Bewirtschaftung von Mietliegenschaften

• teurer
• keine Unterhaltskosten für Maschinen
• Lohn gemäss Arbeitsmarkt, Alter, Ausbildung und Erfahrung

Innenreinigung (Treppenhaus, Nebenräume UG, Eingangsbereich
= Zeitaufwand pro Monat und Wohnung ca. 1-1.25h bzw. CHF 30-35

Umgebungsarbeiten (Rasenpflege, Lauben, Winterdienst, Garagenreinigung, Beetenpflege
- Grünflächen CHF 20-25 pro 100m2
- Hartbeläge CHF 10-15 pro 100m2
- Zuschläge am Hang und hohe ästetische Anforderungen

• einfacher Auftrag
• ist selber für die Abrechnung der Sozialleistungen verantwortlich

• Vertragsparteien
• zu betreuende Liegenschaft
• Beginn/Dauer/Kündigung
• Entschädigung
• Ferien, Stellvertretung
• Sozialleistungen
• Arbeitszeit
• Beilagen (Pflichtenheft, Inventarliste, schlüssel
• Ort, Datum, Unterschrift

Personen ohne CH-Pass:
- Quellensteuer
- Arbeitsbewilligung udrch AMIGRA

Mitarbeit Ehemann/-frau:
- ebenfalls als Vertragspartei aufführen und versichern

Stellvertretung:

• muss nicht durch HW bezahlt werden
• für Stellvertreter sep. Arbeitsvertrag machen
• Org. durch HW kann vereinbart werden

Ferien:

• dürfen nicht mit Geld abgegolten werden
• bis 20=5 wochen, danach 4 Wochen
• Verzicht auf Bezug von Ferien bei unregelmässiger Arbeitszeit. zuschlag von mind. 8.33% (4 Wochen), 10,64% (5 Wochen), 13.04% (6 Wochen) auf Bruttolohn und vertraglich vereinbaren

Krankheit:

• Anspruch auf Lohnfortzahlung bei Krankheit oder Schwangerschaft
• im ersten Anstellungsjahr mind. 3 Wochen 
• Krankentaggeldversicherung

Kündigung:

• 1 Jahr = 1 Monat / 2.-9.Jahr = 2 Monate danach 3 (gem. Gesetz)
• Probezeit 1-3 Monate, Kündigungsfrist 7 Tage
• aus wichtigen Gründen kann Einzelabreitsvertrag von beiden Parteien fristlos gekündigt werden (unzumutbar)

AHV/I/EO: 10.25% = je 5.125% Arbeitgeber und -nehmer

ALV: 2.2% = je 1.1% Arbeitgeber und -nehmer

Anmeldepflicht liegt bei Arbeitgeber

Nebenerwerb: verzicht auf AHV bis 2'300.00 pro Jahr mit schriftl. Zustimmung beider Parteien

Rentner zahlen an AHV/IV/EO nciht aber für ALV
- Freibetrag von 16'800 (Jahr) / 1'400 (Monat)
- Frühpensionierte müssen Beiträge leisten

Kinderzulage, Familenausgleichskasse, Krankentaggeld: Inkasso durch Ausgleichskasse z.L. Arbeitgeber. Dürfen nicht vom Lohn abgezogen werden

• Leistungen: Alters-, Invaliden-, Hinterlassenenrente: Ziel zusammen mit AHV mind. 60% des letzten Lohnes zu erreichen
• Jahreseinkommen von 21'150 werden obligatorisch berufliche Vorsorge unterstellt. max. anrechenbarer Lohn vor Abzug Koordinationsbeitrag (84'600), Koordinationsbeitrag (24'675)
• BVG Mindesstsatz 1.0%
• Arbeitgeber zahlt mind. die Hälfte
• bis zu vollendetem 24. Altersjahr weren zur Risikoleistungen für Invalidität und Todesfall versichert

• Prämie wird in % des versicherten Lohnes festgesetzt
• max. versicherbarer lohn = 148'200
• Betriebsunfall (deckt Berufsunfälle, Berufskrankheiten), z.L. Arbeitgeber
• Nicht-Betriebsunfall (Prämie z.L. Arbeitnehmer), nur sofern wöchentliche Arbeitszeit mind. 8h beträgt
• Jährlicher Lohn weniger als 2'300 - Unfall muss nicht versichert werden, wenn in gegenseitigem Einvernehmen
• Versicherungsleistungen
  • Heilung, Pflege, Wiederherstellung
  • Taggeld von 80% des Lohnes bei vorübergehender Arbeitslosigkeit
  • bein Invalidität bis max. 80% des versicherten Lohnes

Dienstwohnung: Kündigung Wohnung mit dem Arbeitsvertrag. Wohnung ist zwingend in Arbeitsvertrag aufzunehmen und im Mietvertrag dies als Dienstwohnung zu bezeichnen.

Haftung Hauswart:

• Unfall mit Glatteis
• Unfall wegen nassen Boden
• Schäden durch falsches Reinigungsmittel
• Wasserleitung im Winter nicht entleert
• Diebstahl (HW-Raum nicht abgeschlossen)
• falsche Lagerung von Chemikalien

HW-Leistungen sind MWST-pflichtig, wenn der HW im Dienste einer Immobilienfirma steht und diese ihre Leistungen dem Hauseigentümer in Rechnung stellt.

Vom steuerpflichtige erbrachte HW-Arbeiten an eigenen oder gemieteten Liegenschaften = nicht MWST-Pflichtig aber auf Einauf kein Vorsteuerabzugsrecht

Betriebskosten und öffentliche Abgaben, die sich mit dem Gebrauch der Mietsache ergeben und vertraglich vereinbart sind:
- Hauswartung/Treppenhausreinigung
- Garten- und Umgebungspflege
- Schneeräumungskosten
- Schneeräumungsgebühren Gde für Privatstrassen

Spezialkosten z.L. Betriebskosten (keine Nebenkosten)
- Leistung von HW, welcher Verwaltungstätigkeit wahrnimmt
- Unterhalt an Liegenschaft/in Wohnungen
- Reinigung EH - sofern Bruttoprinzip bei Mietzins

Inbegriffene Leistungen:

• Lohn und Sozialversicherungskosten
• Kosten für Reinigungsgeräte (Besen, Schrubber, Waschlappen etc.) und Reiniungsmittel, Mittel für Ungeziefer
• Kosten für Unkrautverteilungsmittel, Dünger, Streumittel

• Im MV NK = HW-Kosten, können Arbeiten durch Gärtner nicht an Mieter verrechnet werden
• Zur Gartenpflege gehören:
  • Rasen mähen
  • Unkrautbeseitigung
  • Schneiden von Bäumen, Sträuchern, Hecken
  • Betriebskosten Geräte (Service, Treibstoff)
  • Nachbepflanzung / Nachsaat
• Nicht Nebenkostenfähig:
  • Unterhalt Geräte
  • weitergehende Gartenerneuerungen

• Erzielung angemessener Ertrag (Rendite)
• Substanzerhaltung der Kapitalanlage (Unterhalt)
• Wertsteigerung der Liegenschaft (Investition)

• Angebot und Nachfrage bei Wohnungen und Geschäftsräumen
• Mietpreisentwicklung
• Leerwohnungsbestand
• Zinsentwicklung
• Teuerung
• Trends

• SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienbewirtschaft)
• MV (Mieterverband)
• HEV (Hauseigentümerverband)

SVIT:

• Nicht gewinnorientierter Wirtschaftsverband
• Vertritt Interessen und repräsentiert die professionellen Anbieter von Immobiliendienstleistungen in den Bereichen Bewirtschaftung, Verkauf, Beratung, Entwicklung und Bewertung.
• Bekenntnis zur sozialen Markwirtschaft und einer freiheitlichen Eigentumsordnung in Wahrnehmung der Verantwortung geenüber der Gesellschaft.
• Politische und wirtschaftliche Interessenvertretung sowie Dienstleistungen für Mitglieder sowie Aus- und Weiterbildungen
• Zeitschrift

• Der Zweck und Ziel ist der Schutzdes privaten Grundeigentums und die Wahrung und Vertretung der Rechte der Haus-, Grund, und Stockwerkeigentümer.
• Vertritt das politische Interesse und bietet Angebot von Dienstleistungen sowie Anlässen an

• Vertirtt die Angelegenheiten aus Sicht der Mieter
• Fokus im Wesentlichen auf ein mieterfreundliches Mietrecht und auf den Mieterschutz
• Bietet Dienstleistungen in der Rechtsberatungan.

• Immobilia (SVIT)
• Der Schweizerische Hauseigentümer (HEV)
• Mieten & Wohnen (MV)

• Anzahl bewirtschaftete Wohnungen: 700
• Durchschnittlicher Wert einer Wohnung: CHF 280'000.00
• Durchschnittlicher Mietertrag pro Wohnung von einer Bruttorendite von 5%: CHF 14'000.00
• Zugewisenes Immobilienvermögen: CHF 196'000'000.00

• Vermietung/Vermarktung: Erst- und Wiedervermietung
• Betreuung der Mietverträge: Anpassungen, Kündigungen
• Liegenschaftsunterhalt: ordentlicher und ausserordentlicher
• Akquistion: Mandate
• Garantiewesen: Garantieabnahmen und -arbeiten
• Kontrollen: Zustandsberichte
• Administration: Korrespondenz, Abrechnungen, Verträge
• Aus- und Weiterbidlung: Seminare, Kurse, Workshops
• Führungsaufgaben: Administratives und technisches Personal

• fundiertes Fachwissen
• gute Allgemeinbildung
• psychologisches Geschick
• Organisationstalent und Arbeitsdisziplin
• kostenbewusstes Denken
• die Fähigkeit zu führen, motivieren und schlichten
• Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge
• den Willen, sich laufend weiterzubilden

• Einfacher Auftrag OR Art. 394ff
• zweiseitiges Rechtsgeschäft
• schriftlich (mündlich oder stillschweigend möglich) 
  Beweissicherung (Umfang und Aufgaben klar umschrieben) - Vollmacht im Rahmen des Auftrages 
• Ist der Auftragsumfang nicht klar umschrieben bestimmt er sich nach der Natur des zu besorgenden Geschäftes

• Jederzeit
• Bei Kündigung zur Unzeit haftet der Auftraggeber für den entstandenen Schaden des Auftragnehmers
  (Haftung für Schaden)
• Herausgabepflicht
• Vereinbarte Kündigungsfrist wenn möglich einhalten

Rechtsgrundlagen, z.B.:

• Gesetze
• Verordnungen
• Bundesbeschlüsse
• Gerichtsentscheide
• Reglemente

Partnerschaftliche Grundlagen, z.B.:

• Verwaltungsverträge
• Mietverträge
• Arbeitsverträge

Interne Regelungen, z.B.:

• Führungs- und Entscheidungshilfen - Kompetenzregelungen
• Organisationsrichtlinien
• Weisungen

Register

• Grundbuch
• GIS / Katasterplan / Verdachtsflächenkataster

Pflichten des Auftragnehmers allgemein

• Getreue und sorgfältige Geschäftsführung
• Wahrung der Interessen des Auftraggebers
• Persönliche Ausführung
• Nach dem Willen des Auftraggebers handeln
• Rechenschaftspflicht

Fachspezifische Pflichten

• Gewährleistung Vollvermietung zu Marktpreisen
• Sicherstellung Betrieb und Unterhalt der Liegenschaft
• Ordnungsgemässe Buchführung