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Immobilienbewertung Block 3

1. Bewertungsmethoden 2. Formelle Kritik Beispielgutachten 3. Flächen nach SIA 4. Ertrag

1. Bewertungsmethoden 2. Formelle Kritik Beispielgutachten 3. Flächen nach SIA 4. Ertrag

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Kartei Details

Karten 12
Sprache Deutsch
Kategorie Berufskunde
Stufe Andere
Erstellt / Aktualisiert 15.05.2020 / 21.10.2023
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Was für Bewertungsmethoden gibt es?

  1. Vergleichswertmethoden
  2. Ertragswertmethoden
  3. Sachwertmethoden
  4. Weitere Methoden

Was gibt es für Vergleichswerthmethoden (SVS "Swiss Valuation Standard* Seite 62?

  1. Vergleichswertmethode
  2. Hedonische Methode
  3. Kennwerthmethode

Vergleichswerthmethoden:

 

Vergleichwertmethode sind auf welche Objektarten anwendbar?

  • Wert ergibt sich mittels Zu- und Abschlägen aus zu den Transaktionspreis von Referenzobjekten. 

Auf alle Objektarten anwendbar, für die Daten von Vergleichsobjekten existieren Anwendung vor allem für unbebautes Bauland sowie Wohneigentum

Vergleichswerthmethoden:

Hedonische Methode für welche Objekte geeignet?

Bevorzugt zur Wertermittlung von üblichen Wohneigentumsobjekten. Ermittlung von Marktüblichen Mietzinsen, Kapitalisierungssätzen, Renditen. 
Konstruktion Preisindizes 

  • Anhand eines Regressionsmodells wird der beobachtete Preis einer Liegenschaft durch deren Qualitätseigenschaften erklärt 

Vergleichswertmethoden:

Kennwertmethode ist für welche Objektarten anwendbar?

Auf alle Objektarten anwendbar, für die Daten von Vergleichsobjekten existieren. Besondere Eignung für unbebautes Land (CHF/m2 Grundstücksfläche) sowie Wohneigentum (CHF/m2 HNF BGF). Bevorzugte Methode für Einschätzung von Mieterträgen und Betriebskosten. Meist Kontrollrechnung 
(Plausibilisierung)

  • nhand bekannter Einheitspreisen von Objekten wird auf den Wert vergleichbarer Objekte geschlossen 

Was gibt es für Ertragswertmethoden?

  1. Ertragskapitalisierung
  2. Barwertmethode
  3. Disounted-Cashflos-Methode

Ertragswertmethoden:

Auf welche Objektarten Ertragskapitalisierung anwendbar?

Auf alle Objektarten anwendbar, Ertrag abwerfen. 
Besondere Eignung für Liegenschaften mit konstanten Erträgen (potentielle Einnahmeströme).  

 

  • Wert ergibt sich durch die Kapitalisierung der jährlich erzielbaren Brutto- oder Nettoerträge. 

Ertragswertmethoden:

Barwertmethode auf welche Objektarten anwendbar?

Auf alle Objektarten anwendbar, Ertrag abwerfen. 
Besondere Eignung für Liegenschaften mit zeitlich limitierten und variablen Erträgen (über und unter dem Markt liegenden Zinse, Leerstände, Baurechte, Personaldienstbarkeiten).  

  • Wert setzt sich aus einzelnen Barwerten von über eine bestimmte Zeitdauer anfallenden Erträgen und Aufwendungen zusammen. 

Ertragswertmethoden:

Discounted-Cashflow-Methode Auf welche Objektarten anwendbar?

Auf alle Objektarten anwendbar, Ertrag abwerfen. 
Besondere Eignung für Liegenschaften mit veränderlichen Erträgen und Kosten. Anwendung bei Investitionsrechnungen, Unternehmensbewertungen.  

 

  • Wert leitet sich aus der Summe der in der einzelnen Zeitperioden anfallenden und diskontierten Geldströmen ab. 

Sachwerthmethoden:

Sachwertmethode (Substanzwert- Realwertmethode) auf welche Objekte anwendbar?

Auf alle Objektarten anwendbar, welche keinen Ertrag abwerfen oder bei denen Erträge eine untergeordnete Rolle spielen. 

  • Wert setzt sich aus dem Zeitwert der baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert zusammen. 

Bewertungsmethoden:

Was gibt es für weitere Methoden?

  1. Residualwertmethode (Rückwärtsrechnung, Differentzwertmethode) --> Anwendbar für nicht überbautes Bauland, Immobilienprojekte und Immobililen im Bau mit Objektarten, welche Ertrag abwerfen. Besondere Eignung für Investitionsentscheidungen
  2. Lageklassemethode --> Anwendbar für nicht und überbaute Liegenschaften.
  3. Strukturzahl
  4. Realoptionsmodelle

Bewertungsmethoden:

Mischwertmethode

Gewichtung von Realwert und Ertragswert -> Entspricht nicht best practice!

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