Gebäudeunterhalt

• grosse Reparaturen
• Zyklische Sanierungen
• Ersatz von Anlagen oder Installationen
• Grosse Investitionen und Genehmigung durch den Eigentümer

• wird alle 2-3 Jahre gemacht
• bestehende Berichte werden ergänzt oder die Veränderungen festgehalten oder
• die Grobanalyse aufgearbeitet
• vorteilhaft wenn beim Erstellen des Zustandsberichtet nach einer Checkliste vorgegangen wird.

a) 1.5 - 2 %

b) 1.5 - 3 %

• Verzinsung und Rückzahlung des Investitionskapitals
• Betrieb und Unterhalt der Anlage
• Erhalt der Funktionstüchtigkeit und Bausubstanz
• Zeitgerechte Anpassung an die Marktbedürfnisse

• Technische Alterung
• Soziale Alterung

• Alterung eines Materials
• Konstruktionseignung
• Sorgfalt in der Ausführung
• Benützung und Abnützung
• Qualität der Bewirtschaftung

• Neue Technologien
• neues Wohnverhalten
• neue Komfortansprüche und Raumansprüche
• neue Mobilität der Benutzer

• Altersentwertung der einzelnen Bauteile
• Exponiertheit und Beanspruchung bestimmen die Lebensdauer

• reduzierte Alterskurve
  • a = 0.5 (sehr selten - z.B. bei undichten Betonwänden)
• Lineare Alterskurve
  • a = 1 (Haustechnikanlagen)
• Allgemeinde Alterskurve
  • a = 2 (für die meisten Bauteile)

a) Bauteil entwertet sich in den ersten Jahren mehr und erholt sich dann wieder.

b) Haustechnische Anlagen entwerten sich mehr oder weniger linear, gleichmässig

c) In den ersten Jahren geringe Alterung, verliert dann nach einigen Jahren seine Funktionsfähigkeit immer schneller.

• Konstruktion und Anwendung
• Lage des Bauteils (exponiert, Wind, Wetter, Sonne, Regen etc.)
• Nutzung und Abnutzung
• Wartung und Unterhalt

Der ideale Instandsetzungszeitpunkt ist derjene, in welchem die niedrigsten Instandstellungskosten pro Zeiteinheit notwendig ist.

• je neuer der Bauteil, desto kleiner der Instandsetzungsbedarf - je schlechter das Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag
• je älter der Bauteil, desto grösser der Instandsetzungsbedarf - je besser das Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag

• IST-Zustand analyieren
• Alterungsverhalten berücksichtigt
• Restlebensdauer bestimmt
• Erneuerungsstrategien definiert
• Instandsetzungsaufwand berechnet
• Finanzierung der Investition

• 0.8 % - 1.1 % des GV-Wertes
  • üblicher kleiner Unterhalt
  • Verwaltungskosten
  • Abgaben und Gebühren
  • Unkosten

• 2.6 % pro Jahr - abhängig von:
  • Wahl der Konstruktion
  • Wahl der Materialien
  • Nutzung des Gebäudes

Wiederherstellen der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit. Mit der Instandsetzung werden die allmählich abgebauten Bauteile wieder in die Nähe des Neuwertes zurückgeholt.

Anpassen an die neuen Anforderungen - Eingriff in das Bauwerk

Bewahren und Wiederherstellen eines Bauwerkes ohne wesentlichen Änderungen der Anforderungen

Überprüfen der Gebrauchstauglichkeit durch Kontrollen

Gesamtheit der Tätigkeiten aus Verwaltung, Betrieb und Bauwerkserhaltung

Wiederherstellen in einem ursprünglich vergleichbaren Zustand beim Neubau

Anpassen an neue Anforderungen durch Hinzufügen neuer Bauwerksteile.

• Grobanalyse
  • erster, grober Zustand der Liegenschaft - keine vertieften Aussagen

• Feinanalyse
  • Kenntnisse aus der Grobanalyse werden detailliert

• Lage und Grösse des Objektes
• Bauvorschriften, Bau- und Zonenordnung
• IST-Zustand des Gebäudes (visuell)
• Anregungen von Mietern und Eigentümern
• Liste der bereits ausgeführten Sanierungen
• Liste der Mängel und der erkannten Probleme
• Energiebilanz IST und SOLL-Zustand
• Bauunterlagen / Pläne
• Nachbarschaftliche Verhältnisse
• Kostenrahmen für bevorstehende Investitionen
• Nutzungsplanung des Objektes (Änderungen Raumprogramm, Mieter-Mix, Bewirtschaftungskonzept)
• Vorschlag für das weitere Vorgehen - START zur Feinanalyse
•  

• Beurteilung aller Gebäudeteile
• Beurteilung bautechnischer Probleme
• Gebäudenutzung
• Dringlichkeit und Prioritäten
• Energiebilanz
• Grundrisstrukturen
• Ermitteln der Baukosten
• Vorschlag für das weitere Vorgehen

• Zusammenfassung der Grob- und Feinanalyse in einem schriftlichen Bericht
• Zusandsbeurteilung definierter Punkte nach Dringlichkeit
  • A: guter Zustand
  • B: leichte Abnutzung
  • C: starke Abnutzung
  • D: Ende der Lebensdauer

• Werterhaltung
• Teilerneuerung (z.B. zur Fassaden, Küche/Bad etc.)
• Gesamterneuerung (Werterhaltung- steigerung oder vermehrung
• (Ersatzneubau: gehört grundsätzlich nicht zu den Erneuerungsstrategien)

Instandhaltung, Wert- und Qualitätssteigerung

Anpassungen an steigende Anforderungen