Eidg. Immobilienbewirtschafter FA

• kann übertragen und vererbt werden
• kann als Personal- Grunddinestbarkeit begründet werden
• oft als selbständiges und dauerdes Baurecht errichtet (zugrunsten Person, mid. 30 hächst 100 J. bedarf öff. Beurkundung)
• StoWe möglich, Unterbaurecht möglich

• ist der ET des Bauwerks auf welchen sich das Baurecht bezieht
  • Durchbrechung durch Akezzsionsprinzip
• Ja, unselbstädnige Baurechte werden meist in Grunddienstbarkeiten begründet. 

1. eine Verpflichtung des jweiligen Gründ. ET zu ener positiven Leistung eines Berechtigten
   1. Leistung wirtschaftlicher Natur oder wirtschaftliche Bdürfnisse
2. ET haftet nur mit dem Grundstück
3. Grundlast bedarf es die öffentliche Beurkundung
4. Grundstück haftet wie ein Grundpfand (Gesamtwert das 20fache Jahresleistung) angegeben

1. Schuldbrief
2. Grundpfandverschreibung

1. Bestehen aus drei Elementen
   1. Objekt = z.B. Grundstück
   2. Forderung = obligatorisches Leistung (Darlehn)
   3. Haftung = des Objektes für die Forderung
2. Pfandrecht erfasst das Grundstück mit seinen Bestandteilen + Zugehör (auch Miete- und Pachtforderungen)
3. Pfandrecht hat ein Wertrecht = zu bfridigen aus der Verwerteten Sachen
4. Pfandrechtgegenstand wie auch die gesicherte Forderung muss individuell bestimmt werden
5. Gesamtpfandrecht = nur zulässig wenn alle verpfändetetn Grundstücke einem ET gehören dann GB eintrag möglich
6. Grundpfandrecht = bietet Gläubigern Sicherheit für die Kapitalforderungen
7. Verhältnis der einzelnen Grundpfandrechte wird druch die Rangordenung gergelt
8. Rechtsgeschäft = Errichtung eines Grundpfands zu seiner Verbindlichkeit benötigt es die öffentliche Beurkundung (erst mit GB eintrag entsteht dieses)
9. Pfandstellenprinzip = Pfand behält die gewählte Pfandstelle (Rang) bei.Ein Nachrückungsrecht kann vereinbart werden

• alle gesetzlichen Pfandrechte sind Grundpfandverschreibungen
• wird gegenwärtig, zukünftig oder bloss mögliche Forderungen pfandrechtlich sichergestellt
• Sicherung Bau-, Haus-, Kontokorrenkredit usw.
• dienst zur Sicherung einer Forderung, ist ein Nebenrecht dieser Forderung
• besteht aus einer doppelten Haftung
  • Grundstück für seine Forderung
  • persönliche Schuldpflicht Schuldnes
• Pfandrecht und Foderung besteht eine Akzession (Löschung kann nach untergang beantragt werden)
• Forderung im GB gesichert
• ist kein Wertpapier sondern nur einfaches Beweismittel
• Übertragung des Pfandrechtes genügt zur Forderungsabtrettung die schriftliche Abtretungserklärung des Gläubigers

Ist eine von zwei Arten der gesetzlichen Pfandrechte.

• wird eine persönliche Forderung begründet und grundpfandlich sichergestellt
• es besteht eine doppelte Haftung
  • Grundstück für die forderung
  • persönliche Schuldpflicht des Schuldners
• Schuldbrief wird als Register- oder Papierschuldbrief ausgestaltet (zwingend eines von Beiden)
• keine Abhängigkeit von obligatorischen Grundverhältnis zwischen den ursprünglichen Personen
• Tilgung = Übertragung des Registerschuld. auf Namen des Schuldners zustimmt oder Pfandtitel unentkräftet herausgibt
• Kraftloserklärung nach Verlust des Pfantitels nach 6 Monaten beim Gericht
•  

• nur als Namensschuldbrief ausgestaltet werden
• entsteht mit GB - Eintragung auf Namen des Gläubigers oder Grundstücks ET
• kein Wertpapier 
• Übertragung erfolgt durch Eintragung des neuen Gläubigers in das neue GB (schriftliche Zustimmung Gläubigers)
• kann ausserbuchlich übertragen werden
  • Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung
• GB eingetragender Gläubiger kann vollumfänglich über Brief verfügen

• neben GB Eintragung wird immer ein Pfandtitel ausgestellt
• Ausstellung durch GB Amt, Gültigkeit nur mit unterschrift GB Verwalters
• übertragung bedarf es der Übergabe des Pfandtitels an den Erwerber (bei Namens Papierbriefen benötigt es noch den Übertragungsvermerk auf dem Titel)

1. Verkäuferpfandrechte
2. Miterbenpfandrechte
3. Bauhandwerkerpfandrechte
4. Baurechtszinsenpfandrechte
5. Pfandrecht der Stockwerkeigentümergemeinschaft

mittelbare

• ersetzt die Gesetzesvorschrift nur das Grundgeschäft (Pfandvertrag)
• es ist immer noch ein Eintragungsbegehren erforderlich

unmittelbare

• ersetzt die Gesetzesvorschrift das Grundgeschäft als auch den Grundbucheintrag
• Pfandrecht entsteht sobald die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind

1. Nein, es giltet die Alterpriorität
2. per Grundpfandverschreibung
3. Ja, in manchen Kantonen

1. Erwerber ist Person im Ausland im Sinne des subjektive Bewilligungspflicht
2. Gegenstand Rechtsgeschäft ist ein bewilligungspflichtiges Grundstück
3. Das erworbene Recht gilt als Erwerb eines Grundstückes

1. Erben im Erbgang
2. Erwerber, die bereits Mit - oder Gesamteigentümer sind
3. StoWe Eigentümer beim tausch eines Objektes in der Liegenschaft
4. Erwerb geringfügiger zusätzlichen Flächen zu bestehenden Grundeigentum
5. Zweitwohnung von EG- und EFTA Grenzgänger Region des Arbeitsortes

1. Personenrecht: Art. 11 bis 89 ZGB
2. Familienrecht: Art. 90 - 456 ZGB
3. Erbrecht: Art. 457 - 640 ZGB
4. Sachenrecht: Art. 641 - 977 ZGB (Sachen- und Obligatiosnrecht bilden das Vermögensrecht)

Merkmale

1. Unpersönlich
2. Körperlich
3. Abgegrenzt
4. Beherrschbar

Zwei Arten

1. Fahrnisbauten Art. 713 ZGB, bewegliche Sachen
2. Grundstücke Art. 655 Abs. ZGB, unbewegliche Sachen

Das Sachenrecht ist ein dingliches Recht = absolutes Recht. Es wird die Sache, es geht um einen körperlicher greifbarar Gegenstand, der der Herrschaft einer Person untersteht und gegenüber jedermann wirkt. 

Das Sachenrecht besteht in den Schranken der Rechtsordnung gegenüber Jedermann aber nur einzelnen Sachen. Im Gegensatz zum Forderungsrecht nach OR dies kann nur gegen eine Person entgegengesetzt werden.

1. Eigentumsrecht
2. beschränk dingliche Rechte

Eigentumsrecht

Umfassendes Recht, welches zwei Befugnisse beinhaltet: 

1. Verfügungsmacht Art. 641 Abs. 1 ZGB: Eigentümer verfügt über die Sache in den Schranken der Rechtsordnung
2. Ausschliessungsrecht Art. 641 Abs. 2 ZGB: Eigentümer ist befugt die Sache die ihm vorenthalten wird Einzuklagen (herausgabe verlangen) oder Eigentumgsfreiheitsklage (abzuweheren)

Beschränkt dingliche Rechte

Beschränkte Rechte dienen der Berechtigung nur zu einer Seite hin (an Grundstücken)

1. Dienstbarkeit: Anspruch auf Nutzung oder Gebrauch einer Sache
2. Pfandrecht: dingliches Recht des Gläubigers (Recht der Verwertung fremder Sachen/ Rechte um forderungen zu befridiegen
3. Grundlasten: Verpflichtung des ET Leistungen gegenüber eines anderen ET zu erbringen 

1. Publizitätsprinzip (Offenlegung)
2. Spezialitätsprinziip
3. Typengebundenheit
4. Kausalitätsprinzip
5. Akzessionsprinzip
6. Prinzip der Alterpriorität

1. Publizität: dingliches Recht muss für Jedermann ersichtlich sein. Dafür benötigt es Publizitätsmittel:
   1. Grundbuch; bei unbeweglichen Sachen
   2. Beseitz; bewegliche Sachen, Vermutung wer ET ist
2. Spezialität: dingliches Recht können nur an einzelnen Sachen vorgenommen werden (nur einzelne Sachen können gepfändet werden nicht die das Gesamte)
3. Typengebundenheit: nur die dinglichen Rechte im Gesetzt gibt es diese können nicht abgeändert werden
4. Kausalität: Verfügungsgeschäft (Erwerbsakt) muss zwecks Wirksamtkeit ein gültiges Verpflichtungsgeschäft (Rechtsgrund) zugrunde liegen (Kaufvertrag, öffent Beurkundung). Es besteht ein Zusammenhang zwischen obligatorischem und dinglichem Geschäft. Bei einem Mangel ist der Vertrag Nichtig oder kann Rückgägnig gemacht werden
5. Akzessionsprinzip: dingliches Recht, Sache durch feste Verbundenheit Bestandteil des Grundstückes der ET wird auch automatisch ET der Sache. Kann nur duch Zerstörung oder unbenutzbarkeit von der Hauptsache getrennt werden. Ausnahme StoWe im Baurecht
6. Prinzip der Alterpriorität: die Rangordnung nach Errichtungsdatum. Durchbrochen wird es ur durch Rechtsgeschäft oder das Gesetz

Bedeutet die faktische/ tatsächliche Herrschaft über eine körperliche Sache. Es muss also die Möglichkeit bestehen auf eine Sache einzuwirken. Es muss eine feste und dauerhafte Beziehung bestehen. 

Art. 920 ZGB

• Selbständiger Besitz: ET der Sache
• Unselbständiger Besitz: ET bloss dinglichen oder obligatorischen Recht überlassen bekommen hat (Miete,Nutzniesser usw.)
• Beide geniessen Besitzerschutz

• Unmittelbarer Besitz: ET der Sachherschaft 
• mittelbarer Besitz: ET Sachherschaft durch Drittte ausben lässt

• Mitbesitz: min. 2 Personen habne zu gleichen Verhältnis den Besitz (individuelle Safesclüssel)
• Gesamtbesitz: 2 oder mehr Personen haben nur Gemeinsam Gewalt über die Sache (Safeschlüssel gehen nur Zusammen)

1. Originären Erwerb: Unabhäniger Erwerb der Sache ohne den Willen des bisherigen Besitzer
2. Derivaten Erwerb: bisheriger Besitzer räumt seine Stellung oder beide behalten es zu gleichen Teilen

1. Übertragung durch Sachübergabe: Besitz wird übergeben, es besteht keine Gewalt mehr über diesen
2. Übertragung ohne Sachübergabe: 
   1. Besitzkonstitut: Veräusserer behält den Besitz als unselbständiger Besitzer (Klavier verkauft und wieder gemietet)
   2. Besitzwandlung: unselbständiger wird selbständiger Besitzer der Sache (Mieter des Klavier kauft dieses) einfache Willenerklärung
   3. Besitzanweisung: Sache befindet sich bei einem Dritten. Veräusserer überträgt Besitzererwerber den mittelbaren unselbständigen Besitz. Vermieter Klavier verkauft es wobei es beim jetzigen Mieter bleibt

Der Besitz geht unter sobald die tasächliche Gewalt über die Sache dauerhaft verloren geht. Dies kann:

• Freiwillig: Besitz einem anderen überträgt
• Unfreiwillig: Dibestahl oder sonstiger Verlust

geschehen. 

Besitzerschutz bedeutet, dass der Besitzer gegen jede verbotende Eigenmacht geschütz ist. Der Wille vom Besitzer ist also nicht eingeholt worden. 

1. Selbsthilfe: erlaubt gewisse, zeitliche begrenzte sofortige Gewaltanwendung zur Abwehr (Taschendieb vertreiben)
2. Besitzerschutzklage: Besitzesentziehung und Besitzesstörung

Hier werden im Gegensatz zum Besitzerschutz auch die tatsächlichen Rechtverhältnis wieder geklärt. 

Vermutung des Besitzes. z.b: ET ist auch der Besitzer. Bei Grundstücken ist dies im GB vermerkt. Die Rechtsfolge ist das aud er Vermutung des Besitztes Abwehr-, Verteidigungs, Angriffsmöglichkieten entstehen (Klage). Die Übertragung des Besitztes ist folglich auch eine ET übergabe. Bei der Miete usw. ist das natürlich nicht der Fall.