1 Wirtschaftliche Kenntnisse

DIN 276 – Kosten im Hochbau

1. Norm: DIN 276:2018-12
2. Ziel: Strukturierte Kostengliederung im Hochbau
3. Aufbau: 3 Ebenen mit dreistelligen Ordnungszahlen

Hauptkostengruppen:

• KG 100: Grundstück
• KG 200: Vorbereitende Maßnahmen
• KG 300: Bauwerk – Baukonstruktionen
• KG 400: Bauwerk – Technische Anlagen
• KG 500: Außenanlagen und Freiflächen
• KG 600: Ausstattung und Kunstwerke
• KG 700: Baunebenkosten
• KG 800: Finanzierung

Vorteil: Je nach Planungsstand höhere Detaillierung → genauere Kostenermittlung (z.B. über Schmitz, Krings, Dahlhaus oder BKI)

DIN 277 – Flächen und Rauminhalte

1. Norm: DIN 277 (2021)

2. Ziel: Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten

3. Inhalte:

• Berechnung umbauter Raum, Grundflächen, Rauminhalte

• Unterscheidung verschiedener Flächenarten (Miet-, Technik-, Nettoraumflächen)

         4.Entwicklung:

• 1950: Fokus auf umbauten Raum

• 1973/1987/2005/2016/2021: zunehmend detaillierte Berechnungen

• Bedeutung: Grundlage für Kostenberechnungen und Verkehrswertermittlung (Normalherstellungskosten 2010 = DIN 277, Stand Februar 2005)

• Hinweis: Genauigkeit oft über Anforderungen der Verkehrswertermittlung hinaus

II. Berechnungsverordnung (II. BV, bis 2003)

1. Gültig bis 31.12.2003

2. Anwendung v. a. im preisgebundenen Wohnraum

3. Balkon- und Terrassenflächen bis 50 % anrechenbar

4. Weiterhin relevant für Altflächen, solange keine baulichen Änderungen erfolgen

Wohnflächenverordnung (WoFlV, seit 2004)

1. Aktuelle Grundlage, ersetzt II. BV

2. Bindend für sozialen Wohnungsbau, oft auch im frei finanzierten Wohnungsbau genutzt

3. Balkon- und Terrassenflächen i. d. R. 25 %, max. 50 %

4. Klarere Regeln und Berücksichtigung baulicher Änderungen

DIN 283 (bis 1983, zurückgezogen)

1. Historische Norm, weiterhin in der Praxis genutzt (v. a. Altverträge, frei finanzierter Wohnraum)

2. Balkon- und Terrassenflächen starr mit 25 % angerechnet

3. Keine Nachfolgeregelung, oft ergänzend herangezogen

Kernaussage

1. Unterschiedliche Normen führen zu abweichenden Wohnflächen

2. Konsistenz der Berechnungsmethode entscheidend für Vergleichsmieten und Immobilienbewertung

3. Heute maßgeblich: WoFlV, aber II. BV und DIN 283 bleiben in Altverträgen relevant

4. modellkonforme Anwendung!!! (GMB, Mietspiegel...)

MF-GIF 2023

1. Neue Mietflächenrichtlinie der gif e.V. (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung)

2. Weiterentwicklung der bisherigen Richtlinien (MF/G, MF/V, MF/W)

3. Marktstandard für die Ermittlung von Mietflächen in gewerblichen und gemischt genutzten Gebäuden

4. Betrachtet Flächen aus kaufmännischer Sicht (nichttragende Wände einbezogen, technische Funktionsflächen/Treppen nicht)

Unterschiede zur Vorgänger-Richtlinie (MFG 2017)

1. Zusammenführung von MF/G, MF/V und MF/W → eine einheitliche Richtlinie

2. Namensänderung: MFG → MF-GIF

3. Bezug zur DIN 277 entfällt, stattdessen Orientierung am IPMS (The International Property Measurement Standard): All Buildings

Vorteile der MF-GIF 2023

1. Einheitliche Flächenermittlung für alle Nutzungsarten (Handel, Büro, Hotel, Wohnen)

2. Mehr Transparenz und weniger Konflikte bei Flächenberechnungen

3. Internationale Vergleichbarkeit durch Bezug zu IPMS 

4. Erleichtert die Bewertung von Energieeffizienz und ESG-Kriterien

5. Praktische Tipps und Beispiele für die Anwendung

Nutzung in der Praxis

1. In Deutschland vertraglich frei vereinbar, keine Pflicht

2. Etwa 85 % der gewerblichen Neubauten werden nach gif-Richtlinien vermietet

3. Orientierung für Vermieter und Investoren → klare und nachvollziehbare Flächenberechnung

4. Wohnflächen: weiterhin meist nach WoFlV berechnet, MF-GIF ergänzt für neue Wohnformen

5. Wichtig für Vergleichsmieten, Kaufverträge und Nebenkostenumlagen

Fazit

MF-GIF 2023 ist der neue, vereinheitlichte Marktstandard für Mietflächenberechnung in Deutschland, mit internationaler Anschlussfähigkeit und praxisnahen Regeln.

Betriebskostenverordnung (BetrKV)

1. Rechtsgrundlage: Verordnung vom 25.11.2003, zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 16. Oktober 2023

2. Zweck: Regelung der umlagefähigen Betriebskosten auf Mieter

Definition Betriebskosten

• Laufende Kosten aus:

  1. Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück

  2. Bestimmungsgemäßer Gebrauch von Gebäuden, Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen

Umlagefähige Kosten (§ 2 BetrKV)

1. Wasserversorgung

2. Entwässerung

3. Heizung & Warmwasserversorgung

4. Müllbeseitigung

5. Gebäudereinigung

6. Gartenpflege

7. Beleuchtung

8. Schornsteinreinigung

9. Sach- und Haftpflichtversicherung

10. Hauswart

11. Antennenanlage

12. Sonstige laufende Kosten

Anwendungsbereich

1. Wohnraum: verbindliche Regelung

2. Gewerberaum: größere Vertragsfreiheit bei Vereinbarung der umlegbaren Kosten

Brandschutz

1. Maßnahmen zur Verhinderung von Brandentstehung und -ausbreitung

2. Ziel: Rettung von Menschen und Tieren, wirksame Löscharbeiten

3. Rechtsgrundlagen: Landesbauordnungen, Musterbauordnung

4. Produktionsgebäude: erhöhte Anforderungen nach Muster-Industriebau-Richtlinie

• Feuerwiderstandsfähigkeit der Bauteile

• Anordnung der Rettungswege

Schallschutz

1. Ziel: Minderung der Schallübertragung Quelle → Empfänger

2. Mindestanforderungen: DIN 4109

3. Erhöhter Schallschutz: Empfehlungen in VDI 4100 und DEGA 103

4. Einteilung in Schutzklassen: höhere Klassen = besserer Schutz

5. Schalldämmung: höhere dB-Werte = besser

6. Trittschall: kleinere dB-Werte = besser

Wärmeschutz

1. Ziel: Schutz der Baukonstruktion vor Feuchtigkeit, Sicherstellung hygienisches Raumklima (u.a. Schimmelvorbeugung)

2. Mindestwärmeschutz: DIN 4108

3. Erhöhter Wärmeschutz: Wärmeschutzverordnung (seit 1977, mehrfach angepasst bis zum GEG)

4. Neubauten: Nachweis im Bauantrag erforderlich

Allgemein anerkannte Regeln der Technik

1. Gesetzlich nicht definiert, aber durch Rechtsprechung konkretisiert (BVerwG 30.09.1996)

2. Prinzipien und Lösungen, die praxisbewährt und von der Mehrheit der Fachleute anerkannt sind

3. Mindeststandard → bei Nichterfüllung liegt ein Mangel vor

4. DIN-Normen bilden diese Regeln meist ab, aber nicht zwingend

Verpflichtungen des Auftragnehmers

1. Versprechen: Arbeiten nach anerkannten Regeln der Technik

2. Maßstab: Stand der Regeln zum Zeitpunkt der Abnahme

3. Pflicht zur Korrektur auch bereits erbrachter Leistungen, wenn sie bei Abnahme nicht mehr den Regeln entsprechen

4. Gilt während Bauphase und Gewährleistungsphase

Drei-Stufen-Verhältnis (Kalkar-Entscheidung)

1. Allgemein anerkannte Regeln der Technik → Mindeststandard, greifen Neuerungen spät auf

2. Stand der Technik → dynamischer, ohne Anerkennungspflicht

3. Stand von Wissenschaft und Technik → neueste Erkenntnisse, höchster Standard

Praktische Relevanz

1. Bauwerke ohne Einhaltung gelten als mangelhaft

2. Beispiel: Flughafen BER → Anpassung an veränderte Brandschutzvorschriften erforderlich

3. Auftragnehmer muss Bauleistungen an aktuelle Standards anpassen

Fazit

1. Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik = zentral für Abnahme und Mängelfreiheit

2. Regeln sind dynamisch und müssen laufend an den Stand der Technik angepasst werden

3. Gewährleistet Sicherheit, Qualität und Rechtskonformität im Bauwesen (was bedeutet das für den geplanten Gebäudetyp E?!)