K5 / 6. Geschäftsmietvertrag
Seite 25 bis 30
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Kartei Details
| Karten | 21 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Literatur |
| Stufe | Grundschule |
| Erstellt / Aktualisiert | 14.03.2015 / 13.03.2022 |
| Weblink |
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K5 / 6. Geschäftsmietvertrag
Seite 25 bis Seite 30 MIETLIEGENSCHAFT 1
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Was gilt als Geschäftsraum?
Ein horizont und vertikal abgeschlossener Raum
Auf Dauer gemietet
Geschäftszweck
ertragsorientiert. Büroräume an eine karitative Organisation ist auch ein Geschäftsraum.
Was sind keine Geschäftsräume
Offener Lagerplatz
Bastelraum in Wohnungen
Unterschied zw. Mietwohnung und Geschäftsvertrag
Der GV ist im OR geregelt OR Art 263
Für den Vermieter besteht ein Retensionsrecht (Rückbehaltungsrecht) für die Dinge die eingebracht wurden.
Die Mietzinssicherung (Depot) kann die Höhe selber bestimmt werden.
Die Kündigungsfristen
Der Mietzins wird meistens pro m2 festgelegt
Der Vertrag ist Individuell nicht auf einem vorgegebenen Mietzins.
Zusatzvereinbarungen 7 Stück können sein?
- Bodenbelastung
- Nutzungsbeschrieb Konkurrenzklausel
- Vorkaufsrechte
- Ausbauten / Rückbauten Inventarliste
- Gebührenregelung Nebenkosten
- Versicherung
Wegen der Haftung ist es wichtig abzuklären wer Miete. Das kann sein
Einzelfirma, natürliche Person, juristische Person. hier muss abgeklärt werden wer Unterzeichnungsberechtigt ist. Ein Handelsregisterauszug muss vorliegen.
Wie prüfe ich den Finanziellen Rahmen
Betreibungsauszuges
Jahresbericht Bilanz und Erfolgsrechnung
Kreditauskünfte.
Wirtschaftliche Situation in seiner Branche
Wenn ein Unternehmen in Gründung ist wer haftet?
Es haften die Gründungsmitglieder solidarisch. Wichtig diese zu durchleuchten.
Uebergabe der Mietsache. Wie vorgehen
Es ist wichtig den Termin einzuhalten. Da Verzögerungen durch den Verwalter zu Schadenforderungen führen kann.
Es ist ein umfassendes Protokoll mit evt. Fotos dokumentationen zu erstellen. Welches von beiden Unterzeichnet wird. Dies gilt als Beweismittel auch beim Auszug.
Besonders bei Gaststätten zu beachten ist
Für die Schatzung der Kaufinventars einen spezialisierten Fachmann beiziehen
Benutzung der Geschäftsräume. Wer ist für was zuständig?
Der Unterhalt von Geschäftsräumen ist gleich wie bei der Wohnung. Nur ist die Abnutzung stärker und der Unterhalt somit grösser. Des halb ist meistens so, dass der Vermieter für die Infrastruktur zuständig ist und der Mieter für den Innenausbau.
Ausbau durch den Mieter
Darf nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieters erfolgen. Bei Investitionen mit hohem Wert, welche bei Auszug zurückgelassen wird, hat der Vermieter zu entschädigen.
Der Vermieter hat den noch nicht amortisierte Mehrwert des Ausbaus zu vergüten. Bei der schriftlichen Zusage des Ausbaus ist zu vereinbaren wie die Mehrkosten entschädigt werden.
Ausbau durch den Vermieter
Dürfen nur vorgenommen werden wenn sie dem Mieter zumutbar sind. Umbauten und Renovation sind frühzeitig bekannt zu geben. Und der richtige Zeitpunkt muss miteinander vereinbart werden.
Wie ist die Dauer
Der Mieter wünscht eine längere Vertragsdauer. Zw 5 bis 10 Jahren. Da er grosse Investitionen hat und dies Amortisieren will.
Amortisation der Investitionen
Die Vertragsdauer gilt als Amortisationsdauer.
Eine längere Amortisationsfrist, ist unbedingt festzuhalten ob die noch nicht amortisierten Investitionen vom Vermieter übernommen werden müssen. Dies soll bei Vertragsbeginn definiert werden.
Was ist eine Option
Die Option ist ein einseitiges Recht zugunsten des Mieters auf Verlängerung des Vertage um eine weitere bestimmt Dauer. Bei Geschäftsmietverträgen kommt dies vor es können auch mehrer Optionen (Verlängerungen) sein.
So muss man sich nicht schon bei Vertragsbeginn für eine lange Frist festlegen.
Eine echte Option ist z.B.
Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, die Miete nach Ablauf der festen Vertragsdauer um fünf Jahre zu den gleichen Bedingungen zu verlängern. Der Mieter hat von diesem Verlängerungsrecht bis spätestens 12 Monate vor Vertragsablauf mittel eingeschrieben Briefs Gebrauch zu machen.
Formuliere eine unechte Option
Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, die Miete nach Ablauf der festen Vertragsdauer um fünf Jahre zu neuen festzulegenden Bedingungen zu verlängern. Der Mieter hat von diesem Verlängerungsrecht bis spätestens 12 Monate vor Vertragsablauf mittel eingeschrieben Briefs Gebrauch zu machen.
Werden sich die Parteien nicht einig wird eine neutrale Stelle dazugenommen welche die sSreigkeiten regelt. Der Entscheid gilt für beide Parteien und die Kosten werden geteilt.
Mietzinsgestaltung
Der Mietzins richtet sich der aktuellen Mietsituation an. Zu berücksichtigen sind die Bestimmungen des Mietrechtes zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen. Zu hohe Mieten können zu Zahlungsschwirigkeiten führen.
Die Nebenkosten sind zahlreich und müssen lückenlos aufgeführt sein. Die Abrechnung muss auf den Termin abgerechnet sein. Pauschalierung ist auch möglich
Retensionsrecht Art 268
Ist ein dingliches Sicherungsrecht des Gläubigers an beweglichen Sachen.
Die Sachen sind vom Mieter zur Einrichtung oder Benützung der gemieteten Räume eingebracht worden.
Für was kann man das Retentionsrecht geltend machen?
Der Vermieter kann für nicht zahlen der Miete, Nebenkosten oder Stockwerkeigentümerbeiträge das RR anforder.
Neben dem kann er den Mieter Betreiben auf Pfändung oder Konkurs.
