129 BWL/VWL 2021
FA Immobilienbewerter
FA Immobilienbewerter
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 49 |
|---|---|
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Economie politique |
| Niveau | Autres |
| Crée / Actualisé | 18.03.2025 / 11.05.2025 |
| Lien de web |
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| Intégrer |
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Nennen Sie für jede nachstehende Kategorie zwei Passivkonten der Bilanz, die den
Mindestgliederungsvorschriften gemäss OR (Art. 959a Abs. 2 und 3) genügen:
a) Kurzfristiges Fremdkapital
VLL
Passive Rechnungsabgrenzung
Nennen Sie für jede nachstehende Kategorie zwei Passivkonten der Bilanz, die den
Mindestgliederungsvorschriften gemäss OR (Art. 959a Abs. 2 und 3) genügen:
b) Langfristiges Fremdkapital
Hypotheken
Rückstellungen
Nennen Sie für jede nachstehende Kategorie zwei Passivkonten der Bilanz, die den
Mindestgliederungsvorschriften gemäss OR (Art. 959a Abs. 2 und 3) genügen:
c) Eigenkapital
Aktienkapital
Reserven
Die Passivseite der Bilanz gibt Auskunft über die internen und externen
Finanzierungsquellen des Unternehmens. Nennen Sie die Passivkonten, auf
denen die Mittelherkunft verbucht wird, wenn:
a) Eine Bank dem Unternehmen Geld im Rahmen einer Investition für den Erwerb
einer Lagerhalle leiht;
langfristige Bankschulden
externe Finanzierung
Die Passivseite der Bilanz gibt Auskunft über die internen und externen
Finanzierungsquellen des Unternehmens. Nennen Sie die Passivkonten, auf
denen die Mittelherkunft verbucht wird, wenn:
b) Die Eigentümer des Unternehmens neue Beteiligungen/Aktien erwerben;
Aktienkapital
externe Finanzierung
Die Passivseite der Bilanz gibt Auskunft über die internen und externen
Finanzierungsquellen des Unternehmens. Nennen Sie die Passivkonten, auf
denen die Mittelherkunft verbucht wird, wenn:
c) Das Unternehmen in der Lage ist, sich selbst aus dem Geschäftszyklus zu
finanzieren.
Reserven
interne Finanzierung
Ihnen werden zwei Grundstücke unterschiedlicher Grösse angeboten:
1. Grundstück A kostet CHF 180’000 und wird in 7 Jahren einen Wert von rund CHF
270'000 haben.
2. Grundstück B kostet CHF 210'000 und wird in 7 Jahren einen Wert von rund CHF
330'000 haben.
Der Diskontierungssatz beträgt 6 %.
a) Berechnen Sie den aktuellen Kapital-Barwert (resp. der Net-Present-Value)
dieser beiden Investitionen.
b) Welches Grundstück wählen Sie anhand dieses NPV? Begründen Sie Ihre
Antwort.
Ergebnisse:
- NPV Grundstück A: -434.58 CHF
- NPV Grundstück B: 9'468.85 CHF
Schlussfolgerung:
Da Grundstück B einen positiven NPV von 9'468.85 CHF hat, während Grundstück A einen negativen NPV von -434.58 CHF aufweist, ist Grundstück B die bessere Investition.
Wie ist die Formel für den Anlagedeckungsgrad I ?
Wie ist die Formel für den Anlagedeckungsgrad II ? (goldene Bilanzregel)
Erläutern Sie, weshalb die zweite Formel (Anlagedeckungsgard II) in der Finanzanalyse auch „goldene
Bilanzregel“ genannt wird.
Der Anlagedeckungsgrad II wird die Goldene Bilanzregel genannt, weil er besagt, dass langfristiges Anlagevermögen durch langfristige Finanzierungsquellen (Eigenkapital + langfristiges Fremdkapital) gedeckt sein muss. Ein Wert von ≥ 100 % zeigt eine solide Finanzierung und verhindert Liquiditätsprobleme.
Erläutern Sie den Begriff „langfristiges Kapital“.
Das langfristige Kapital (auch langfristige Mittel) setzt sich aus dem
Eigenkapital und dem langfristigen Fremdkapital zusammen.
Geben Sie an, welche der nachfolgend aufgeführten Beispiele für Aufwendungen die
Erfolgsrechnung beeinflussen und welche nicht.
a) Rückzahlung eines Hypothekardarlehens
Geben Sie an, welche der nachfolgend aufgeführten Beispiele für Aufwendungen die
Erfolgsrechnung beeinflussen und welche nicht.
b) Ausschüttung einer Dividende an die Eigentümer
Geben Sie an, welche der nachfolgend aufgeführten Beispiele für Aufwendungen die
Erfolgsrechnung beeinflussen und welche nicht.
c) Kauf einer Liegenschaft für neue Verwaltungsräume
Geben Sie an, welche der nachfolgend aufgeführten Beispiele für Aufwendungen die
Erfolgsrechnung beeinflussen und welche nicht.
d) Zahlung der Miete für die Räumlichkeiten des Unternehmens
Geben Sie an, weshalb das Vorsichtsprinzip im Widerspruch zum Grundsatz der
True & Fair View steht.
(1 Punkt für das Vorsichtsprinzip / 1 Punkt für den Grundsatz der True & Fair View)
Das Vorsichtsprinzip führt zu einer eher vorsichtigen Bewertung (niedrige Vermögenswerte, hohe Schulden), während True & Fair View eine realistische Darstellung fordert. Der Widerspruch liegt darin, dass das Vorsichtsprinzip zu einer verzerrten Darstellung führen kann.
Das OR erlaubt stille Reserven
Nennen Sie 4 Beispiele von Grundpfandrechten, die bei einer Hypothekarfinanzierung
in einen Grundbuchauszug eingetragen werden können.
Inhaberschuldbrief
Namenschuldbrief
Registerschuldbrief
Grundpfandverschreibung
Welche Form der Amortisation ist bei einer Finanzierung eines Hauptwohnsitzes
vorzuziehen, solange der Eigenmietwert existiert? Begründen Sie Ihre Antwort.
Die indirekte Amortisation
Damit sich die Zinsen nicht verringern und so den Eigenmietwert steuerlich neutralisieren.
Bei der Finanzierung eines selbstgenutzten Wohneigentums steht der Hypothekargläubiger
einem Schuldner mit unregelmässigem Einkommen gegenüber.
Wie soll der Gläubiger das Einkommen dieses Schuldners berücksichtigen?
Er soll nur einen Durchschnittswert der letzten 3-5 Jahren berücksichtigen.
Welches ist bei einer Standardfinanzierung eines Hauptwohnsitzes:
- der erforderliche Mindestanteil an Eigenmitteln (am Belehnungswert)?
- die Quelle, aus der Eigenmittel stammen dürfen
(es werden 2 Antworten verlangt)?
(0,5 Punkte für den prozentualen Anteil / 0,5 Punkte für die Quelle)
20 % Eigenmittel
Bankguthaben (mind. 10 %)
2. Säule (max. 10 %)
Wie hoch ist seit dem 1.1.2020 der Mindestanteil an Eigenmitteln, den die
Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) für eine Finanzierung eines Renditeobjekts
verlangt?
25 %
Welche Dokumente benötigt der Hypothekargläubiger bei der Analyse eines
Antrags auf Finanzierung eines Renditeobjekts mit Baujahr 1970 im Besitz einer
Gesellschaft zur:
- Prüfung der Immobilie? (nennen Sie 7 Dokumente)
Mieterspiegel
Liegenschaftsabrechnungen
Verkaufsdoku
Grundbuchauszug
Katasterplan
Zonenplan
Gebäudeversicherungspolice
Welche Dokumente benötigt der Hypothekargläubiger bei der Analyse eines
Antrags auf Finanzierung eines Renditeobjekts mit Baujahr 1970 im Besitz einer
Gesellschaft zur:
- Prüfung des Schuldners? (nennen Sie 3 Dokumente)
Bilanz / ER
HR Auszug
wirtschaftlich berechtigte Personen der Firma
Eine Festhypothek zeichnet sich durch mehrere Merkmale aus. Nennen Sie
2 Nachteile einer Festhypothek (bei den meisten Finanzinstituten).
Fehlende Flexibilität – Eine vorzeitige Kündigung ist meist nur gegen hohe Vorfälligkeitsentschädigungen möglich.
Kein Vorteil bei sinkenden Zinsen – Die Zinsen bleiben fix, auch wenn die Marktzinsen fallen.
Wie erfolgt die Berechnung der latenten Steuerlast?
Welches sind die 4 Phasen des Lebenszyklus eines Produkts?
Lancierung
Wachstum
Reife
Degeneration
Sie müssen ein Konzept für eine Preispolitik zum Verkauf von Eigentumswohnungen
aus dem gleichen Immobilienvorhaben erarbeiten. Nennen Sie 5
Elemente, deren Kenntnis und gegenseitiger Vergleich Ihnen bei der
Vorbereitung Ihrer Preisstrategie helfen werden.
- Marktanalyse – Vergleichspreise ähnlicher Objekte
- Kostenkalkulation – Bau-, Grundstücks- und Nebenkosten
- Zielgruppenanalyse – Kaufkraft und Bedürfnisse der Käufer
- Preisstrategie – Premium-, Standard- oder Kampfpreisstrategie
- Wirtschaftslage – Zinsniveau, Inflation, Markttrends
Eine Immobilienagentur möchte die Preise für ihre Dienstleistungen senken, um neue
Kunden anzulocken. Welche Risiken beinhaltet eine solche Strategie? Nennen Sie 6
Elemente.
- Fehlbeurteilung der Nachfrageelastizität
- nur schwer reversibel
- Imageverschlechterung
- Verschlechterung der Dienstleistungsqualität
- Anstieg der Betriebskosten (Zusatzpersonal?)
- Verringerung der Marge
Nennen Sie 3 Gründe, weshalb Renditeobjekte gegenwärtig sehr gefragt sind.
tiefe Zinsen
stabile Wertanlage
hohe Mietnachfrage
Welche zwei Massnahmen wurden von der SBVg (Schweizerischen Bankiervereinigung)
ab dem 1. Januar 2020 eingeführt, um das Risiko am Markt der
Renditeliegenschaften zu mindern?
mindestens 25 % eigene Mittel
Amortisation innerhalb 10 Jahren auf 2/3
Welche Auswirkung haben diese Entscheidungen Ihrer Ansicht nach auf den
Markt der Renditeliegenschaften? (Begründen Sie Ihre Antwort)
Die Auswirkungen sind gering, da Pensionskassen und Versicherungen kaum Fremdkapital nutzen. Betroffen sind vor allem private Investoren, doch ihre Marktanteile sind begrenzt.
Sie sind mit der Veräusserung eines Bauprojekts bestehend aus 6 zum Verkauf
bestimmten Wohnungen in Dorflage beauftragt. Für das Projekt liegt eine rechtskräftige
Baubewilligung vor. Der Verkäufer möchte einen hohen Grundstückspreis
erzielen, der gemäss Ihren Berechnungen für Bauträger nicht interessant sein dürfte,
da er eine nur geringe Entwicklungsmarge verspricht.
a. Nennen Sie 4 „elastische“ Faktoren, die Sie mit Ihrer Berechnung
bewerten/bestätigen müssen.
- Baukosten – Möglichkeit von Einsparungen durch Optimierung.
- Vermarktungskosten – Variable Kosten je nach Verkaufsstrategie.
- Entwicklungsmarge – Spielraum bei der Gewinnkalkulation des Bauträgers.
- Grundstückswert – Abhängig von Nachfrage und Marktlage.
Sie sind mit der Veräusserung eines Bauprojekts bestehend aus 6 zum Verkauf
bestimmten Wohnungen in Dorflage beauftragt. Für das Projekt liegt eine rechtskräftige
Baubewilligung vor. Der Verkäufer möchte einen hohen Grundstückspreis
erzielen, der gemäss Ihren Berechnungen für Bauträger nicht interessant sein dürfte,
da er eine nur geringe Entwicklungsmarge verspricht.
b. Nennen Sie 2 Ansätze zur Ermittlung der Verkaufspreise am Wohnungsmarkt.
hedonische Bewertung
Vergleichswertmethode
Sie sind mit der Veräusserung eines Bauprojekts bestehend aus 6 zum Verkauf
bestimmten Wohnungen in Dorflage beauftragt. Für das Projekt liegt eine rechtskräftige
Baubewilligung vor. Der Verkäufer möchte einen hohen Grundstückspreis
erzielen, der gemäss Ihren Berechnungen für Bauträger nicht interessant sein dürfte,
da er eine nur geringe Entwicklungsmarge verspricht.
c). Welche Art von Investoren könnte sich trotz einer geringen bzw.
verschwindenden Entwicklungsmarge für dieses Projekt interessieren?
Wie wäre es mit Bauunternehmen? Diese erwirtschaften ihre Marge bereits mit dem Bau des Projektes
Was ist ein Ein Sale-and-Leaseback-Geschäft ?
Ein Sale-and-Leaseback bedeutet, dass ein Unternehmen seine Immobilie verkauft und sie anschliessend zurückmietet. Dies setzt Kapital frei, während die Nutzung durch den Mietvertrag gesichert bleibt
Nennen Sie vier Kritikpunkte am Modell des Psychologen Abraham Maslow (1908–
1970). Erläutern Sie jeden Kritikpunkt anhand eines Beispiels oder einer Begründung.
Starre Hierarchie: Reihenfolge der Bedürfnisse ist nicht immer fest.
- Beispiel: Künstler streben nach Selbstverwirklichung trotz ungelöster Grundbedürfnisse.
Kulturelle Unterschiede: Bedürfnisse variieren zwischen Kulturen.
- Beispiel: In kollektivistischen Kulturen ist Zugehörigkeit wichtiger als Selbstverwirklichung.
Vereinfachung der Motivation: Bedürfnisse sind komplexer.
- Beispiel: Menschen haben gleichzeitig Bedürfnisse nach Sicherheit und Selbstverwirklichung.
Fehlende empirische Beweise: Wenig Forschung zur Reihenfolge der Bedürfnisse.
- Beispiel: Menschen suchen soziale Anerkennung, bevor physiologische Bedürfnisse erfüllt sind.
Nennen Sie je 3 Beispiele für die vom Bund eingeführte Konjunkturpolitik.
Geldpolitik
Haushaltspolitik
Sozialpolitik
Nennen Sie je 3 Beispiele für die vom Bund eingeführte Strukturpolitik.
Landwirtschaftspolitik
Raumplanung
Energiepolitik
Wie werden folgende Marktformen bezeichnet:
a) Ein Anbieter steht einer Vielzahl von Abnehmern gegenüber.
b) Ein Abnehmer steht einer Vielzahl von Anbietern gegenüber.
c) Eine Vielzahl von Abnehmern steht einer Vielzahl von Anbietern mit einer
differenzierten Angebotspalette gegenüber.
Monopol
Monopson
Monopolistische Konkurrenz
Erklären Sie die beiden nachstehenden wirtschaftspolitischen Begriffe :
1. Liberalismus
2. Interventionismus
Indem Sie diese beiden definieren. Bei beiden Begriffen die Rolle des Staats in
der Wirtschaft beschreiben.
(Je 0,5 Punkte für die Definition des Grundsatzes / Je 0,5 Punkte für die Rolle
des Staats)
Liberalismus
- Definition: Der Liberalismus fördert die freie Marktwirtschaft mit minimaler staatlicher Einmischung.
- Rolle des Staates: Der Staat soll sich auf Schutzfunktionen wie Rechtssicherheit, Eigentumsschutz und die Durchsetzung von Verträgen beschränken.
