Gebäudeunterhalt

Wiederherstellen in einem ursprünglich vergleichbaren Zustand beim Neubau

Anpassen an neue Anforderungen durch Hinzufügen neuer Bauwerksteile.

• Grobanalyse
  • erster, grober Zustand der Liegenschaft - keine vertieften Aussagen

• Feinanalyse
  • Kenntnisse aus der Grobanalyse werden detailliert

• Lage und Grösse des Objektes
• Bauvorschriften, Bau- und Zonenordnung
• IST-Zustand des Gebäudes (visuell)
• Anregungen von Mietern und Eigentümern
• Liste der bereits ausgeführten Sanierungen
• Liste der Mängel und der erkannten Probleme
• Energiebilanz IST und SOLL-Zustand
• Bauunterlagen / Pläne
• Nachbarschaftliche Verhältnisse
• Kostenrahmen für bevorstehende Investitionen
• Nutzungsplanung des Objektes (Änderungen Raumprogramm, Mieter-Mix, Bewirtschaftungskonzept)
• Vorschlag für das weitere Vorgehen - START zur Feinanalyse
•  

• Beurteilung aller Gebäudeteile
• Beurteilung bautechnischer Probleme
• Gebäudenutzung
• Dringlichkeit und Prioritäten
• Energiebilanz
• Grundrisstrukturen
• Ermitteln der Baukosten
• Vorschlag für das weitere Vorgehen

• Zusammenfassung der Grob- und Feinanalyse in einem schriftlichen Bericht
• Zusandsbeurteilung definierter Punkte nach Dringlichkeit
  • A: guter Zustand
  • B: leichte Abnutzung
  • C: starke Abnutzung
  • D: Ende der Lebensdauer

• Werterhaltung
• Teilerneuerung (z.B. zur Fassaden, Küche/Bad etc.)
• Gesamterneuerung (Werterhaltung- steigerung oder vermehrung
• (Ersatzneubau: gehört grundsätzlich nicht zu den Erneuerungsstrategien)

Instandhaltung, Wert- und Qualitätssteigerung

Anpassungen an steigende Anforderungen

Alterung ohne Unterhalt und in Kauf nehmen von Schäden

• Was solle erneuert werden
• Energiebilnaz nach Erneuerung

SIA 469

• Materialermüdung
• Bewitterung
• Chemische Einflüsse
• fehlerhafte Konstruktionen (z.B. undichte Flachdächer)
• falsche Materialwahl (z.B. nicht geeignet für die Konstruktion)
• Unsachgemässe Nutzung

• Trag- und Betriebssicherheit wahren
• Wirtschaftlicher Wert des Gebäudes erhalten
• Gebrauchstauglichkeit sicherstellen
• gesetzliche Verantwortung seitens der Eigentümer wahrnehmen

• Absichten Eigentümerschaft
• Baudokumentation
• Bewirtschaftungsunterlagen
• Vertragliche Regelungen bezüglich Erhaltung und Betrieb
• behördliche Auflagen

• Überwachung
  •  Beobachten
  • Kontrollmessungen
  • Inspektionen
  • Funktionskontrollen
• Unterhalt
  • Instandhalten (laufender Unterhalt)
  • Instandsetzen (ausserordentlicher Unterhalt)
  • Erneuerung
  • Restaurierung
• Veränderung
  • Anpassung
  • Umbau
  • Erweiterung

• Beobachten
• Kontrollen
• Inspektionen
• Funktionskontrollen

• Instandhalten (laufender Unterhalt durch Bewirtschafter)
• Instandsetzen (ausserordentlicher Unterhalt - Investitionen notwendig)
• Erneuerung
• Restaurierung

• Anpassungen
• Umbauten
• Erweiterungen

• laufender / Ordentlicher Unterhalt 
  • Instandhaltung des Gebäudes
  • Kompetenzen des Bewirtschafters
• ausserordentlicher Unterhalt
  • Instandsetzung des Gebäudes
  • nach Absprache mit dem Eigentümer

• kleinere Reparaturen
• allgemeine Unterhalts- und Wartungsarbeiten
• im Jahresbudget enthalten (Kompetenzbereich Bewirtschafter)

• grosse Reparaturen
• Zyklische Sanierungen
• Ersatz von Anlagen oder Installationen
• Grosse Investitionen und Genehmigung durch den Eigentümer

• wird alle 2-3 Jahre gemacht
• bestehende Berichte werden ergänzt oder die Veränderungen festgehalten oder
• die Grobanalyse aufgearbeitet
• vorteilhaft wenn beim Erstellen des Zustandsberichtet nach einer Checkliste vorgegangen wird.

a) 1.5 - 2 %

b) 1.5 - 3 %

• Verzinsung und Rückzahlung des Investitionskapitals
• Betrieb und Unterhalt der Anlage
• Erhalt der Funktionstüchtigkeit und Bausubstanz
• Zeitgerechte Anpassung an die Marktbedürfnisse

• Technische Alterung
• Soziale Alterung

• Alterung eines Materials
• Konstruktionseignung
• Sorgfalt in der Ausführung
• Benützung und Abnützung
• Qualität der Bewirtschaftung

• Neue Technologien
• neues Wohnverhalten
• neue Komfortansprüche und Raumansprüche
• neue Mobilität der Benutzer

• Altersentwertung der einzelnen Bauteile
• Exponiertheit und Beanspruchung bestimmen die Lebensdauer

• reduzierte Alterskurve
  • a = 0.5 (sehr selten - z.B. bei undichten Betonwänden)
• Lineare Alterskurve
  • a = 1 (Haustechnikanlagen)
• Allgemeinde Alterskurve
  • a = 2 (für die meisten Bauteile)

a) Bauteil entwertet sich in den ersten Jahren mehr und erholt sich dann wieder.

b) Haustechnische Anlagen entwerten sich mehr oder weniger linear, gleichmässig

c) In den ersten Jahren geringe Alterung, verliert dann nach einigen Jahren seine Funktionsfähigkeit immer schneller.

• Konstruktion und Anwendung
• Lage des Bauteils (exponiert, Wind, Wetter, Sonne, Regen etc.)
• Nutzung und Abnutzung
• Wartung und Unterhalt

Der ideale Instandsetzungszeitpunkt ist derjene, in welchem die niedrigsten Instandstellungskosten pro Zeiteinheit notwendig ist.

• je neuer der Bauteil, desto kleiner der Instandsetzungsbedarf - je schlechter das Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag
• je älter der Bauteil, desto grösser der Instandsetzungsbedarf - je besser das Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag

• IST-Zustand analyieren
• Alterungsverhalten berücksichtigt
• Restlebensdauer bestimmt
• Erneuerungsstrategien definiert
• Instandsetzungsaufwand berechnet
• Finanzierung der Investition