Mietvertrag: Abschluss und Beginn

Ja. Wenn die Mietparteien damit einverstanden sind, geht das auch so. In Kantonen mit Formularpflicht für die Mitteilung des Anfangsmietzinses braucht es parallel dazu das entsprechende Formular.

Allerdings ist für den Vermieter ein nur digital unterzeichneter Vertrag sehr riskant, da ein nicht handschriftlich unterzeichneter Vertrag im Betreibungsverfahren weniger wert ist (zurzeit gemäss überwiegender Gerichtspraxis kein provisorischer Rechtsöffnungstitel - mehr dazu später im Kurs).

Grundsätzlich geht das, solange beide Mietparteien damit einverstanden sind. E-Mails, SMS etc. sind grundsätzlich auch Beweismittel (Urkunden), wenn es Streitigkeiten gibt. Wo das Gesetz Schriftlichkeit oder gar eine Formularpflicht vorsieht, kann der Empfänger der Mitteilung auf der Einhaltung der Formvorschriften bestehen.

Bei Wohnungen: Formular zur Mitteilung Anfangsmietzins

Bei Wohn- und Geschäftsmieten: Mietzinserhöhung (ausser bei indexierten Mietverträgen), Vertragsänderungen zulasten des Mieters, Kündigungen.

Hinweis: Für Mietzinssenkungen braucht es kein amtliches Formular.

VMWG 9 für Kündigungen

VMWG 8 für Mindestvorschriften zur Nebenkostenabrechnung

VMWG 18 für Mietzinsvorbehalte im Mietvertrag

VMWG 19 für Vertragsänderungen (Achtung: VMWG 19 gilt sinngemäss auch für das Formular der Mitteilung der Anfangsmiete)

Es genügt auch die Unterschrift von einem der beiden. Allerdings ist es besser, wenn beide unterzeichnen aus diversen Gründen (zwei statt nur ein Schuldner für den Mietzins, für die Eheleute selber mehr Sicherheit im Todesfall, bei Trennung etc.).

Ist nur eine Ehegatte im Mietvertrag aufgeführt, muss die Kündigung dennoch separat an beide Eheleute mitgeteilt werden (Mehr dazu später im Kurs)

Wenn nur ein Teil des Vertrags gegen zwingendes Recht verstösst.

Einerseits übergibst du dem Mieter den Besitz der Wohnung zwecks Gebrauch für durch die Übergabe der Wohnungsschlüssel. Damit endet auch das unbeschränkte Zutrittsrecht von dir und dem Eigentümer in seine Wohnung. Zutritte von dir und dem Eigentümer können fortan nur noch mit Voranmeldung aus bestimmten Gründen erfolgen (OR 257h).

Andererseits ist die Wohnungsübergabe auch die einzige Gelegenheit, zu deiner Sicherheit eine Bestandesaufnahme über den Zustand der Wohnung zu machen.

Du verwendest dazu ein Antrittsprotokoll, gehst Raum für Raum durch die Wohnung und notierst den Zustand fest («Wände neu gestrichen, Parkett abgenutzt, Flecken auf dem Parkett, etc.»).

Ja, das geht grundsätzlich schon. Das ist auch praktisch, weil man Fotos vom Zustand machen kann, die dann direkt in die elektronische Datei integriert werden. Allerdings kann die Beweistauglichkeit leiden, denn die Unterschrift mit dem Tabletstift oder dem Finger auf dem Tablett gilt nicht als eigenhändige Unterschrift im Sinne von Art. 14 OR.

Zwar sind auch elektronische Dateien oder entsprechende Ausdrucke auf Papier (= Kopien) Urkunden und damit auch Beweismittel, auch wenn die Unterschriften nur «elektronisch» erfolgen.

Im Streitfall kann das aber unter Umständen problematisch werden, wenn der Mieter sagt, das Protokoll sei nachträglich noch verändert worden, er habe nicht sofort bei der Übergabe oder kurz danach einen Ausdruck davon bekommen etc.