Prüfungsteil Nr. 4 / Immobilienbewirtschaftung
Teil Nr. 4 Immobilienbewirtschaftung
Teil Nr. 4 Immobilienbewirtschaftung
Set of flashcards Details
| Flashcards | 197 |
|---|---|
| Students | 12 |
| Language | Deutsch |
| Category | General Education |
| Level | Other |
| Created / Updated | 18.10.2017 / 10.12.2024 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/20171018_pruefungsteil_nr_4_immobilienbewirtschaftung
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Welche Angaben muss ein Betreibungsbegehren (für ordentliche Betreibung auf Pfändung oder Konkurs) enthalten, damit das Betreibungsamt nachfolgend den Zahlungsbefehl erlassen kann und besteht hierfür eine Vorschrift?
Für den Inhalt eines Betreibungsbegehrens besteht eine gesetzliche Vorschrift (Art. 67 SchKG).
Nach Art. 67 SchKG muss ein Betreibungsbegehren folgenden Inhalt aufweisen:
• Name und Wohnort des Gläubigers und allenfalls seines Bevollmächtigten,
• Name und Wohnort des Schuldners und gegebenenfalls seines gesetzlichen Vertreters,
• die Forderungssumme in Schweizer Währung,
• die Forderungsurkunde oder der Grund der Forderung.
Der Betreibungsbeamte begiebt sich zur Wohnung des Schuldners, damit er diesem den Zahlungsbefehl zustellen kann. Der Schuldner ist in der Wohnung nicht anwesend, aber sein Oknekl, welcher für zwei Tage beim Schuldner zu Besuch ist. Würden Sie den Zahlungsbefehl dem Onkel zustellen?
Wird der Schuldner in der Wohnung nicht angetroffen, darf der Zahlungsbefehl an eine zu seiner Haushaltung gehörenden erwachsenen Person oder an einen Angestellten zugestellt werden (Ersatzzustellung im Sinne von Art. 64 SchKG). An den Onkel, welcher sich nur für zwei Tage beim Schuldner zu Besuch aufhält, darf nicht zugestellt werden, da es sich nicht um eine im gleichen Haushalt wie der Schuldner lebende erwachsene Person handelt.
Gläubiger A hat beim Betreibungsamt eine Betreibung gegen den Schuldner X eingeleitet. Was sind die Voraussetzungen damit der Gläubiger A die Fortsetzung der Betreibung gegen Schuldner X verlangen kann und welche Behörde entscheidet, ob eine Betreibung auf dem Weg der Pfändung oder Pfandverwertung oder des Konkurses fortgesetzt wird?
Die Fortsetzung der Betreibung setzt einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl voraus. Der Gläubiger kann die Fortsetzung der Betreibung einleiten, wenn kein Rechtsvorschlag erhoben oder ein Rechtsvorschlag im Zivilprozess oder im Rechtsöffnungsverfahren beseitigt worden ist. Der Gläubiger darf frühestens 20 Tage nach der Zustellung des Zahlungsbefehls das Fortsetzungsbegehren stellen. Dieses Recht erlischt ein Jahr nach der der Zustellung des Zahlungsbefehls (Art. 88 SchKG).
Das Betreibungsamt bestimmt, welche Betreibungsart anwendbar ist (Art. 38 Abs. 3 SchKG).
Sie erhalten als Gläubiger vom Betreibungsamt die an den Schuldner zugestellte Konkursanfrohnung. Ein Monat ist seit der Zustellung der Konkursandrohnung an den Schuldner vergangen und der Schuldner hat die Forderung noch nicht beglichen.
1. Was müssen Sie als nächsten Schritt unternehmen, damit Sie an Ihr Geld kommen.
2. Welche Behöre ist für die Durchführung des Konkursverfahrens zuständig?
1. Frühestens nach Ablauf von 20 Tagen seit der Zustellung der Konkursandrohung kann der Gläubiger unter Vorlegung der Konkursandrohung und des Zahlungsbefehls beim Konkursgericht des Betreibungsortes das Konkursbegehren stellen (Art. 166 SchKG).
2. Nach Empfang des Konkurserkenntnisses, schreitet das Konkursamt zur Aufnahme des Inventars über das zur Konkursmasse gehörende Vermögen und trifft die zur Sicherung desselben nötigen Massnahmen (Art. 221 SchKG). Das Konkurserkenntnis wird dem Konkursamt durch das Konkursgericht zugestellt (Art. 176 SchKG).
Sie möchten das Grundstück des Schuldners X verarrestieren lassen und müssen diesbezüglich im Vorfeld diverses Abklärungen tätigen.
1. Wo ist das Begehren um Arrestbewilligung einzuleiten und von welcher Behörde wird der Arrest bewilligt?
2. Was sind die Voraussetzungen, damit ein Arrest bewilligt werden kann?
3. Sie möchten das Begehren um Arrestbewilligung stellen, es sind jedoch Betreibungsferien. Was ist nun?
1. Das Arrestbegehren ist am Betreibungsort oder am Ort, wo die Vermögensgegenstände sich befinden einzureichen. Der Arrest wird vom Gericht (Arrestrichter) bewilligt.
2. Der Gläubiger muss beim Arrestrichter Folgendes glaubhaft machen:
Art. 272 SchKG)
• dass seine Forderung besteht,
• ein Arrestgrund vorliegt,
• Vermögensgegenstände vorhanden sind, die dem Schuldner gehören.
3. Da es sich beim Arrestverfahren um eine Sicherungsmassnahme handelt, gelten Betreibungsferien im Arrestverfahren nicht (Art. 56 SchKG). Demzufolge kann das Begehren um Arrestbewilligung während den Betreibungsferien eingereicht werden.
Ihr Cousin interessiert sich für die Ausbildung in der Immobilienbranche. Er möchte von Ihnen wiessen, welche Anforderungen an einen Immobilienbewirtscahfter gestellt wird.
Nennen Sie 6 Anforderungen.
- gute Allgemeinbildung
- fundiertes Fachwissen
- psychologisches Geschick / Sozialkompetenz
- Organisationstalent und Arbeitsdisziplin (Genauigkeit, Flexibilität, usw.)
- kostenbewusstes Denken
- die Fähigkeit, zu führen und motivieren und schlichten
- Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge
den Willen, Neues hinzuzulernen
Nennen Sie stichwortartig 8 wesentliche Vertragspunkte (essentialia negoti) eines Bewirtschaftungsauftragses.
- Parteien
- Objekt(e)
- Vertragsbeginn, Vertragsdauer, Vertragskündigung
- Aufgabenbereich und Vollmachten
- Kompetenzsumme für Ausgaben
- Abrechnungstermine
- Honorar und Spesen
Ort, Datum und Unterschrift
Sie diskutieren mit einem Eigentümervertreter über mögliche Honorarberechnungsgrundlagen.
Beschreiben Sie die Unterschiede der einzelnen Berechnungsgrundlagen.
Netto-SOLL: Mietzinseinnahmen exkl. Nebenkosten aber inkl. Leerstände
Netto-IST: Effektive Mietzinseinnahmen ohne Nebenkosten
Brutto-SOLL: Mietzinseinnahmen inkl. Nebenkosten und Leerstände
Brutto-IST: Effektive Mietzinseinnahmen inkl. Nebenkosten
Pauschalhonorar:Pauschale wird vereinbart; unabhängig von Mietzinseinnahmen /
Nebenkosten / Leerstände
Wenn es vertraglich vereinbart wurde, müssen Mieter beim Auszug den GSP auf deren Funktion pürfen lassen RCHTIG/FALSCH?
FALSCH
EIne Kündigung kann nicht zurückgezogen werden RICHTIG/FALSCH?
RICHTIG
Zeigen SIe dem Eigentümer die korrekte Formel zur Festlegung der Mietzinserhöhung eines zu 80% indexierten Mietvertrages.
((Neuer Index - alter Index) / alter Indes) * 80% = Erhöhung in %
Es gibt die Anpassung an die orts- und quartiersüblichen Mietzinse. Ihnen als Fachmann ist klar, dass Sie hierfür Vergleichsobjekte benötigen. Nennen Sie die Voraussetzungen, welche diese Vergleichsobjekte erfüllen müssen und wie viele es dafür benötigt?
Gibt es Vergleichsobjekte, welche für diese Anpassung nicht herangezogen werden dürfen?
Benötigt werden 5 verschiedene Vergleichsobjekte, die sich in Bezug auf Lage, Grösse,
Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem betreffenden Mietobjekt vergleichen lassen.
Sofern mehrere Vergleichsobjekte durch dieselbe Bewirtschaftungsfirma betreut werden
oder aber sie gehören dem gleichen Eigentümer, dürfen diese nicht berücksichtigt werden.
Aufgrunf welcher Anpassungsmethode erfolgt die Berechnung der Netto- bzw- Bruttorendite und was wird dabei geprüft?
Berechnung aufgrund der absoluten Methode.
Es wird geprüft ob der Mietzins aufgrund der aktuellen Kostenfaktoren zu einem übersetzten
Ertrag führt.
Beispiel einer MZ-Erhöhung mittels wertvermehrender Investition!
-Verzinsung, -Amortisation, -Unterhalts- und Betriebskosten in %
-Total danach mittels m2 auf die Objekte pro Monat ausrechnen.
ACHTUNG: Reperaturen niemals wertvermehrend!!!
Welche Rechte hat der Mieter grundsätzlich bei Mängeln des Mietobjektes.
Zählen Sie stichwortartig alle sechs Möglichkeiten auf?
- Beseitigung des Mangels verlangen (Instandstellung der Mietsache)
- Herabsetzung des Mietzinses geltend machen
- Schadenersatz fordern
- Bei einem schweren Mangel den Mietvertrag vorzeitig künden
- Den Vermieter auffordern, den von einem Dritten eingeleiteten Rechtsstreit zu
übernehmen
- Hinterlegung des Mietzinses
Zählen Sie die einzelnen Schritte auf, die die Mieterschaft unternommen haben muss, damit die Voraussetzungen für die korrekte MZ-Hinterlegung erfüllt sind?
1. Der Mieter musste den Vermieter über den Mangel in Kenntnis setzen
und zur Behebung schriftlich eine angemessene Frist gesetzt haben.
1. Gleichzeitig musste die Androhung erfolgt sein, dass der Mieter bei unbenütztem
Ablauf dieser Frist den Mietzins hinterlegt.
2. Die Hinterlegung muss dem Vermieter schriftlich angekündigt worden sein.
Berechnen Sie eine Herabsetzung wie folgt (1 nicht benutzbares Zimmer inkl. Gäste-WC)
Zeitraum des Mangels: 3 Monate
Netto-Mietzins: CHF 1'088.00
Die Herabsetzung beträgt ca. 20%, eine Spanne von 10 – 30% kann als korrekt bewertet
werden.
CHF 1‘088 x 20% Mietzinsreduktion = CHF 217.60
CHF 217.60 x 3 Monate = CHF 652.80
Erklären Sie in ein bis zwei Sätzen, was unter dem Begriff "kleinen Unterhalt" zu verstehen ist?
Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder
Ausbesserungen behoben werden können. / Arbeiten, die einem Durchschnittsmieter ohne
Fachkenntnisse zuzumuten sind.
Nennen Sie fünf Beispiele für den "kleinen Unterhalt"?
- Ersatz von Sicherungen
- Ölen von Scharnieren
- Ersatz Kleinteile, wie z.B. Backbleche, Filter Dampfabzug, Zahngläser,
Duschschläuche etc.
- Reinigungen
- Defekte Rolladengurte
- Verstopfte Abläufe bis zum Hauptstrang
- etc.
Die Schlichtungsbehörde hat in Verfahren über hinterlegte Mietzinsen die Entscheidungskompetenz RICHTIG/FALSCH?
Falsch
Im ZPO wird die Zusammensetzung einer Schlichtungsbehörde geregelt. Beantworten Sie folgende Fragen:
1. Was versteht man unter "paritätischer Besetzung"?
2. Wie setzt sich eine Schlichtungsbehörde im Falle von Mietangelegenheiten zusammen und welches sind die Aufgaben/Zuständigkeiten der einzelnen Personen?
1.) Es handelt sich um eine ausgewogene, gleichwertige Besetzung
2.+3.) Vorsitzende/-e = übernimmt den Vorsitz
Mietervertreter = versucht die Interesse der Mieter zu stärken
Eigentümerverteter = hilft die Interesse des Eigentümers zu stärken
Welche sieben Möglichkeiten gibt es, ein Schlichtungsverfahren zu beenden?
- Vergleich
- Klagerückzug
- Klageanerkennung
- Klagebewiligung
- Entscheid
- Urteilsvorschlag
- Gegenstandslosigkeit
Nennen Sie die vier Kompetenzstreitigkeiten für welche sich die EIgentümerschaft unabhängig vom Streitwert durch die Liegenschaftenverwaltung vertreten lassen kann?
- Hinterlegung
- missbräuchlicher Mietzins
- Kündigung
- Erstreckung
Erklären Sie den Begriff Zielpublikum in einem Satz und nennen Sie die beiden Merkmale, nach welchen das Zielpublikum beschrieben werden kann?
Das Zielpublikum sind potentielle Mieter, die mit dem Angebot angesprochen werden sollten.
Merkmale:
- soziodemografische Merkmale (Alter, Familienstand, Einkommen etc.)
- psychologische Merkmale (Verhalten, Einstellung, Werte, Vorlieben etc.)
Nennen Sie je zwei Vorteile und zwei Nachteile bezüglich einer möblierten Musterwohnung?
+ Potenzielle Mieter können die Wohnung möbliert ansehen.
+ positiven Eindruck
+ Vermietungsgespräche können in einem angenehmen Rahmen geführt werden.
- Zeitintensiv
- Kostenintensiv
Nennen Sie vier Punkte, mit welchen bei einer falschen Mieterwahl zu rechnen ist (Mietermix)?
- Unkosten
- zeitliche Umtriebe
- Ärger
- Missstimmung bei den Mietern
Erklären Sie in einem Satz, wie das Verhältnis des Bruttoeinkommen zur Miete stehen soll?
Die Höhe der Bruttomiete sollte einen Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens nicht
übersteigen.
1. Nennen Sie 8 Angaben, die ein Übergabe- bzw. Abnahmeprotokoll enthält?
2. Wie gehen Sie mit Mobiliar bei Übergabeprotokoll um?
1.
- Adressen alter und neuer Mieter
- neue Adresse des ausziehenden Mieters
- Einzugsdatum
- Liegenschaftsadresse
- Objektbezeichnung
- Festgestellte Mängel
- Mängelbehebung und Instandstellungsarbeiten zu Lasten des ausziehenden Mieters
- Einrichtungen und Installationen, die vom Nachmieter übernommen werden
- Schlüsselverzeichnis
- Ort, Datum, Unterschrift Punkte
2.
Das Mobiliar wird auf dem Übergabeprotokoll unter dem Punkt Installationen und
Einrichtungen, die vom Nachmieter übernommen werden, detailliert aufgelistet.
Oder
Diese überhaupt nicht erwähnen.
Eine Liegenschaft im KT ZH ist bei der kantonalen GVZ versichert. Nennen Sie weitere 5 Versicherungen die Sie dem EIgentümer empfehlen?
- Gebäudehaftpflichtversicherung: Mit der Gebäudehaftpflichtversicherung können Risiken, die
vom Gebäude aus gehen versichert werden. z.B. vereister Gartenweg.
- Gebäudewasserversicherung: Die Gebäudewasserversicherung deckt Schäden wie z.B.
Wasser das aus Badewannen, Geschirrspüler, Waschmaschinen etc. ausgeflossen ist.
- Glasbruchversicherung: Bei der Glasbruchversicherung sind die Gläser gegen Bruchschäden
versichert.
- Diebstahlversicherung: Die Diebstahlversicherung deckt Schäden aus Einbruchdiebstahl und
Beraubung.
- Mietzinsausfallversicherung: Bei der Mietzinsausfallversicherung sind die Mietzinse bei
einem Ausfall, z.B. wenn die Wohnung aufgrund eines Wasserschadens unbewohnbar ist,
versichert.
.Die Verjährungsfrist für Versicherungensansprüche beträgt zwei Jahre RICHTIG/FALSCH?
Richtig
Die Kündigungsfrist für Versicheurngsvertr$ge beträgt 3 Monate RICHTIG/FALSCH?
RICHTIG
Nach einem Schadenfall können Versicherungsnehmer und Versicherungsgeber den Versicherungsvertrag auflösen RICHTIG/FALSCH?
RICHTIG
Frau Maria Schmid reinigt zweimal wöchentlich das Treppenhaus. Sie braucht 2 Stunden. Ihr Stundenlohn ist CHF 25.00
1. Ist Frau Schmid gegen Berufsunfall zu versichern?
2. Ist Frau Schmid gegen NBU zu versichern? Begründen SIe.
1. JA.
2. NEIN -> Erst bei einer wöchentlichen Arbeitszeit von mehr als 8 Stunden müssen auch die
Nichtberufsunfälle durch den Arbeitgeber versichert werden.
Wo ist der Hauswartvertrag (für vollamtliche Anstellungen) geregelt?
Nennen Sie den Gesetzesartikel?
Art. 319 ff. OR-BT zehnter Titel Arbeitsvertrag
Einzelarbeitsvertrag.
1. Wann ist eine sofortige Auflösung zulässig und nennen Sie fünf Fälle?
2. Wie lange ist die Kündigungsfrist, wenn vertraglich nichts vereinbart wurde?
1. Aus wichtigen Gründen kann der Einzelarbeitsvertrag von jeder Partei
sofort und ohne Einhaltung der Kündigungsfristen aufgelöst werden.
- Tätlichkeiten- Veruntreuung- Diebstahl- beharrliche Arbeitsverweigerung- Geschäfte auf eigene Rechnung
2. Im 1. Jahr einen Monat, vom 2. bis 9. Jahr zwei Monate und danach drei Monate.
Sie suchen einen FM-Dienstleister.
Nennen Sie zu den folgenden Begriffen a. kalkulatorische Daten b. Rahmenbedingungen c. Leistungsverzeichnis d. Auswertungsverfahren je einpaar Stichworte oder Fragen.
a) kalkulatorische Daten
m2? m3? Ausstattungsmerkmale? Zustand? Funktionalität?
b) Rahmenbedingungen
Dokumentation der Leistungen? Kommunikation zwischen Bewirtschafter und
Dienstleister? Vertragsinhalt? allfällige Vorbemerkungen?
c) Leistungsverzeichnis
Welche Leistungen sollen erbracht werden? Wie oft sollen die Leistungen erbracht
werden? Zyklus? Reaktionszeiten?
d) Auswertungsverfahren
Wie hoch ist der Preis? Preis? Angebot vollständig? Rangfolge der Offerten? Referenzen
vorhanden?
Wie definiert das Gesetz den Begriff Nebenkosten?
Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem
Gebrauch der Sache zusammenhängen.
Art. 257a Abs. 1 OR / Erster Abschnitt +Allgemeine Bestimmungen"
Ein Mitarbeiter von Ihnen macht die Nebenkostenabrechnung. Er hat eine OIL-Heizung. Nennen Sie Ihm die fünf verschiedenen Verfahren unter Angabe von:
-Abkürzüngen, ausgeschriebene Begrieffe der einzelnen Methoden.
-Stichwortartige Erklärung der einzelnen Methoden.
FIFO – first in – first out
Verbrauchsgüter, die als erstes gekauft wurden, werden als erstes wieder verbraucht.
LIFO – last in – first out
Verbrauchsgüter, die als letztes gekauft wurden, werden als erstes wieder verbraucht.
HIFO – highest in – first out
Bestände mit dem höchsten Beschaffungswert werden als erstes verbraucht. Am
Jahresende bleiben die Bestände mit dem niedrigsten Anschaffungswert übrig.
LOFO – lowest in – first out
Bestände mit dem niedrigen Beschaffungswert werden als erstes verbraucht. Am
Jahresende bleiben die Bestände mit dem höchsten Anschaffungswert übrig.
Gewogene Durchschnittsbewertung
Am Ende des Jahres wird aus den Anfangsbeständen und den Zugängen ein
Durchschnittswert ermittelt, mit dem Abgänge und der Endbestand bewertet werden.
In welche fünf Elemente lassen sich die Kernfragen eines Projekts gliedern und welche generellen Fragen stellen sich dazu?
Analyse: Absicht des Kunden? Welche Ziele werden verfolgt und per wann?
Aufgabe: Welche Aufgaben ergeben sich, gibt es Bedingungen, welche die Ziele
beeinflussen oder gar stören?
Budget: Welche Kosten entstehen?
Zeitlicher Ablauf: Termine, wie viel Zeit wird benötigt?
Ergebnisse: Können Teilergebnisse gegliedert werden, welche Meilensteine und Termine
sind zu definieren?
Nennen Sie die sechs Phasen eines Projektablauf gemäss SIA 122.
Es sind die Hauptphasen, Teilphasen in korrekter Reihenfolge, die jeweiligen Ziele dieser Teilphasen zu nennen.
1. Strategische Planung:
-Bedürfnissformulierung (Bedürfnissanalyse, definieren der übergeordneten Ziele, Rahmenbedingungen)
-Evaluation von Lösungsalternativen (Wahl der Lösungsstrategie)
2. Vorstudien:
-Machbarkeitsstudie, Projektpflichtenheft (Vollständige Unterlagen, Machbarkeitsnachweis)
-Wettbewerbsvorbereitung/durchführung
3. Projektierung:
-Vorprojekt (Definition der optimalen baulichen Lösung)
-Bauprojekt (Baureifes Projekt, Definition Kosten und Termine)
4. Aussschreibung:
-Ausschreibungspläne (Vergabereife 1:20, 1:50)
-Ausschreibung, Offertenvergleich
5. Realisierung:
-Ausführungsplanung (Ausführungsreife Projekt)
-Ausführung (Pflichtenheft- und vertragsgemässe Fertigstellung des Bauwerks)
-Inbetriebnahme (Inbetriebnahme, Nachweis der Vertragserfüllung)
-Abschluss (Übernahme der mängelfreien und betriebstauglichen Bauwerks, Schlussabrechnung)
6. Bewirtschaftung:
-Technische Bewirtschaftung (Reibungsloser und ökonomischer Betrieb)
-Erhaltung (Gebäudetauglichkeit, langfristiger Wert)
-Dienste (Effiziente Abwicklung der logistischen Dienstleistungen)
-Verwaltung (Wirtschaftliche kaufmännische Abwicklung)
