Sachenrecht 5 - Die beschränkt dinglichen Rechte

Ja, z.B. wenn die Parteien durch gegenseitiges Einverständnis aller Beteiligter die Rangfolge der bdR anders festlegen.

Die Dienstbarkeit bleibt auch nach der Zwangsverwertung des Pfandobjekts bestehen und belastet den neuen Eigentümer, wenn die Dienstbarkeit vor dem Pfandrecht eingetragen war.

Die Dienstbarkeit wird dagegen gelöscht, wenn der Verwertungserlös (mit Dienstbarkeit) zur Befriedigng der Pfandgläubiger nicht ausreicht und auf deren Verlangen hin eine zweite Versteigerung ohne Belastung mit der Dienstbarkeit zu einem höheren Gebot führt (Prinzip des Doppelaufrufs)

Das Prinzip des Doppelaufrufs (SchKG 142 I) kommt zur Anwendung auf nachrangige:

• Dienstbarkeit
• Grundlast
• vorgemerkten persönlichen Recht
• langfristige Miet-/Pachtvertrag

pro memoria:

Sobald die Vertragsrestdauer kurz ist, jedenfalls dann, wenn sie der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten
für Wohnräume bzw. sechs Monaten für Geschäftsräume entspricht oder kürzer als diese ist, entfällt ein Interesse am Doppelaufruf: (BGE 126 III 290, E. 2.b.).

gemäss Bundesgericht (vgl. BGE 124 III 37 ff.; 125 III 123 ff.; 126 III 290 ff.) liegt hier eine Gesetzeslücke vor, und SchKG 142 soll analog angewendet werden.

Der Mietvertrag geht zwar auf den Erwerber über, aber dieser kann auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin das Mietverhältnis auflösen, ohne dringenden Eigenbedarf nachweisen zu müssen. Eine Erstreckung ist aber möglich.

Nachrrangige Dienstbarkeiten werden durch das höhere Gebot automatisch gelöscht. Das Grundstück geht ohne Belastung auf den Erwerber über.

Langfristige Miet- und Pachtverträge (vorgemerkt oder nicht) fallen dagegen nicht einfach weg. Das Grundstück geht "belastet" auf den Erwerber über. Dieser hat aber das Recht auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen (vgl. BGE 124 III 37 ff.; 125 III 123 ff.; 126 III 290 ff.). Eine Erstreckung ist dabei möglich.

negative Dienstbarkeit statuiert eine Unterlassungspflicht (z.B. Bauverbot)

positive Dienstbarkeit räumt Nutzungs- und Gebrauchsrechte ein (z.B. Wegrecht), sie umfasst eine Unterlassungs- als auch eine Duldungspflicht (vgl. ZGB 737 III).

Nur nebensächlich, im Zusammenhang mit einer Duldung oder Unterlassung wenn dies zur Ausübung der Dienstbarkeit nötig ist (ZGB 730 II). Im Übrigen ist eine Leistungspflicht ausgeschlossen.

Beispiel:

Unterhaltspflicht des belasteten Eigentümers an Vorrichtungen, welche auch seinen Interessen dienen (ZGB 741 II).

Nur mittels Nutzniessung. Alle anderen Dienstbarkeiten sind ausschliesslich an Grundstücken zugelassen.

Die Zulässigkeit ergibt sich aus dem ausdrücklichen Gesetzestext (vgl. ZGB 745 [Nutzniessung] resp. ZGB 730 [Grunddienstbarkeit], ZGB 776 [Wohnrecht], ZGB 779 [Baurecht], ZGB 780 [Quellenrecht] und ZGB 781 [andere Dienstbarkeiten/Personaldienstbarkeiten] ).

Ja. Diesfalls spricht man von sogenannten Eigentümer Dienstbarkeiten bzw. vom Recht an eigener Sache (vgl. ZGB 733).

• Nach Inhalt der Dienstbarkeit
  • gesetzlich geregelte
  • übrige
• nach der Art der Berechtigung
  • Grunddienstbarkeit
  • Personaldienstbarkeit
    • reguläre (unübertragbar & unvererblich)
    • irreguläre (übertragbar & vererblich)

pro memoria:

irreguläre Personaldienstbarkeiten können - wenn sie nicht nur übertragbar, sondern auch dauernd (min. 30 Jahre) sind - als selbstständige dauernde Rechte ins Grundbuch aufgenommen werden.

Grunddienstbarkeit: Berechtigt ist ein Grundstück (resp. dessen Eigentümer)

Personaldienstbarkeit: Berechtigt ist eine bestimmte Person.

Beispiel:

Grunddienstbarkeit zugunsten von Kat.-Nr. 445; Personaldienstbarkeit zugunsten von Hans Müller.

negative (übrige) Dienstbarkeit (ZGB 781), die entweder als Grunddienstbarkeit oder als Personaldienstbarkeit ausgestaltet werden kann.

i.d.R. hat nur der Nachbar eines Grundstückes ein Interesse an einer Bauhöhenbeschränkung, sodass die Dienstbarkeit wohl in der Regel als Grunddienstbarkeit ausgestalltet ist.

Nein. Eine Grunddienstbarkeit ist niemals (selbstständig) übertragbar, sie ist untrennbar mit einem bestimmten Grundstück verbunden und kann somit nicht z.B. auf ein anderes Grundstück übertragen werden.

Allerdings kann durch Verkauf des Grundstücks, ein neuer Eigentümer berechtigt sein. Aber auch in diesem Fall bleibt das gleiche Grundstück (resp. dessen jeweiliger Eigentümer) berechtigt.

Ja. Wenn die Dienstbarkeit selbstständig und dauernd ist.

Nur irreguläre (d.h. übertragbare und vererbliche) Personaldienstbarkeiten, die dauernd ausgestalltet sind (min. 30 Jahre) erfüllen diese Vorgaben.

pro memoria:

Grunddienstbarkeiten sind niemals übertragbar, sodass es ihnen schon an der Selbstständigkeit fehlt.

Beides sind unübertragbare (reguläre) Personaldienstbarkeiten (ZGB 749 I & 758 I, ZGB 776 II).

Die Ausübung der Nutzniessung kann aber übertragen werden, sofern das Recht nicht höchstpersönlich ist (ZGB 758 I).

Das Wohnrecht kann ausgedehnt werden auf Familienangehörige und Hausgenossen des Berechtigten durch deren Aufnahme in die Wohnung ausgedehnt werden, sofern es nicht ausdrücklich auf eine Person beschränkt ist (ZGB 777 II)

• Nutzniessung
• Wohnrecht
• übertragbare Dienstbarkeiten (irreguläre Personaldienstbarkeiten [selbstständig und dauernd]; Baurechte)

Bei der Nutzniessung bleibt immer der ursprüngliche Berechtigte nutzungsberechtigt; sie kann daher nur als Personaldienstbarkeit begründet werden (vgl. ZGB 758 Abs. 1).

Als Unterart der Nutzniessung kann das Wohnrecht nur als Personaldienstbarkeit errichtet werden (vgl. ZGB 776 Abs. 2).

Grunddienstbarkeiten sind niemals selbstständig (nur die Berechtigung nicht aber die Dienstbarkeit selbst kann übergehen), folglich können selbstständige (übertragbare/vererbliche) Dienstbarkeiten nur als irreguläre Personaldienstbarkeiten ausgestaltet werden, wobei dies wiederum neben der Selbständigkeit auch die Dauerhaftigkeit (min. 30 Jahre) der Dienstbarkeit voraussetzt.

• Überbaurecht
• Durchleitungsrecht
• Leitungsbaurecht

Alle diese speziellen Baurechte berechtigten ein Grundstück, von denen eine Baute ausgeht und in ein anderes eingreift. Dagegen kann ein Baurecht an sich auch als Personaldienstbarkeit ausgestalltet werden.

• gültiger Rechtsgrund (Dienstbarkeitsvertrag; Verpflichtungsgeschäft)
• Erwerbsakt (Grundbucheintrag resp. Besitz-/Rechtsübertrag, Verfügungsgeschäft)

Die Dienstbarkeit entsteht im Zeitpunkt des Erwerbsaktes

• der Eintragung im Grundbuch (wenn ein Grundstück belastet wird; ZGB 732 [Grunddienstbarkeiten], ZGB 746 I [Nutzniessung und Wohnrecht], ZGB 781 i.V.m. 732 [übrige Personaldienstbarkeiten])
• der Einräumung des Besitzes (wenn eine Sache belastet wird; ZGB 746 I [Nutzniessung])
• der Übertragung des Rechts (wenn ein Recht belastet wird; ZGB 746 I [Nutzniessung])

Grunddienstbarkeit & übrige Personaldienstbarkeiten: öffentliche Beurkundung (ZGB 732 resp. ZGB 781 III i.V.m. ZGB 732)

Nutzniessung/Wohnrecht: nach Erwerbsart

• Vermächtnis: Form der Verfügung von Todes wegen (ZGB 484 II)
• Ehevertrag: öffentliche Beurkundung (ZGB 746 II i.V.m. ZGB 184)
• Kauf/Schenkung: 
  • beweglichen Sachen: formfrei
  • Grundstücke: öffentliche Beurkundung (ZGB 746 II i.V.m. OR 216 [Kauf]; ZGB 746 II i.V.m. OR 243 II [Schenkung])

Grundsatz: nein, erst mit dem Eintrag entsteht die Dienstbarkeit an einem Grundstück.

Ausnahme: Leitungsbaurecht, entsteht schon, wenn die Leitung äusserlich wahrnehmbar ist (oberflächlicher Verlauf; ZGB 676 III, BGE 97 II 381)

• suspensiv bedingt: nicht eintragungsfähig (bis zum Eintritt der Bedingung, dann als normale Dienstbarkeit)
• resolutiv bedingt: eintragungsfähig (sofern die Bedingung noch nicht eingetreten ist)
• befristet: eintragungsfähig, wenn der Endzeitpunkt eindeutig bestimmbar ist und sich aus dem Grundbuch ergibt.

• Ersitzung (tabularisch oder extratabularisch)
• Verfügung von Todes wegen (Testament [oder Erbvertrag])
• Enteignung
• von Gesetzes wegen (Legalservitut)

• vertragliche Vereinbarung
• Ablösung durch den Richter
• Verzicht des Berechtigten
• Rückgabe des Nutzniessungssache
• Enteignung
• Zwangsverwertung (Doppelruf)
• Fristablauf (bei befristeteten DB)
• Eintritt der Resolutivbedingung
• Tod des Berechtigten (bei regulären Personaldienstbarkeiten)
• Untergang des belasteten oder berechtigten Grundstücks

• reguläre Personaldienstbarkeit (unvererblich): Untergang der Dienstbarkeit
• irreguläre Personaldienstbarkeit (vererblich): Übergang im Rahmen der Universalsukzession in das Gesamteigentum der Erbengemeinschaft
• Grunddienstbarkeit: Übergang auf neuen Eigentümer des berechtigten Grundstücks (da mit Eigentum am berechtigten Grundstück verbunden

Ablösung:

• auf Antrag des belasteten Grundeigentümers,
• herrschendes Grundstück/die berechtigte Person hat kein/unverhältnismässig geringes objektives Interesse mehr
• Dienstbarkeit geht unter (ev. gegen Entschädigung des Restinteresses)

Nichtausübung:

• Tatsache
• keine Rechtswirkung/Dienstbarkeit bleibt erhalten

Bemerkung: die Nichtausübung kann Ausdruck des verlorenen (objektiven oder subjektiven) Interesses sein, dann kann die Ablösung verlangt werden.

• konstitutiv: für Dienstbarkeiten an Grundstücken mittels
  • (Dienstbarkeits-)Vertrag
  • Vermächtnis
• deklaratorisch
  • für äusserlich wahrnehmbares Leitungsbaurecht (ZGB 676 III)
  • Ersitzung (tabularisch/extratabularisch)
  • Enteignung
  • Legalservitut

• konstitutiv
  • Aufhebungsvereinbarung
• deklaratorisch
  • Verzicht des Berechtigten
  • Untergang des herrschenden/berechtigten Grundstücks
  • Fristablauf
  • Eintritt der Resolutivbedingung
  • Tod des Berechtigten (bei regulären Personaldienstbarkeiten)
  • Enteignung
  • Ablösung durch den Richter
  • Zwangsverwertung (Doppelruf)

Der Grundsatz der Identität der Dienstbarkeit besagt, dass eine Dienstbarkeit nicht zu einem anderen Zweck aufrechterhalten werden kann, als zu dem sie errichtet wurde.

Beispiel:

Ein Bauverbot, welches zu landwirtschaftlichen Zwecken begründet wurde (z.B. kein Schattenwurf auf Obstplantage) kann nicht zum Zweck der Aussichtssicherung aufrechterhalten werden (nach dem die landwirtschaftliche Tätigkeit aufgegeben wurde).

Umfang ausdrücklich im Dienstbarkeitsvertrag: gemessene Dienstbarkeit

nach Bedürfnissen des herrschenden Grundstücks/berechtigter Person: ungemessene Dienstbarkeit

Sie stellt das massgende Kriterium zur genaueren Bestimmung des Inhalts und Umfangs der Dienstbarkeit dar.

Bemerkung: bei negativen Dienstbarkeiten (Pflicht zur Unterlassung/Duldung) ist die dauernde und gutgläubige Ausübung unter Umständen schwierig zu bezeichnen.

• Wortlaut des Grundbucheintrages (ZGB 738 I)
• auszulegender Dienstbarkeitsvertrag (ZGB 738 II)
• längere Zeit unangefochtene und gutgläubige Ausübung (ZGB 738 II)
• kantonales Recht und Ortsgebrauch (ZGB 740)
• Sinn und Zweck der Dienstbarkeit

Bei mehreren Berechtigten an derselben Dienstbarkeit ist die Sonderregel in ZGB 740a zu beachten (analoge Anwendung der Miteigentumsregeln).

Die objektive erhebliche Mehrbelastung braucht der Dienstbarkeitsbelastete nicht zu dulden.

Die Erheblichkeit bemisst sich im Vergleich zum Zeitpunkt der Errichtung der Dienstbarkeit.

Eine Dienstbarkeit belastet stets das Grundstück als ganzes, nicht bloss eine konkrete Ausübungsfläche.

• wenn der belastete ein Interesse an der Verlegung nachweist, die Kosten übernimmt und dem Berechtigten keine Nachteile entstehen.
• als Folge der Parzellierung des belasteten Grundstücks

Die Verlegung kann auf einen anderen Grundstücksteil oder ein anderes Grundstück erfolgen (wobei im letzteren Fall wohl mangels Identität der Dienstbarkeit eher von einer Löschung und Neuerrichtung auszugehen ist).