Ökonomie II

Neuproduktion pro Zeiteinheit / Veränderung der Fläche pro Zeiteinheit.

Verlust an Fläche D = F*δ (Demodierungsrate)

Gleichgewicht durch Ausgleichung von Flächenverlust D durch Neubau: D* = N* -> F*δ = N*

Daraus erhalten wir mit F* jene fläche, die angesichts des Flächenverlusts mit dem Neubauoutput kompatibel ist:

F* = N*/δ

Der Wettbewerb zwischen den Investoren führt dazu, dass der Bodenpreis solange ansteigt, bis der Gewinn der marktüblichen Verzinsung entspricht (Gewinn von "Null").

Der Landpreis ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Wert der Produktion an dieser Lage und den Produktionskosten. 

Landpreis = Preis der Liegenschaft - Baukosten (- "normaler" Gewinn) = Residualwert

= landwirtschaftliche Rente (= Opportunitätskosten) + Baukosten

Die Opportunitätskosten entsprechen dem Wert der Produktion, die sonst auf dem Boden hergestellt werden könnte.

Preis der Lage 

• Je zentraler das Haus, desto tiefer die Pendelkosten
• Die Mieten/Preise werden an diesen Lagen solange ansteigen, bis alle Haushalte gleich viel Wohnraum und übrige Güter konsumieren.
• Mieten/Preise 1:1 eingesparte Transportkosten.
• Häuser die stadteinwärts gelegen sind, erzielen höhere Mieten

Der Immobilienmarkt istim Gleichgewicht, wenn kein Haushalt Anreiz hat umzuziehen.

Die Wohnraumpreisen bzw. die Bodenpreise müssen die Pendelkosten weiter entfernterer Lagen kompensieren.

• Opportunitätskosten für die Bodennutzung (lageunabhängig)
• Lagerente (lageabhängig)
• Baukosten (lageunabhängig)

Der Bodenpreis umfasst die ersten zwei Komponenten.

• Pendelkosten
• natürliche Annehmlichkeiten
• Einkommen
• Steuerbelastung
• erwartete Bevölkerungsentwicklung

• Relativ zum Boden wird Kapital (Struktur) billiger
• Relativ zu den übrigen Konsumgütern wird Wohnen teurer

Angebot: Bauherren/ Vermieter substituieren Boden zugunsten des relativ billigeren Produktionsfaktors Kapital

Nachfrage: Mieter/ Eigenheimbesitzer reduzieren ebenfalls ihre Wohnraumnachfrage, da Wohnraum relativ zu den anderen Gütern teurer wird.

Die Nachfrage nach Wohnraum im entrum ist höher als in der Peripherie. Es lohnt sich höher bzw. dichter zu bauen. (=Substitutionseffekt) 

-> Ein m2 im Zentrum ist produktiver, d.h. er verträgt eine höhere Ausnützung als in der Peripherie

-> Bodenpreise un die Preise für Wohnfläche mit der Nähe zum Zentrum steigen überproportional (nicht-linear) an. 

Substitutionseffekte führen dazu, dass:

• die Kapitalintensität pro m2 Grundstücksfläche mit der Entfernung zum Zentrum abnimmt
• die Höhe der Gebäude mit der Entfernung zum Zentrum abnimmt.

• Inflation: Wer Kapital bereitstellt, will für die Geldentwertung entschädigt werden
• Gegenwartspräferenz: Nur Verzicht heute, wenn in Zukunft mehr.
• Produktivität des Kapitals: erhöhen zukünftigen Konsum. Der Zins ist die Entlohnung des Kapitals in der Produktion. bsp:Staat (=Kapital) & Ernte (=Konsum morgen)
• Risikoprämien: Man will für eingegangenes Risiko entschädigt werden (Kapital in riskante Unternehmen/Projekte)

Zur finanzierung eines Hauses oder eines Projektes und man braucht zusätzl. Kapital

-> Ohne Banken müsste man selber jemanden suchen, der das Geld hat, den fairen Zins herausfinden und einen Vertrag ausstellen. Der Geldgeber selbst wird dadurch aber eingeschränkt und kann das Geld jetzt nicht verwenden.

• Allokation des Kapitals (Die Banken bzw. die Finanzindustrie sind die Intermediäre zw. den Sparern und den Investoren)
• Einlagemöglichkeit für Private und Firmen (Liquidität) (Einlagen bei der Bank sind in jeder Grössenordnung möglich und stehen bei Bedarf schnell zur Verfügung)
• Risikopooling und Einlegerschutz: Tiefes Risiko den Kapitalgeber (Die Bank kann die Einzelrisiken stark diversifizieren und muss ihre Kredite mit Eigenmitteln unterlegen)
• Bonitätsschätzung und Risikomonitoring (Die effiziernte Einschätzung von Risiken und deren Überwachung über die Zeit gehört zur Kernkompetenz einer Bank)
• Fristentransformation (Die Kreditnachfrager brauchen das Kapital in der Regel länger als sich die Sparer binden wollen)

• Fehlende Eigenmittel
• Leverage (Typisch im Renditebereich (Private und Gesellschaften). Die Finanzierung ermöglicht es, mehr Immobilien zu halten und damit mehr Rendite zu erzielen. Dabei steigt aber auch das Risiko.)
• Diversifikation (Für alle Immobiliensegmente relevant, aber oft missachtet. Der Kredit ermöglicht den Kauf anderer Anlagen (Aktien, Obligationen), so dass das Eigenkapital nicht nur dem Immobilienrisiko ausgesetzt ist.

"Höherer Return bei höherem Risiko"

Durch den Einsatz von Fremdkapital, das billiger ist als die Immobilienrendite, lässt sich die Eigenkapitalrendite steigern. Damit erhöht sich aber auch das Risiko auf dem Eigenkapital entsprechend.

Risiken: Zinsänderung, Miet- und Leerstand, Immobilienpreis (allg. Marktrisiko)

In günstigen Marktphasen höhere Rendite, ist aber auch erforderlich um Risiken abzugelten. 

Die Aktien einer Firma mit hohem Leverage werden genau gleich notieren wie die Aktien einer identischen Firma ohne Fremdkapital. Der Leverage schafft keinen Wert. Vernachlässigt: Steuern, Grösseeneffekte, Konkurskosten, Anreizprobleme.

Die Hypothek ist ein grundpfandgesicherter Kredit

Die belehnte Liegenschaft (oder Land) dient als Sicherheit (Pfand) für den Kredit. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners kann der Gläubiger auch die Liegenschaft zugreifen und sie verwerten.

Voraussetzung:

Errichtung eines Schuldbriefes auf der Liegenschaft, im grundbuch eingetragen

• Kurante Deckungen: Wertschriften, Waren (Bsp. Lombardkredit, Akkreditiv)
• Blankokredit: Kredit ohne Deckung

Hypotheken sind vergleichsweise günstige Kredite, da die Verlustrisiken des Gläubigers begrenzt sind.

Typische Belehnung bei Neueigentümern: 65-80%

Mittel aus 2. Säule (BVG) können für die Bildung von Wohneigentum bezogen werden.

Bei hohen Belehnungen fordern die Banken in der Regel eine Amortisation (Reilrückzahlung) des Kredites bis auf 65% (ehemals 1. Hypothek) iunnerhalb von 15-20j.

= Erwartungswert des Verlustes pro ausgeliehenem Franken

• Ausfallwahrscheinlichkeit (Probability od Default, PD): Kundenbonität
• Verlust bei einer Zahlungsunfähigkeit (Loss given Default, LGD): Verlust, welcher der Bank entsteht, falls der Kunde Pleite (=Default) geht.

-> erwarteter Verlust = PD * LGD = P(D) * E(L/D)

Quintessenz: Ein Verlust für die Bank entsteht nur dann, wenn 2 ungünstige Ereignisse gleichzeitig eintreffen: Default des Schuldners + Immobilienwert sinkt unter Hypothekbetrag (Kredit teilweise ungedeckt)

In der CH Eisiko klein -> Risikokosten tief -> Hypothek günstig

• Belehnungshöhe in % des Hauswertes
• Belastung von Zins und Amortisation am verfügbaren Einkommen (Tragbarkeit)
• Volatilität des Einkommens (Beruf, Selbständigkeit, Abreitslosigkeitsrisiko)
• Volatilität der Immobilienpreise (Deckungsklasse)
• Korrelation von einkommen und Immobilienpreisen

Bei Renditeobjekten zusätzlich:

• Korrelation von Mieten und Preisen (Kapitalisierungssätze)
• Korrelation von Mieten und übrigen Einkommen

Man kann zwischen bereits gefüllten Einkaufswägen wählen, welche die gleichen Produkte beinhalten aber in unterschiedlicher Qualität und Quantität. Die Körke werden versteigert -> Preis?

Mange aller kleinräumigen Lageeigenschaften einer Immobilie.

z.B.

Aussicht, Lärm, Bahn, Einkeifszentrum, Schule, Schadstoffe etc. 

Man spricht von Agglomerationserträgen, wenn die durchschnittlichen Produktionskosten mit der Grösse der Agglomeration (urbanisation externalitis) bzw. mit der Grösse der Branche innerhalb einer Agglomeration (localisation externalities) abnehmen.

Die (Arbeits-)Produktivität nimmt mit der Grösse der Bevölkerung bzw. mit der Anzahl der Unternehmen zu.

Vorteile durch die Nutzung gemeinsamer Zulieferer

Arbeitsmarktvorteile bei in der Nähe liegenden Unternehmungen, welche möglicherweise Konkurrenten sind.

Vorteile durch Wissensaustausch

• Innovative Branchen sind häufig stark geografisch konzentriert
• Kulturelle Vielfalt hat einen positiven Einfluss auf das allg. Lohnniveau.
• Innovatoren haben 5-10x höhere Wahrscheinlichkeit, Patente von Unternehmen, welche in der gleichen Agglomeration ansässig sind, zu zitieren

Unternehmen: Arbeitskräfte mit erforderlicher Qualifikation vor Ort vorhanden

Arbeitskräfte: Jobwechsel eher auch ohne Umzug möglich

-> grössere Arbeitsmärkte in der Agglomeration (Matching externalities)

• Präzisere Regeln zur Siedlungssteuerung
• Verbindlichere Regeln für Bauzonendimensionierung
• Mehrwertabgabe bei Neueinzonung
• Klarere Vorgaben für kantonale Richtpläne

• Sinkende Pendelkosten bzw. günstigere Mobilität
• Bevölkerungszunahme
• Steigende Einkommen
• Fallende opportunitätskosten (landw. Rente)