Mietrecht
Kapitel 1 bis 10
Kapitel 1 bis 10
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 47 |
|---|---|
| Utilisateurs | 36 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Matières relative au métier |
| Niveau | École primaire |
| Crée / Actualisé | 02.10.2014 / 09.06.2024 |
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Was versteht man unter einem Mietvertrag?
Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen und der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten. Art. 253 OR
Wie entsteht ein gültiger Mietvertrag?
Parteien müssen sich über die wesentlichen Vertragspunkte einig sein
Was sind Sachen im Mietbereich?
- bewegliche Sachen
- unbewegliche Sachen
Was gibt es für Gebrauchsüberlassungsverträge?
- Mietvertrag
- Gebrauchsleihe
- Pacht
Welches sind die wesentlichen Vertragspunkte? Wie wird es auch noch gennant?
- Mietobjekt
- Mietzins
- Überlassung zum Gebrauch
- Wird auch noch "Essentialia" genannt
Was ist nur im Mietvertrag von Geschäftsmiete (1.) und Wohnungsmiete (2.) enthalten?
- Retentionsrecht, Übertrag von Dritten (Art. 263 OR)
- Anfangsmietzins, Mietzinsdepot (höchstens 3 Monate), Kündigung muss an beide Ehegatten zugestellt werden
Was ist der Unterschied zwischen den Begriffen "Mietvertrag" und "Mietverhältnis"?
- Mietvertrag: Verpflichtungsgeschäft
- Mietverhältnis: Erfüllungsebene
Ab wann besteht ein Mietverhältnis?
Das Mietverhältnis wird angetreten, wenn die Sache auf den vereinbarten Beginn hin übergeben und anschliessend vom Mieter genutzt wird und dieser dem Vermieter den Mietzins zahlt.
Welche Bestimmungen gelten vor Antritt des Mietverhältnisses bzw. vor der Übernahme der Mietsache?
allgemeine Bestimmungen des OR
Teilt der Mieter nach rechtsgültig abgeschlossenem Mietvertrag dem Vermieter mit, dass er das Mietverhältnis nicht antreten wolle. Von was spricht man? Wo ist es geregelt?
- Rücktritt vom Vertrag = antizipierter Vertragsbruch
- allgemeine Bestimmungen des OR, insbesondere nach Art. 97ff OR bzw. Art. 107 bis 109 OR
Für welche Kategorieren gelten die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nicht?
- Luxuswohnungen bzw. Einfamilienhäuser, die mehr als 6 Zimmer aufweisen (Art. 253b OR)
- Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden (Art. 2523b lit. c OR)
Für welche Bereiche gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen nicht?
- Ferienwohnungen, die für höchstens 3 Monate gemietet werden (Art. 353a OR)
- separat vermietete Garagen, Abstellplätze, Gärten, Schaukästen und dergleichen
Was sind zulässige Koppelungsgeschäfte im Mietbereich?
- Abschluss eines Hauswartvertrages mit einem Mieter
- Verpflichtung des Mieters, eine Mieterhaftpflichtversicherung abzuschliessen
Welche 2 Voraussetzungen müssen erfüllt sein, dass Koppelungsgeschäfte im Zusammenhang mit Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume als nichtig erklärt werden?
- Der Abschluss des Mietvertrages wird vom Abschluss des Koppelungsgeschäftes abhängig gemacht.
- Das Koppelungsgeschäft enthält Verpflichtungen des Mieters, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen.
Was sind Pflichten des Vermieters beim Mietverhältnis?
- Übergabe- und Instandhaltungspflicht
- Auskunftspflichten des Vermieters
- Tragen der Lasten und Abgaben
Beschreibe die Übergabepflicht des Vermieters?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem "zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand" zu übergeben und in demselben zu erhalten. Art. 256 Abs. 1 OR
- Wo ist der vorausgesetzte Gebrauch ersichtlich?
- Was heisst dies bei Wohnräumen?
- Was heisst dies bei der Nutzung von Wohnräumen als Büros?
- Mietvertrag
- ausreichend beheizbar und befenstert sein
- baurechtlich zulässig sein
Was kann der Mieter beim Vermieter verlangen?
- das Rückgabeprotokoll des Vormieters vorzulegen (Art. 256a Abs. 1 OR)
- den bisherigen Mietzins bekanntzugeben (Art. 256a Abs. 2 OR)
- Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung zu gewähren (Art. 257b Abs. 2 OR)
Warum ist es zu empfehlen, ein Übergabeprotokoll zu erstellen?
Nach neuem Recht besteht keine gesetzliche Vermutung mehr, dass der Mieter die Mietsache in gutem Zustand übernommen hat.
Aus welchem Grund muss der bisherige Mietzins bekannt gegeben werden?
Es soll dem einziehenden Mieter ermöglichen, die Vorausetzungen für eine allfällige Anfechtung des Anfangmietzinses zu prüfen.
- Was geht unter Lasten und öffentliche Abgaben, welche der Vermieter trägt (nach Art. 256b OR)?
- Ist dieser Artikel zwingend?
- Können dem Mieter diese Kosten überwälzt werden? Nenne Beispiele wenn ja.
- Versicherungsprämien, allfällige Liegenschaftssteuer, Meteorwassergebühren
- Nein
- Ja, sie können vertraglich überwälzt werden. Beispiele sind bei den verbrauchsunabhängigen Abwasseranschluss- bzw. Grundgebühren
Der monatiche Nettomietzins beträgt 2'150.00 und die pauschalen Nebenkosten 200.00. In der Zwischenzeit reichen die pauschalen Nebenkosten nicht mehr aus und der Vermieter stellt dem Mieter eine Erhöhung der Nebenkosten von 50.00 zu. Wie viel ist der Nettomietzins und die Pauschalen Nebenkosten?
Nettomietzins: 2'100.00
Pauschale NK: 250.00
Bruttomietzins: 2'350.00
Was für verschiedene Sicherheiten gibt es im Mietrecht?
- Bürgschaft
- Bankgarantie
- Mieterkautionskonto
- Mieterkautionsdepot
Was muss erfüllt sein, damit die Bank die Sicherheit herausgeben darf?
- Vermieter und Mieter zustimmen
- rechtskräftiger Zahlungsbefehl oder gerichtlicher Entscheid
- seit Beendigung des Mietverhältnisses ein Jahr verstrichen ist und der Vermieter seine Ansprüche nicht "rechtlich" (durch Klage oder Betreibung) geltend gemacht hat
- Frist läuft ab Zeitpunkt der vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes, Ablauf Erstreckung oder tatsächlichen Auszug des Mieters
Wie hoch darf die Sicherheitsleistung bei Wohnräumen maximal sein?
3 Monatsmietzinse inkl. Nebenkosten
Wie hoch darf die Bankgarantie bei Geschäftsräumen maximal sein?
ist nicht begrenzt, häufig 6 Monatsmietzinse
Wie lange beträgt die Frist nach der Übernahme der Sache, wenn der Mieter mit den Mietzinszahlungen im Rückstand ist?
- mindestens 10 Tage
- bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage
Bezahlt der Mieter innerhalb der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter künden. Innerhalb welcher Frist?
- fristlos
- bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage und auf Ende eines Monats
Wann gilt ein Schreiben bei der Eingeschränkten Empfangstheorie als zugestellt?
Entweder mit der tatsächlichen Abholung durch den Mieter bei der Post oder wenn der Mieter das Schreiben nicht abholt, gilt es am letzten Tag der stets 7-tägigen Abholfrist als zugestellt.
Wann gilt ein Schreiben bei der Uneingeschränkten Empfangstheorie als zugestellt?
Gilt schon bei der ersten Abholmöglichkeit bei der Post als zugestellt
Ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht nicht mehr zumutbar, innerhalb welcher Frist kann der Vermieter künden?
bei Wohn- und Geschäftsräumen unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 30 Tagen auf ein Monatsende
Muss der Mieter Mängel an der Mietsache dem Vermieter melden? Wenn ja, haftet er bei einer Unterlassung?
- Ja er muss Mängel melden
- Ja, er haftet für den daraus entstehenden Schaden
- Art. 257g OR
Was geschieht, wenn der Mieter die Gebrauchspflicht verletzt?
Der Vermieter kann ausserordentlich künden. Diese Pflicht ist nur in gewissen Fällen wie in einem Einkaufszentrum anwendbar.
Für was hat der Mieter die Besichtigung der Mietsache zu dulden?
für den Verkauf, die Wiedervermietuing oder den Unterhalt notwendig ist
Sind Erneuerungsarbeiten und Änderungen am Mietobjekt vom Mieter zui dulden?
Ja, soweit zumutbar (Art. 260 OR)
Welche 2 Möglichkeiten hat der Vermieter, wenn der Grund zur Annahme besteht, dass die Erneuerungsarbeiten nicht zumutbar seien?
- Mietverhältnis vor Beginn der Arbeiten ordnungsgemäss künden
- Erneuerungsarbeiten als Vertragsänderung mit dem amtlichen Formular fristgerecht mitteilen
Wie lange im Voraus müssen Besichtigungen und Arbeiten angezeigt werden?
mindesterns 48 Stunden im Voraus
Wie lange im Voraus sollten Umfassende Sanierungen angezeigt werden?
3 bis 4 Monate vorlaufsezeit empfehlenswert
Definition Mängel?
Beeinträchtigung der Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch
Welche 2 Wege stehen dem Mieter offen, wenn Mängel bei der Übergabe der Mietsache vorhanden sind?
- Übernahme verweigern: Mietvertrag nicht antreten und nach den allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechtes von Art. 107 bis 109 OR über die Nichteinhaltung von Verträgen vorgehen
- Mietverhältnis antreten: mietrechtliche Mängelrechte gemäss Art. 259a bis 259i OR geltend machen
