter Zinssatz für die gewählte Laufzeit

Vorteile:

•  Bei steigendem Zinsniveau profitieret der Kunde vom bereits frühzeitig festgelegten tieferen Zinssatz
• Die Zinskosten können im Voraus genau budgetiert werden

Nachteile: 

• Fixer Auszahlungstag muss definiert sein
• Ein Profitieren von Zinssenkungen ist nicht möglich

Rückzahlung nur nach Ablauf der Hypothek möglich, ansonsten nur mit grossen Kostenfolge

• Hypothek, die in Form von Festvorschüssen (1-12 Monate) benutzt wird
• Nach Ablauf eines Festvorschusses wird der Zinssatz den Geldmarktverhältnissen angepasst
• Laufzeit: 1-10 Jahre
• Zinssatz: Zinsen werden nach Ablauf der Laufzeit des Festvorschusses den Geldmarktverhältnissen angepasst

Vorteile:

• Der Kunde profitiert von marktnahen Konditionen, da die Zinsen regelmässig den Geldmarktzinsen angepasst werden

Nachteile: 

• Nicht gegen steigende Zinsen abgesichert
• Grössere Zinsschwankungen sind möglich

• Hypothek mit fester Laufzeit, bei welcher der Zinssatz gegen ober abgesichert ist
• Laufzeit: 3 oder 5 Jahre
• Zinssatz: Zinssätze basieren in der Regel auf 3-Monats-LIBOR und werden quartalsweise angepasst

Vorteile:

• Der Kunde profitiert von marknahen Konditionen
• Schutz vor stark ansteigenden Zinsen durch festgelegtes Zinsband (Cap)

Nachteile:

•  Die Absicherung durch den Cap kostet eine Prämie