Gebäudeunterhalt
1 Gebäudezustand 2 Instandhaltungs- und Investitionsplan
1 Gebäudezustand 2 Instandhaltungs- und Investitionsplan
Set of flashcards Details
| Flashcards | 42 |
|---|---|
| Students | 33 |
| Language | Deutsch |
| Category | Handcraft |
| Level | Other |
| Created / Updated | 30.08.2014 / 26.06.2025 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/gebaeudeunterhalt5
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| Embed |
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Was gehört in den ausserordentlichen Unterhalt?
- grosse Reparaturen
- Zyklische Sanierungen
- Ersatz von Anlagen oder Installationen
- Grosse Investitionen und Genehmigung durch den Eigentümer
Was umfasst der Zustandsbericht?
- wird alle 2-3 Jahre gemacht
- bestehende Berichte werden ergänzt oder die Veränderungen festgehalten oder
- die Grobanalyse aufgearbeitet
- vorteilhaft wenn beim Erstellen des Zustandsberichtet nach einer Checkliste vorgegangen wird.
Wie viel wird durchschnittlich für jährliche Ausgaben budgetiert für
a) Instandhaltung
b) Instandsetzung
a) 1.5 - 2 %
b) 1.5 - 3 %
Ziel ist es, mit der Bewirtschaftung die erforderlichen Mittel zu erwirtschaften für:
- Verzinsung und Rückzahlung des Investitionskapitals
- Betrieb und Unterhalt der Anlage
- Erhalt der Funktionstüchtigkeit und Bausubstanz
- Zeitgerechte Anpassung an die Marktbedürfnisse
Welche Arten von Alterung unterscheiden wir in einer Immobilie?
- Technische Alterung
- Soziale Alterung
Was verstehen wir unter der "technischen Alterung"?
- Alterung eines Materials
- Konstruktionseignung
- Sorgfalt in der Ausführung
- Benützung und Abnützung
- Qualität der Bewirtschaftung
Was verstehen wir unter "sozialer Alterung"?
- Neue Technologien
- neues Wohnverhalten
- neue Komfortansprüche und Raumansprüche
- neue Mobilität der Benutzer
Von was hängt das Alterungsverhalten ab?
- Altersentwertung der einzelnen Bauteile
- Exponiertheit und Beanspruchung bestimmen die Lebensdauer
Die Bauteile werden nach Alterkurve eingeteilt. Wie lauten diese?
- reduzierte Alterskurve
- a = 0.5 (sehr selten - z.B. bei undichten Betonwänden)
- Lineare Alterskurve
- a = 1 (Haustechnikanlagen)
- Allgemeinde Alterskurve
- a = 2 (für die meisten Bauteile)
Wie ist der Verlauf eines Bauteils mit
a) reduzierter Alterskurve (a = 0.5)
b) Linearer Alterskurve (a = 1)
c) Allgemeiner Alterskurve (a = 2)
a) Bauteil entwertet sich in den ersten Jahren mehr und erholt sich dann wieder.
b) Haustechnische Anlagen entwerten sich mehr oder weniger linear, gleichmässig
c) In den ersten Jahren geringe Alterung, verliert dann nach einigen Jahren seine Funktionsfähigkeit immer schneller.
Welche Einflüsse beeinflussen die Lebensdauer eines Bauteils?
- Konstruktion und Anwendung
- Lage des Bauteils (exponiert, Wind, Wetter, Sonne, Regen etc.)
- Nutzung und Abnutzung
- Wartung und Unterhalt
Wann ist der ideale Instandsetzungszeitpunkt?
Der ideale Instandsetzungszeitpunkt ist derjene, in welchem die niedrigsten Instandstellungskosten pro Zeiteinheit notwendig ist.
- je neuer der Bauteil, desto kleiner der Instandsetzungsbedarf - je schlechter das Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag
- je älter der Bauteil, desto grösser der Instandsetzungsbedarf - je besser das Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag
Was wird beim Instandhaltungs- und Instandsetzungszyklen beachtet?
- IST-Zustand analyieren
- Alterungsverhalten berücksichtigt
- Restlebensdauer bestimmt
- Erneuerungsstrategien definiert
- Instandsetzungsaufwand berechnet
- Finanzierung der Investition
Wie hoch wird ist ein durchschnittlicher Instandhaltungsaufwand berechnet und was ist in diesem enthalten?
- 0.8 % - 1.1 % des GV-Wertes
- üblicher kleiner Unterhalt
- Verwaltungskosten
- Abgaben und Gebühren
- Unkosten
Wie hoch wird ein durchschnittlicher Instandsetzungsaufwand berechnet und was entält er?
- 2.6 % pro Jahr - abhängig von:
- Wahl der Konstruktion
- Wahl der Materialien
- Nutzung des Gebäudes
Definition von "Instandhaltung"
Bewahren der Funktionstüchtigkeit durch einfache und regelmässige Massnahmen
Definition "Instandsetzung"
Wiederherstellen der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit. Mit der Instandsetzung werden die allmählich abgebauten Bauteile wieder in die Nähe des Neuwertes zurückgeholt.
Begriff "Umbau"
Anpassen an die neuen Anforderungen - Eingriff in das Bauwerk
Begriff "Unterhalt"
Bewahren und Wiederherstellen eines Bauwerkes ohne wesentlichen Änderungen der Anforderungen
Begriff "Beobachen"
Überprüfen der Gebrauchstauglichkeit durch Kontrollen
Begriff "Bewirtschaftung"
Gesamtheit der Tätigkeiten aus Verwaltung, Betrieb und Bauwerkserhaltung
Begriff "Erneuerung"
Wiederherstellen in einem ursprünglich vergleichbaren Zustand beim Neubau
Begriff "Erweiterung"
Anpassen an neue Anforderungen durch Hinzufügen neuer Bauwerksteile.
Vorgehen bei einer Zustandsanalyse/Gebäudeanalyse:
- Grobanalyse
- erster, grober Zustand der Liegenschaft - keine vertieften Aussagen
- Feinanalyse
- Kenntnisse aus der Grobanalyse werden detailliert
Welche Punkte beinhaltet die Grobanalyse?
- Lage und Grösse des Objektes
- Bauvorschriften, Bau- und Zonenordnung
- IST-Zustand des Gebäudes (visuell)
- Anregungen von Mietern und Eigentümern
- Liste der bereits ausgeführten Sanierungen
- Liste der Mängel und der erkannten Probleme
- Energiebilanz IST und SOLL-Zustand
- Bauunterlagen / Pläne
- Nachbarschaftliche Verhältnisse
- Kostenrahmen für bevorstehende Investitionen
- Nutzungsplanung des Objektes (Änderungen Raumprogramm, Mieter-Mix, Bewirtschaftungskonzept)
- Vorschlag für das weitere Vorgehen - START zur Feinanalyse
Welche Punkte werden in der Feinanalyse beurteilt?
- Beurteilung aller Gebäudeteile
- Beurteilung bautechnischer Probleme
- Gebäudenutzung
- Dringlichkeit und Prioritäten
- Energiebilanz
- Grundrisstrukturen
- Ermitteln der Baukosten
- Vorschlag für das weitere Vorgehen
Was ist ein Zustandbericht?
- Zusammenfassung der Grob- und Feinanalyse in einem schriftlichen Bericht
- Zusandsbeurteilung definierter Punkte nach Dringlichkeit
- A: guter Zustand
- B: leichte Abnutzung
- C: starke Abnutzung
- D: Ende der Lebensdauer
Erneuerungsstrategien und Massnahmen
- Werterhaltung
- Teilerneuerung (z.B. zur Fassaden, Küche/Bad etc.)
- Gesamterneuerung (Werterhaltung- steigerung oder vermehrung
- (Ersatzneubau: gehört grundsätzlich nicht zu den Erneuerungsstrategien)
Begriff Werterhaltung
Instandhaltung, Wert- und Qualitätssteigerung
Begriff Wertvermehrung
Anpassungen an steigende Anforderungen
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