Eidg. Immobilienbewirtschafter FA

1. Publizität: dingliches Recht muss für Jedermann ersichtlich sein. Dafür benötigt es Publizitätsmittel:
   1. Grundbuch; bei unbeweglichen Sachen
   2. Beseitz; bewegliche Sachen, Vermutung wer ET ist
2. Spezialität: dingliches Recht können nur an einzelnen Sachen vorgenommen werden (nur einzelne Sachen können gepfändet werden nicht die das Gesamte)
3. Typengebundenheit: nur die dinglichen Rechte im Gesetzt gibt es diese können nicht abgeändert werden
4. Kausalität: Verfügungsgeschäft (Erwerbsakt) muss zwecks Wirksamtkeit ein gültiges Verpflichtungsgeschäft (Rechtsgrund) zugrunde liegen (Kaufvertrag, öffent Beurkundung). Es besteht ein Zusammenhang zwischen obligatorischem und dinglichem Geschäft. Bei einem Mangel ist der Vertrag Nichtig oder kann Rückgägnig gemacht werden
5. Akzessionsprinzip: dingliches Recht, Sache durch feste Verbundenheit Bestandteil des Grundstückes der ET wird auch automatisch ET der Sache. Kann nur duch Zerstörung oder unbenutzbarkeit von der Hauptsache getrennt werden. Ausnahme StoWe im Baurecht
6. Prinzip der Alterpriorität: die Rangordnung nach Errichtungsdatum. Durchbrochen wird es ur durch Rechtsgeschäft oder das Gesetz

Bedeutet die faktische/ tatsächliche Herrschaft über eine körperliche Sache. Es muss also die Möglichkeit bestehen auf eine Sache einzuwirken. Es muss eine feste und dauerhafte Beziehung bestehen. 

Art. 920 ZGB

• Selbständiger Besitz: ET der Sache
• Unselbständiger Besitz: ET bloss dinglichen oder obligatorischen Recht überlassen bekommen hat (Miete,Nutzniesser usw.)
• Beide geniessen Besitzerschutz

• Unmittelbarer Besitz: ET der Sachherschaft 
• mittelbarer Besitz: ET Sachherschaft durch Drittte ausben lässt

• Mitbesitz: min. 2 Personen habne zu gleichen Verhältnis den Besitz (individuelle Safesclüssel)
• Gesamtbesitz: 2 oder mehr Personen haben nur Gemeinsam Gewalt über die Sache (Safeschlüssel gehen nur Zusammen)

1. Originären Erwerb: Unabhäniger Erwerb der Sache ohne den Willen des bisherigen Besitzer
2. Derivaten Erwerb: bisheriger Besitzer räumt seine Stellung oder beide behalten es zu gleichen Teilen

1. Übertragung durch Sachübergabe: Besitz wird übergeben, es besteht keine Gewalt mehr über diesen
2. Übertragung ohne Sachübergabe: 
   1. Besitzkonstitut: Veräusserer behält den Besitz als unselbständiger Besitzer (Klavier verkauft und wieder gemietet)
   2. Besitzwandlung: unselbständiger wird selbständiger Besitzer der Sache (Mieter des Klavier kauft dieses) einfache Willenerklärung
   3. Besitzanweisung: Sache befindet sich bei einem Dritten. Veräusserer überträgt Besitzererwerber den mittelbaren unselbständigen Besitz. Vermieter Klavier verkauft es wobei es beim jetzigen Mieter bleibt

Der Besitz geht unter sobald die tasächliche Gewalt über die Sache dauerhaft verloren geht. Dies kann:

• Freiwillig: Besitz einem anderen überträgt
• Unfreiwillig: Dibestahl oder sonstiger Verlust

geschehen. 

Besitzerschutz bedeutet, dass der Besitzer gegen jede verbotende Eigenmacht geschütz ist. Der Wille vom Besitzer ist also nicht eingeholt worden. 

1. Selbsthilfe: erlaubt gewisse, zeitliche begrenzte sofortige Gewaltanwendung zur Abwehr (Taschendieb vertreiben)
2. Besitzerschutzklage: Besitzesentziehung und Besitzesstörung

Hier werden im Gegensatz zum Besitzerschutz auch die tatsächlichen Rechtverhältnis wieder geklärt. 

Vermutung des Besitzes. z.b: ET ist auch der Besitzer. Bei Grundstücken ist dies im GB vermerkt. Die Rechtsfolge ist das aud er Vermutung des Besitztes Abwehr-, Verteidigungs, Angriffsmöglichkieten entstehen (Klage). Die Übertragung des Besitztes ist folglich auch eine ET übergabe. Bei der Miete usw. ist das natürlich nicht der Fall. 

Dieses bestimmt wie ein GB eingerichtet und geführt werden soll. 

Ein Grundbuch besteht aus Büchern, Folien, Karten usw. und bilden Zusammen ein ganzes Buch. Die wichtigsten Teile sind:

1. Hauptbuch: stellt Träger der dinglichen Rechte dar
2. Liegenschaftenbeschreibung: genauere Bezeichnungen Grundstück; Lage, Grenze, Flächeninhalt, Bauten, Kulturart usw.
3. Pläne: geometrische Darstellung des Gründstückes (Vermessungen wurden durchgeführt)
4. Grundbuchbelege: Hauptbuch besteht nur aus knappen Belegen. Einzelheiten sind in den Belegen zu erfahren. Geben Auskunft über den Entstehungsgrund und genauen Inhalt der eingetragenden Rechte$
5. Tagebuch: Ergänzung zum Hauptbuch. Eintragung erst im Tagebuch bevor diese im Hautpbuch übernommen werden. Wirkung auch Rückwirkend erst mit der Eintragung ins Hauptbuch Rechtswirksam
6. Hilfsregister: Beinhaltet Eigentümerverzeichnis, Gläugerregister, Strassenverzeichnis

Die Eintragung eines Grundstückes erfolgt immer auf einem Doppelblatt und wird durch die Nummerierung indivudualisiert. Besondere Kolonnen sind:

• Eigentümerverhältnisse
• Dienstbarkeiten und Grundlasten
• Pfandrechte
• Vormerkungen
• Anmerkungen

usw. 

1. die Liegenschaften: sind fest abgrenzbare Teile der Bodenfläche. Das Eigentumsrecht erstreckt sich "vertikal" (Luftbegrenzungen) und "horizontal" (Marksteine).
2. selbständige und dauernde Rechte: z.B. Dienstbarkeiten: es müssen 2 Voraussetzungen erfüllt sein:
   1. selbstädnig: in sich selbständig (übetragbar) sein
   2. dauerende Rechte: mind. 30 Jahre oder unbestimmte Zeit aber  höchsten 100 Jahre im Baurecht 
3. MEG - Anteil im GB: ET gemäss Teilen oder äusserlicher Abtrennung, für jeden MEG ET wird ein sep. GB - Blatt angelegt

• nicht im Privateigentum stehenden Grundstücke, Strassen, lätze usw, ausser es bestehen gesetzliche Vorschriften
• Eisenbahnbetrieb stehende Grundstücke

Art. 951 ff ZGB bis 957

1. Jedermann der einen Interessenausweis vorlegen kann
2. Es wird die Auskunft über:
   1. Bezeichnung des Grundstückes, Beschreibung dessen, Name, Indintifiaktionsnummer ET, ET Form, Erwerbsdaten, Anmerkungen nur in gewissen Ausnahmen z.B. Pfandrechte
   2. Sollten mehr Informationen verlangt werden benötigt es eine Glaubhaftmachung 

Es spricht über die Tragweite vin Eintrag oder Nichteintrag im GB sowie über die Bedeutung der grundbuchlichen Verfügungen für den Bestand der dinglichen Rechte aus

Verfügungen = Eintragung von Rechten (dinglichen) zur Entstehung, Löschen oder Abänderung.

Voraussetzung = nur im Gesetz bezeichnete Rechte dingliche 

1. Eintragung (Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Grundlasten...)
2. Vormerkungen Art. 959 - 961 ZGB,
   1. Persönliche Rechte mit verstärkter Wirkung (Vorkaufs-,Rückkaufs-, Kaufsrechte, Rechte Miete und Pacht, Rückfalssrecht bei Schenkung...
   2. Verfügungsbeschränkung (Zweck jeder später im GB eingetragen Verfügung unwirksam zu machen....)
   3. vorläufige Eintragung (Sicherung behaupteter dinglicher Rechte, wenn dieses noch nicht eingetragen wurde wichtig Bauhandwerkerpfandrechte

• Die Anmerkungen sind keine grundbchlichen Verfügungen
• Es sind keine Rechte an Grundstücken oder ähnliches begründet bei den Anmerkungen
• Bringne lediglich bereits bestehnde Rehverhältnisse nach aussen hin zur Kenntnis

Anmerkung des Zugehör Art. 805 ZGB

Die ZGB und GBV bestimmen was der Beamte für Verfügungen eintragen darf. 

Art. 963 -966 ZGB

1. Grundbuchfähigkeit 
2. Anmeldung
   1. schriftliche Anmeldung von Partei des Rechts
   2. muss unbedingt und vorbehaltslos sein
3. Ausweis
   1. Doppelten Ausweis erbringen
      1. über Verfügungsrecht
      2. über Rechtsgrund (muss gültig sein)

Art. 971 ff ZGB

1. Absolute Eintragungsprinzip = weder eine Entstehung, Übertragung oder Löschung dinglciher Rechte an Grundstücken eintreten kann, ausser eine Eintragung, Löschung oder Abänderung wird im GB vorgenomme
2. Relatives Eintragungsprinzip = Ausnahme: Erbgang, Enteignung, Zwangsversteigerung, rechltiches Urteil (ausserbuchlicher Grundstückserwerb)

• Negative Rechtskraft = Recht, welches nicht im GB eingetragen ist (nur dingliche Rechte) ohne eintragung keinen materiellen Bestand
• Positive Rechtskraft = Jedermann hat Kenntnis von den Einträgen (Unkenntniskeit wird dadurch ausgeschlossen)

Art. 973 ZGB

Für gutgläubigen Dritterwerb eines dinglichen Rechts gilt der öffentliche Glaube. Stützung auf das Publitätsprinzip. 

Das subjektive Recht "Eigentum" ist das Vollkommenste und umfassenste dingliche Recht. Man erhält alle Befugnisse, welche nicht durch Rechtgeschäfte oder der Rechtsordnung ausgeschlossen sind. 

Art. 641 ZGB

1. unmittelbare Sachenherrschaft/ Verfügungsmacht 
2. absolute Ausschlusswirkung gegenüber Dritten

unmittelbare Sachenherschaft/ Verfügungsmacht weisst 2 Dimensionen auf

1. die tatsächliche = ET kann die Sache gebrauchen, ändern, nutzen, verbrauchen
2. die rechtliche = ET kann die Sache auf einen Dritten übertragen (Pfandrecht = beschänkt dingliches Recht oder Mietvertrag obligatorisches Recht)

dinglichs Recht ist absolutes Recht

1. ET kann die Sache von Jedermann herausverlangen wer Ihn diese vorenthält 
2. Klagemöglichkeiten sind
   1. Eigentumsklage
   2. Eigentumsfreiheitsklage

An der ganzen Sache (einheitliche und zsammengesetzte Sachen) Akzessionsprinzip

Alle Sachen wo nach der am Ort üblichen Auffassung zu ihrem Bestand gehört können nicht ohne Zerstörung, Beschädigung usw. abgetrennt werden

1. Sachqualität = nur körperlche Sachen sind Bestandteile
2. Äussere Verbindung = physischer Zusammenhang zwischen Bestandteil und Hauptsache
3. Innere Verbdinung = Bestandteil bildet mit der Hautpsache eine Einheit (dauerhaft)
4. Ortsübliche Verbindung = Ort der gelgeneden Sache herrschende Verkehrsanschauung

Das Zugehör (teil) bleibt eine eigene Sache für sich auch wenn es in Verbindung mit der Sache steht. Es ist nicht dauerhaft verbunden.

1. selbständig beweglcihe Sache = alleine bestehende bewegliche Sache
2. Sachbeziehung = äussere Beziehung zur Hauptdache, welche durch dritte erkennbar ist
3. Zweckbeziehung = innere Verbindung (Hauptmerkmal Zugehör), bewegliche Sache welche dauerhaft zur Benutzung bestehen muss
4. Ortsgebrauche/ widmung = nur wenn die Punkte 1 bis 3 erfüllt sind. ET kann auch entscheiden ob es dem "Zugehör" unteliegt oder nicht

Das Bestandteil ist eine Sache von der Hautpsache und somit keine eigene Sache (Ausnahme Wohnrecht und Nutzungsrecht). 

Das Zugehör ist nur in der Vermutung dem rechtlichen Schiksal der Hauptsache zuzuteilen

Bestandteil

Trennung = Zerstörung

Keine eigene Sache

Kein eigenes rechtliches Schicksal

Zugehör

Trennung = möglich

eigene bewegliche Sache

eigenes rechtliches Schicksal