Mietvertrag: Abschluss und Beginn
Bewirtschaftung von Mietliegenschaften
Bewirtschaftung von Mietliegenschaften
Kartei Details
| Karten | 10 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | BWL |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 18.08.2023 / 04.12.2024 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/20230818_mietvertrag_abschluss_und_beginn
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Lies die Art. 13 und 14 OR: Was bedeutet Schriftlichkeit?
Schriftlichkeit bedeutet zurzeit noch von Hand (= eigenhändig) unterzeichnet auf Papier. Der Unterzeichnung von Hand gleichgestellt ist zurzeit nur die elektronische Signatur gemäss dem Signaturengesetz (ZertEs). Diese ist nicht zu verwechseln mit der eingescannten Unterschrift in einer E-Mail. Die wenigsten Mieter haben eine elektronische Signatur.
Kann ein Mietvertrag auch digital abgefasst werden und nur mit dem Finger oder mit dem Pencil auf dem Tablet unterzeichnet werden?
Ja. Wenn die Mietparteien damit einverstanden sind, geht das auch so. In Kantonen mit Formularpflicht für die Mitteilung des Anfangsmietzinses braucht es parallel dazu das entsprechende Formular.
Allerdings ist für den Vermieter ein nur digital unterzeichneter Vertrag sehr riskant, da ein nicht handschriftlich unterzeichneter Vertrag im Betreibungsverfahren weniger wert ist (zurzeit gemäss überwiegender Gerichtspraxis kein provisorischer Rechtsöffnungstitel - mehr dazu später im Kurs).
Kann der Vermieter mit dem Mieter auch alles per E-Mail oder per SMS kommunizieren?
Grundsätzlich geht das, solange beide Mietparteien damit einverstanden sind. E-Mails, SMS etc. sind grundsätzlich auch Beweismittel (Urkunden), wenn es Streitigkeiten gibt. Wo das Gesetz Schriftlichkeit oder gar eine Formularpflicht vorsieht, kann der Empfänger der Mitteilung auf der Einhaltung der Formvorschriften bestehen.
Nehmen wir an, Du arbeitest im Kanton Zürich als Liegenschaftsverwalter. Zähle alle Formularpflichten auf, die im Kanton Zürich heute im Mietverhältnis zu beachten sind (Stand Ende Januar 21). Recherchiere dafür im Internet.
Bei Wohnungen: Formular zur Mitteilung Anfangsmietzins
Bei Wohn- und Geschäftsmieten: Mietzinserhöhung (ausser bei indexierten Mietverträgen), Vertragsänderungen zulasten des Mieters, Kündigungen.
Hinweis: Für Mietzinssenkungen braucht es kein amtliches Formular.
Im OR steht, für welche Situationen es ein amtliches Formular braucht. Wo findest du eine Anleitung, wie man diese Formulare ausfüllen muss? Tipp: Blättere im VMWG
VMWG 9 für Kündigungen
VMWG 8 für Mindestvorschriften zur Nebenkostenabrechnung
VMWG 18 für Mietzinsvorbehalte im Mietvertrag
VMWG 19 für Vertragsänderungen (Achtung: VMWG 19 gilt sinngemäss auch für das Formular der Mitteilung der Anfangsmiete)
Ein Ehepaar mit zwei Kinder möchte einen Mietvertrag für eine Wohnung abschliessen.
Braucht es die Unterschriften beider Eheleute oder genügt auch die Unterschrift von einem der beiden?
Es genügt auch die Unterschrift von einem der beiden. Allerdings ist es besser, wenn beide unterzeichnen aus diversen Gründen (zwei statt nur ein Schuldner für den Mietzins, für die Eheleute selber mehr Sicherheit im Todesfall, bei Trennung etc.).
Ist nur eine Ehegatte im Mietvertrag aufgeführt, muss die Kündigung dennoch separat an beide Eheleute mitgeteilt werden (Mehr dazu später im Kurs)
Wann ist ein Mietvertrag teilnichtig?
Wenn nur ein Teil des Vertrags gegen zwingendes Recht verstösst.
Du hast bei einer Neuvermietung eine Wohnungsübergabe vor dir.
Wozu dient diese Wohnungsübergabe?
Einerseits übergibst du dem Mieter den Besitz der Wohnung zwecks Gebrauch für durch die Übergabe der Wohnungsschlüssel. Damit endet auch das unbeschränkte Zutrittsrecht von dir und dem Eigentümer in seine Wohnung. Zutritte von dir und dem Eigentümer können fortan nur noch mit Voranmeldung aus bestimmten Gründen erfolgen (OR 257h).
Andererseits ist die Wohnungsübergabe auch die einzige Gelegenheit, zu deiner Sicherheit eine Bestandesaufnahme über den Zustand der Wohnung zu machen.
Wie hältst du den Zustand der Wohnung fest?
Du verwendest dazu ein Antrittsprotokoll, gehst Raum für Raum durch die Wohnung und notierst den Zustand fest («Wände neu gestrichen, Parkett abgenutzt, Flecken auf dem Parkett, etc.»).
Kann das Antrittsprotokoll auch elektronisch erfasst werden mit einem Tablet?
Ja, das geht grundsätzlich schon. Das ist auch praktisch, weil man Fotos vom Zustand machen kann, die dann direkt in die elektronische Datei integriert werden. Allerdings kann die Beweistauglichkeit leiden, denn die Unterschrift mit dem Tabletstift oder dem Finger auf dem Tablett gilt nicht als eigenhändige Unterschrift im Sinne von Art. 14 OR.
Zwar sind auch elektronische Dateien oder entsprechende Ausdrucke auf Papier (= Kopien) Urkunden und damit auch Beweismittel, auch wenn die Unterschriften nur «elektronisch» erfolgen.
Im Streitfall kann das aber unter Umständen problematisch werden, wenn der Mieter sagt, das Protokoll sei nachträglich noch verändert worden, er habe nicht sofort bei der Übergabe oder kurz danach einen Ausdruck davon bekommen etc.
