STOWE - Stockwerkeigentümerversammlung und ihre Organe (Kapitel 5)

Ja, sofern nichts anderes vertraglich geregelt ist.

• Teilnahmerecht
• Stimmrecht
• Einberufungsrecht
• gestalterische Mitwirkung (Diskussionsrecht)
• Antragsrecht innerhalb der angekündigten Traktanden
• Kontrollrecht

Bewirtschafter

jeder Stockwerkeigentümer

zwingend mind. einmal im Jahr

• Das Gesetz schreibt keine Frist zur Einberufung vor.
• In den meisten Reglementen ist eine Einladungsfrist vorgesehen.
• Einladungsfrist von 10 Tagen üblich in der Praxis.

eine vollständige Traktandenliste

Beschlüsse müssen rechtzeitig mitgeteilt werden

die Hälfte aller Stockwerkeigentümer (mind. 2) und die Hälfte aller Wertquoten (anteilsberechtig) anwesend oder vertreten sind

• mind. ein Drittel der Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten ist (mind. 2)
• Wertquote spielt keine Rolle

Wenn die übrigen Stockwerkeigentümer über seinen Ausschluss beschliessen

• an einer Stockwerkeigentümerversammlung
• durch einen Zirkularbeschluss im Sinne von Art. 66 Abs. 2 ZGB
• durch die Urabstimmung im Sinne von Art. 880 OR

• rechtzeitige Einladung
• ordnungsgemässe Traktandierung
• Beschlussfähigkeit in Bezug auf Köpfe und Wertquoten

• Einstimmigkeit:
  alle Stockwerkeigentümer müssen anwesend oder vertreten sein
• Qualifiziertes Mehr:
  - Kumulierung der Mehrheit nach Köpfen mit der Mehrheit nach Anteilen
  - Grundlage bei Köpfen: anwesend/vertreten / Grundlage bei Anteilen: gesamtes STWE
• Einfaches Mehr:
  einfaches Mehr nach Köpfen (Berechnung der anwesenden/vertretenen an der Versammlung)

• räumliche Ausscheidung von gemeinschaftlichen Teilen und Sonderrechten
• Begründung und Aufhebung von Vorkaufsrechten
• Veränderung aller Wertquoten
• Anordnung luxuriöse Baumassnahmen (unter Vorbehalt Art. 647e Abs. 2 ZGB)
• Änderung der Zweckbestimmung der Liegenschaft
• Aufhebung des Stockwerkeigentums

• Erlass des Reglements
• Anordnung wichtiger Verwaltungshandlungen
• Anordnung nützlicher baulicher Massnahmen

Diejenigen Massnahmen, die für die Erhaltung des Wertes oder der Gebrauchsfähigkeit der Sache zwingend erforderlich sind.

• gewöhnliche Verwaltungshandlungen (dringliche und notwendige Massnahmen)
• wichtigere Verwaltungshandlungen
• bauliche Massnahmen (notwendige, nützliche und luxuriöse)

relatives oder einfaches Mehr

• dringliche:
  - Reparatur einer zerbrochenen Fensterscheibe
  - Feuerlöschen, eine gebrochene Wasser- oder Gasleitung reparieren
  - Instandstellen einer defekten allgemeinen Beleuchtung
• notwendige:
  - Vornahme von Ausbesserungen oder ständig wiederkehrenden Kleinreparaturen
  - Ausübung der Befugnisse aus Miet-, Pacht- oder Werkverträgen
  - Bezahlung von Versicherungsprämien, Baurechtszinsen, Liegenschaftssteuer etc.

• Wahl des Bewirtschafters
• Erlass der Hausordnung, Genehmigung von Budget, Jahresrechnung und Kostenverteilung, Schaffung eines Erneuerungsfonds, Abschluss von Versicherungen
• Anordnung der notwendigen baulichen Massnahmen
• Beschluss über die Einleitung einer Ausschlussklage

qualifiziertes Mehr

• Änderung der Benutzungsweise z. B. die Umgestaltung eines Stockwerkeigentums, wenn Schrebergärten in Parkplätze umgewandelt werden
• Erwerb von teurem Betriebsmaterial
• Abschluss und Aufhebung von Miet- und Pachtverträgen; betreffend Verträge der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Stockwerkeigentümern oder Dritten für die Benutzung gemeinschftlicher Teile (Parkplätze, Hauswartwohnung)

Es sind Verwaltungshandlungen baulicher Natur, welche die im gemeinschaftlichen Interesse liegenden Bauteile betreffen. Es betrifft Unterhalts-, Erneuerungs- und Umbauarbeiten.

notwendige, nützliche und luxuriöse bauliche Massnahmen

Es sind Massnahmen, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendig sind.

einfaches oder relatives Mehr

• Ergreifen von Massnahmen gegen Naturereignisse in einer gefährdeten Zone (Lawinen-Hochwasserschutz)
• die Reparatur defekter gemeinschaftlicher Teile (tragende Wände, Dach, Lift etc.)
• Massnahmen, um Dritte vor Schäden zu bewahren (Befestigung Ziegel usw.)
• Ersatz einer beschädigten Isolation

Es sind Massnahmen, die ohne notwendig zu sein, eine Wertsteigerung, eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit bezwecken. Nur eine Voraussetzung muss vorliegen. Es entsteht kein Schaden.

qualifiziertes Mehr

• Verbesserung der Wärme- und Schallisolation
• Ausbau des bisher ungenutzten Dachgeschosses
• Erneuerung einer funktionierenden Heizungsanlage, um den Energieverbrauch zu senken
• Einbau einer modernen Waschküche
• Errichtung eines zweiten Gebäudeeinganges

Wenn sie lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen.

• Einstimmigkeit
• Mit qualifiziertem Mehr muss kumulativ
  - allfällige Gegner nicht in ihrem Nutzungs- und Gebrauchsrecht dauernd beeinträchtigt
  - übrige Stockwerkeigentümer für vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten
  - übrige Stockwerkeigentümer den Kostenanteil der/des Gegner/s der geplanten Massnahmen übernehmen

• Einbau eines Lifts in ein zweistöckiges Gebäude
• Ausschmückung der Fassade eines normalen Mehrfamilienhauses mit Mosaik
• Einbau eines Hallenschwimmbades in ein Wohnhaus, das in einer unattraktiven Wohngegend steht und älteren Baujahres ist
• Erneuerung des Treppenhauses in der Eingangshalle eines gewöhnlichen Bürohauses mit echtem Marmor