Bewirtschaftung von Mietliegenschaften

• Vertirtt die Angelegenheiten aus Sicht der Mieter
• Fokus im Wesentlichen auf ein mieterfreundliches Mietrecht und auf den Mieterschutz
• Bietet Dienstleistungen in der Rechtsberatungan.

• Immobilia (SVIT)
• Der Schweizerische Hauseigentümer (HEV)
• Mieten & Wohnen (MV)

• Anzahl bewirtschaftete Wohnungen: 700
• Durchschnittlicher Wert einer Wohnung: CHF 280'000.00
• Durchschnittlicher Mietertrag pro Wohnung von einer Bruttorendite von 5%: CHF 14'000.00
• Zugewisenes Immobilienvermögen: CHF 196'000'000.00

• Vermietung/Vermarktung: Erst- und Wiedervermietung
• Betreuung der Mietverträge: Anpassungen, Kündigungen
• Liegenschaftsunterhalt: ordentlicher und ausserordentlicher
• Akquistion: Mandate
• Garantiewesen: Garantieabnahmen und -arbeiten
• Kontrollen: Zustandsberichte
• Administration: Korrespondenz, Abrechnungen, Verträge
• Aus- und Weiterbidlung: Seminare, Kurse, Workshops
• Führungsaufgaben: Administratives und technisches Personal

• fundiertes Fachwissen
• gute Allgemeinbildung
• psychologisches Geschick
• Organisationstalent und Arbeitsdisziplin
• kostenbewusstes Denken
• die Fähigkeit zu führen, motivieren und schlichten
• Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge
• den Willen, sich laufend weiterzubilden

• Einfacher Auftrag OR Art. 394ff
• zweiseitiges Rechtsgeschäft
• schriftlich (mündlich oder stillschweigend möglich) 
  Beweissicherung (Umfang und Aufgaben klar umschrieben) - Vollmacht im Rahmen des Auftrages 
• Ist der Auftragsumfang nicht klar umschrieben bestimmt er sich nach der Natur des zu besorgenden Geschäftes

• Jederzeit
• Bei Kündigung zur Unzeit haftet der Auftraggeber für den entstandenen Schaden des Auftragnehmers
  (Haftung für Schaden)
• Herausgabepflicht
• Vereinbarte Kündigungsfrist wenn möglich einhalten

Rechtsgrundlagen, z.B.:

• Gesetze
• Verordnungen
• Bundesbeschlüsse
• Gerichtsentscheide
• Reglemente

Partnerschaftliche Grundlagen, z.B.:

• Verwaltungsverträge
• Mietverträge
• Arbeitsverträge

Interne Regelungen, z.B.:

• Führungs- und Entscheidungshilfen - Kompetenzregelungen
• Organisationsrichtlinien
• Weisungen

Register

• Grundbuch
• GIS / Katasterplan / Verdachtsflächenkataster

Pflichten des Auftragnehmers allgemein

• Getreue und sorgfältige Geschäftsführung
• Wahrung der Interessen des Auftraggebers
• Persönliche Ausführung
• Nach dem Willen des Auftraggebers handeln
• Rechenschaftspflicht

Fachspezifische Pflichten

• Gewährleistung Vollvermietung zu Marktpreisen
• Sicherstellung Betrieb und Unterhalt der Liegenschaft
• Ordnungsgemässe Buchführung 

• Vergütung des Honorars
• Vergütung aller Auslagen und Spesen aus Verbindlichkeiten
• Schadenersatzpflicht, aus dem Auftrag erwachsenen Schaden

• Parteien
• Genauer Objektbeschrieb
• Beginn, Dauer, Kündigung
• Leistungsbeschrieb
• Kompetenzen, i.d.R zwischen CHF 3‘000.00 bis 10‘000.00 pro Fall
• Abrechnungstermine
• Auszahlungen an die Eigentümerin / Kontoverbindungen
• Besondere Vereinbarungen
• Honorare und Spesen
• Vollmacht
• Gerichtsstand
• Datum, Unterschrift

• Prozess Mieterwechsel, Abschluss MV, Änderung MV, Kündigung
• Mietzinsfestsetzung / Mietzinsanpassungen
• Inkasso der Mietzinse und Nebenkosten
• Kommunikation mit Mieter
• Unterhalt
• Service Abonnemente
• Anstellung, Instruktion und Überwachung Betriebspersonal
• Erstellung und Überwachung Haus- und Benutzungsordnung
• Überwachung Heizbetrieb, Einkauf Heizmaterial
• Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung
• Buchführung / Budget / Jahresabschluss
• Kommunikation mit Behörden, Unternehmungen und Privaten
• Abschluss und Änderung von Versicherungsverträgen / Schadensabwicklung
• Auftragswesen (Offerten, Aufträge, Umsetzung, Rechnungskontrolle)

• Nach Aussage der WeKo (Wettbewerbskommission) sind Honorarempfehlungen nicht zulässig
• Die Honorare können pauschal oder in % vom Mietertrag vereinbart werden
• Richtwerte: - Mehrfamilienhäuser / Grossüberbauungen 3.0 - 5.0%
  Wohn- und Geschäftshäuser 3.0 - 5.0%
  Büro und Gewerbehäuser 2.5 - 4.5%
  Detailhandelsimmobilien 3.0 - 5.5%
  Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen 4.5 - 6.5%
• HNK in % der Kostenabrechnung 2.5 - 4.0 %
• Einmalpauschale für die Übernahme 1‘ - 5‘000.- CHF
• Honorarempfehlungen exkl. Mehrwertsteuer
• Zusatzhonorar und Spesen: - Publikationen (CI-CD, Claim, Internet, Inserate, Broschüren, Flyer etc.)
• Sanierungsaufwendungen (Stundenaufwand)
• Betreibungen / Klagen (Pauschal oder Stundenaufwand)

• Kontaktaufnahme zwischen Eigentümer und Verwaltung
• Besichtigung der Liegenschaft Festlegen des Verwaltungsumfanges
• Ausarbeiten einer Offerte durch die Verwaltung
• Abschluss eines Bewirtschaftungsvertrages
• Übernahme der Akten
• Übernahme der Liegenschaft
• Orientierung diverser Stellen über den Verwaltungswechsel
• Beginn der eigentlichen Verwaltungstätigkeit

Stufe Liegenschaft:

• Übernahme, Prüfung und Inventarisierung der Unterlagen
• Mieterakten (Verträge, Vertragsänderungen, Protokolle, Sicherstellungen, NK Abrechnungen, Korrespondenz)
• Belege Nebenkosten, Rückstellungen, Heizölvorrat
• Marchzählige Abrechnung der Mietzins und NK-Leistungen
• Erfassung der Mietverträge in die Bewirtschaftungsdatenbank
• Inventarübernahme
• Liegenschaftsbeschrieb, Baubeschrieb, Unternehmerverzeichnis
• Pläne, Grundrisse, Situation, Schnitt, Kanalisation, Haustechnik
• Katasterplan, Grundbuchauszug und ev. Dienstbarkeitsverträge
• Versicherungspolicen / Deckung prüfen
• Serviceverträge prüfen
• Schliessplan, Sicherheitsschein und Schlüsselverzeichnis
• Hauswartvertrag mit Beilagen, Inventar
• Gebäudecheck; Zustand, Sicherheit, Funktionalität, Schäden, Beschriftungen, Sauberkeit

Stufe Information:

• Mieter
• Hauswart / Hausdienstpersonal
• Info an Werke
• Info an Behörden
• Servicefirmen und Handwerker
• Zahlungsverbindungen / Bank
• Versicherungen
• Nachbarn
• Ansprechperson und Firma in Anschlagkasten oder Infotafel

• Kündigung des Bewirtschaftungsauftrages durch den Hauseigentümer oder die Verwaltung
• Bestätigung durch die Verwaltung mit Vorschlag für Abgabeprozedere und Übergabetermin für die Akten 
• Zusammenstellen der Verwaltungsakten
  Pendenzenliste erstellen
• Buchhaltungsabschluss erstellen
• Übergabe der Akten und Buchhaltungsabschluss (Auszahlung Schlusssaldo)
• Ev. Mieterinformation
• Erstellung Aktenübergabeprotokoll
• Erstellung Protokoll unerledigter Arbeiten

Ein zweiseitiges Rechtsgeschäft (für den Abschluss des Vertrag sind zwei gegenseitige Willensäusserungen nötig)

• mündlich
• schriftlich
• stillschweigend (durch konkludentes Verhalten = ohne ausdrückliche Willenserklärung, sondern durch schlüssiges Handeln)

Ferienwohnungen mit einer Mietdauer von höchstens 3 Monaten. 

• Miete von luxuriösen Wohnungen und EFH mit mehr als 6 Wohnräumen
• Wohnungen welche durch die öffentliche Hand gefördert werden (WEG / WFG)

• Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (gilt nicht für gesondert vermietete Einstellhallenplätze)

• Vermeidung Missverständnisse
• Beweismittel im Streitfall
• Rechtsöffnungstitel im Betreibungsfall 

Der Mietvertrag ist abgeschlossen wenn eine Partei einen Antrag unterbreitet hat und die andere Partei den Antrag angenommen hat.

• Kein Antrag: Anmeldeformular, Inserat, Zusendung nicht unterschriebener Mietverträge
   
• Antrag gilt gem. Vereinbarung oder ca. eine Woche sofern auf postalischem Weg zugestellt
   
• Widerruf Antrag nur solange die andere Partei noch keine Kenntnis darüber hat
   
• Vor Abschluss bzw. Unterzeichnung können die Verhandlungen jederzeit ohne Kostenfolgen abgebrochen werden
   
• Ergänzungen auf MV (Vertragsänderungen) gelten als Gegenofferte

• mit festem Mietzins auf fixe Laufzeit vereinbart, endet ohne zu künden
• Indexiert, Laufzeit mind. 5 Jahre
• Indexiert, Laufzeit mind. 5 Jahre mit optionaler Verlängerung
• Indexiert, Laufzeit mind. 5 Jahre mit automatischer Verlängerung um z.B. weitere 5 Jahre
• Indexiert, Laufzeit mind. 5 Jahre mit einseitigem Kündigungsrecht z.G. des Mieters während der festen Vertragssauer
• mit Staffelung Laufzeit mind. 3 Jahre

Grundsatz: Kündigungsfristen dürfen verlängert, jedoch nicht gekürzt werden. 

• drei Monate für unbewegliche Sachen und Fahrnisbauten auf einen ortsüblichen Termin oder auf Ende einer sechsmonatigen Mietdauer (Art. 266b OR)
• drei Monate für Wohnungen auf einen ortsüblichen Termin oder auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266c OR)
• sechs Monate für Geschäftsräume auf einen ortsüblichen Termin oder auf Ende einer sechsmonatigen Mietdauer (Art. 266d OR)
• zwei Wochen für möblierte Zimmer und Parkplätze auf Ende einer einmonatigen Mietdauer (Art. 266e OR)
• drei Tage bei der Miete von beweglichen Sachen auf einen beliebigen Zeitpunkt (Art. 266f OR). 

• Schutz vor missbräuchlichen Mieten
• Transparenz
• Präventiver preisdämpfender Charakter

Klare Begründung

• Begründung analog Rechtsprechung Mietzinserhöhung
• Erhöhungsvorbehalte aufführen
• Begründung ist bindend 

• Beim Abschluss MV oder Übergabe Mietobjekt
• Spätestens 30 Tage nach Übergabe (Verlängerung Anfechtungsfrist)
• Übergabe nach Ablauf 30 Tg. wird gleichbehandelt wie kein Formular

• Falsche/fehlende Angaben, kein Formular, Vertrag ausser MZ gültig 
• Richterliche Festsetzung Mietzins
• Vorbehaltlose Zahlung heilt Formmangel nicht 

Barkaution
Hinterlegung auf Sperrkonto, lautend auf den Mieter Nachteil: Auflösung nur gemeinsam oder über rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil

Garantievertrag (Bankgarantie)
Die Bank oder Versicherung verpflichtet sich als Garant für die Leistungen einzustehen, keine Formvorschrift, OR 111 Wird auch bei Mieterausbauten als Sicherungsmittel zur Abwehr von Bauhandwerkerpfandrechten eingesetzt

Bürgschaftsverpflichtung
Vertrag zwischen Gläubiger – (Schuldner) – Bürge Einfache oder Solidarbürgschaft, ab CHF 2’000.- öffentliche Beurkundung

Kautionsversicherung (Art Bürgschaft)
Der Versicherer haftet gegenüber dem Vermieter für Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag

Verpfändung Betriebsinventar
Wirkt nur zwischen den Parteien und nicht gegenüber Dritten (insbesondere alle potentiellen Konkursgläubiger)

Solidarschuldnerschaft
z.B. Eigentümer einer GmbH oder AG als Solidarhafter in Mietvertrag aufnehmen

Vorauszahlungspflicht
z.B. bei Geschäftsmietverträgen quartalsweise im Voraus

• Übergabe der Mietsache
• Gebrauch und Unterhalt
• Bauliche Veränderungen durch den Mieter
• Untermiete
• Tierhaltung
• Hausordnung, Waschküchenordnung
• Besichtigungsrecht
•  Mietzins
• Nebenkosten
• Sicherheitsleistung
• Hinterlegung
• Kündigung
• Vorzeitiger Auszug
• Rückgabe der Mietsache

Regelungen welche gegen zwingendes Recht verstossen, sind nichtig

Steuerpflichtige Leistungen

• Vermietung Beherbergung
• Vermietung Campingplätze
• Vermietung von nicht im Gemeingebrauch stehende PP, sofern es sich nicht um unselbständige Nebenleistung zu einer von der Steuer ausgenommenen Immobilienvermietung handelt

Optierte Liegenschaften (freiwillig der MWST unterstellt)

• Korrekte Adresse
• MWST Nummer
• MWST im Mietvertrag ausweisen oder Angabe inkl. gesetzliche MWST
• Miete und NK sind eine Einheit
• Bei Teiloptierung Optierungsschlüssel beachten 
• Aufbewahrung Belege mind. 20 Jahre
• Sofern die MWST offen ausgewiesen wird, ist eine Anpassung der MWST nicht der Formularpflicht unterstellt 

• Mietzins folgt dem Landesindex der Konsumentenpreise
• Reduktion auf dem Index zulässig, z.B. 60% oder 80% (Reduktion auf dem Index ist mit dem Eigentümer zu besprechen)
• Feste Vertragsdauer von mindestens 5 Jahren
• Meist Option von 5, 2 x 5 oder 10 Jahren
• Einseitiges Kündigungsrecht z.G. Mieter muss vereinbart werden (z.B. Vermietung von Wohnräumen oder bei unsicherem Geschäftsgang)