Ökonomie II

Die Aktien einer Firma mit hohem Leverage werden genau gleich notieren wie die Aktien einer identischen Firma ohne Fremdkapital. Der Leverage schafft keinen Wert. Vernachlässigt: Steuern, Grösseeneffekte, Konkurskosten, Anreizprobleme.

Die Hypothek ist ein grundpfandgesicherter Kredit

Die belehnte Liegenschaft (oder Land) dient als Sicherheit (Pfand) für den Kredit. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners kann der Gläubiger auch die Liegenschaft zugreifen und sie verwerten.

Voraussetzung:

Errichtung eines Schuldbriefes auf der Liegenschaft, im grundbuch eingetragen

• Kurante Deckungen: Wertschriften, Waren (Bsp. Lombardkredit, Akkreditiv)
• Blankokredit: Kredit ohne Deckung

Hypotheken sind vergleichsweise günstige Kredite, da die Verlustrisiken des Gläubigers begrenzt sind.

Typische Belehnung bei Neueigentümern: 65-80%

Mittel aus 2. Säule (BVG) können für die Bildung von Wohneigentum bezogen werden.

Bei hohen Belehnungen fordern die Banken in der Regel eine Amortisation (Reilrückzahlung) des Kredites bis auf 65% (ehemals 1. Hypothek) iunnerhalb von 15-20j.

= Erwartungswert des Verlustes pro ausgeliehenem Franken

• Ausfallwahrscheinlichkeit (Probability od Default, PD): Kundenbonität
• Verlust bei einer Zahlungsunfähigkeit (Loss given Default, LGD): Verlust, welcher der Bank entsteht, falls der Kunde Pleite (=Default) geht.

-> erwarteter Verlust = PD * LGD = P(D) * E(L/D)

Quintessenz: Ein Verlust für die Bank entsteht nur dann, wenn 2 ungünstige Ereignisse gleichzeitig eintreffen: Default des Schuldners + Immobilienwert sinkt unter Hypothekbetrag (Kredit teilweise ungedeckt)

In der CH Eisiko klein -> Risikokosten tief -> Hypothek günstig

• Belehnungshöhe in % des Hauswertes
• Belastung von Zins und Amortisation am verfügbaren Einkommen (Tragbarkeit)
• Volatilität des Einkommens (Beruf, Selbständigkeit, Abreitslosigkeitsrisiko)
• Volatilität der Immobilienpreise (Deckungsklasse)
• Korrelation von einkommen und Immobilienpreisen

Bei Renditeobjekten zusätzlich:

• Korrelation von Mieten und Preisen (Kapitalisierungssätze)
• Korrelation von Mieten und übrigen Einkommen

Man kann zwischen bereits gefüllten Einkaufswägen wählen, welche die gleichen Produkte beinhalten aber in unterschiedlicher Qualität und Quantität. Die Körke werden versteigert -> Preis?

Mange aller kleinräumigen Lageeigenschaften einer Immobilie.

z.B.

Aussicht, Lärm, Bahn, Einkeifszentrum, Schule, Schadstoffe etc. 

Man spricht von Agglomerationserträgen, wenn die durchschnittlichen Produktionskosten mit der Grösse der Agglomeration (urbanisation externalitis) bzw. mit der Grösse der Branche innerhalb einer Agglomeration (localisation externalities) abnehmen.

Die (Arbeits-)Produktivität nimmt mit der Grösse der Bevölkerung bzw. mit der Anzahl der Unternehmen zu.

Vorteile durch die Nutzung gemeinsamer Zulieferer

Arbeitsmarktvorteile bei in der Nähe liegenden Unternehmungen, welche möglicherweise Konkurrenten sind.

Vorteile durch Wissensaustausch

• Innovative Branchen sind häufig stark geografisch konzentriert
• Kulturelle Vielfalt hat einen positiven Einfluss auf das allg. Lohnniveau.
• Innovatoren haben 5-10x höhere Wahrscheinlichkeit, Patente von Unternehmen, welche in der gleichen Agglomeration ansässig sind, zu zitieren

Unternehmen: Arbeitskräfte mit erforderlicher Qualifikation vor Ort vorhanden

Arbeitskräfte: Jobwechsel eher auch ohne Umzug möglich

-> grössere Arbeitsmärkte in der Agglomeration (Matching externalities)

• Präzisere Regeln zur Siedlungssteuerung
• Verbindlichere Regeln für Bauzonendimensionierung
• Mehrwertabgabe bei Neueinzonung
• Klarere Vorgaben für kantonale Richtpläne

• Sinkende Pendelkosten bzw. günstigere Mobilität
• Bevölkerungszunahme
• Steigende Einkommen
• Fallende opportunitätskosten (landw. Rente)

Die Kostenfunktion ist der neue Zusammenhang zwischen Kosten und Output (Neubau) bei gegebener Technilogie und Faktorkosten (Löhne, Zinsen usw.)

K = K(N, Z;T)

K = Kosten

N = Output (z.B. Neubau)

Z = Löhne, Material- und Landkosten

T = Technologie

Das Gewinnmaximum findet man, indem man die Gewinnfunktion G nach der gesuchten Grösse, also dem Neubau-Output N, Ableitet und Null setzt (Bedingung 1. Ordnung).

P = dK/dn = Grenzkosten

Sie besagt, dass das Unternehmen solange weitere Einheiten produziert, bis die zusätzlichen Kosten (die Grenzkosten) dem Preis entsprechen.

Der Schnittpunkt des aufstiegenden Astes bestimmt die optimale Produktion, d.h. den gewinnmaximierenden Output an Neubauten dieser Unternehmung. Der aufsteigende Ast der Grenzkosten ist darum die Angebotskurve der Unternehmung. Sie zeigt bei jedem Preis das optimale Angebot.

 In einem kurzen Zeithorizont ist die Kurve steiler als in langfristiger Sicht

Grund: Steigen die Preise kurzfr. sehr schnell und besteht Nachfrage nach hoher Neuproduktion, müssen die Bauunternehmen mit ihrer bestehenden Ausstattung an der Kapazitätsgrenze produzieren. Dies erhöht die Kosten (und auch die Grenzkosten) schnell.

Neuproduktion pro Zeiteinheit / Veränderung der Fläche pro Zeiteinheit.

Verlust an Fläche D = F*δ (Demodierungsrate)

Gleichgewicht durch Ausgleichung von Flächenverlust D durch Neubau: D* = N* -> F*δ = N*

Daraus erhalten wir mit F* jene fläche, die angesichts des Flächenverlusts mit dem Neubauoutput kompatibel ist:

F* = N*/δ

Der Wettbewerb zwischen den Investoren führt dazu, dass der Bodenpreis solange ansteigt, bis der Gewinn der marktüblichen Verzinsung entspricht (Gewinn von "Null").

Der Landpreis ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Wert der Produktion an dieser Lage und den Produktionskosten. 

Landpreis = Preis der Liegenschaft - Baukosten (- "normaler" Gewinn) = Residualwert

= landwirtschaftliche Rente (= Opportunitätskosten) + Baukosten

Die Opportunitätskosten entsprechen dem Wert der Produktion, die sonst auf dem Boden hergestellt werden könnte.

Preis der Lage 

• Je zentraler das Haus, desto tiefer die Pendelkosten
• Die Mieten/Preise werden an diesen Lagen solange ansteigen, bis alle Haushalte gleich viel Wohnraum und übrige Güter konsumieren.
• Mieten/Preise 1:1 eingesparte Transportkosten.
• Häuser die stadteinwärts gelegen sind, erzielen höhere Mieten

Der Immobilienmarkt istim Gleichgewicht, wenn kein Haushalt Anreiz hat umzuziehen.

Die Wohnraumpreisen bzw. die Bodenpreise müssen die Pendelkosten weiter entfernterer Lagen kompensieren.

• Opportunitätskosten für die Bodennutzung (lageunabhängig)
• Lagerente (lageabhängig)
• Baukosten (lageunabhängig)

Der Bodenpreis umfasst die ersten zwei Komponenten.

• Pendelkosten
• natürliche Annehmlichkeiten
• Einkommen
• Steuerbelastung
• erwartete Bevölkerungsentwicklung