Mietliegenschaften

Fa Bewirtschaftung 2017 Mietliegenschaften

Fa Bewirtschaftung 2017 Mietliegenschaften


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Cartes-fiches 24
Langue Deutsch
Catégorie Artisanat
Niveau Autres
Crée / Actualisé 13.01.2017 / 08.01.2024
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Was erwartet der Eigentümer vom Bewirtschafter

eine massgeschneiderte Bewirtschaftung, die dazu führt dass seine Liegenschaft einen angemessenen Ertrag (Rendite) erziehlt

In welchem Verhältnis steht der Mieter zum Bewirtschafter und was erwartet er von ihm

Der Mieter ist auch ein Kunde und erwartet ein seinen Vorstellungen entspürechendes Objekt zu einem günstigen Preis zu halten,

es soll gut erhalten sein

pünktliche NK-Abrechnung

massvolle Mietzinspolitik

Welche Faktoren bestimmen den Markt

- Angebot und Nachfrage

- Zinsentwicklung

- Leerwohnungsbestand

- Mietpreisentwicklung

Was erwartet der Handwerker vom Bewirtschafter

Eine gute Beziehung, diese führt zu guten Preisen und richtigen Terminen

Was erwartet das Betriebspersonal vom Bewi

Der Hauswart, Gärtner wünscht sich einen guten Lohn und die Unterstützung des Bewi im Umgang mit den Mietern die nötige Rückendeckung. der Bewi ist sein Vorgesetzter

Wie sollte man sich gegenüber der Behörden verhalten

mit psychologischen Geschick und freundlichkeit

Nenne die 3 wichtigesten Verbände im Immobilienbereich und ihre Aufgabe

MV Mieterverband vertritt die Interessen des Mieters, in der Mietzinspolitik, Mietrech und Mieterschutz

HEV Hauseigentümerverband er schützt das private Grundeigentum und vertritt die Rechte der Haus-Grund- und Stockwerkeigentümer

SVIT schw. Verband der Immobilienwirtschaft er ist der Berufsverband der BEWI er ist nicht gewinnorientiert und bietet Weiterbildung an in Vermarktung, Bewirtschaftung, Verkauf

Was ist die Hauptaufgabe des BEWI

- Vermietung/Vermarktung (1. und wiedevermietung)

- Betreueng der Meietverträge (Anpassungen Kündigungen)

- Liegenschaftenunterhalt (ordentlicher und ausserordentlicher)

- Akqusition (Mandatssuche)

- Garantiewesen (Granantieabnahmen- Arbeiten)

- Kontrollen (Zustandsberichte)

- Administration ( Korrespondenz, Abrechnungen, Verträge)

- Aus- und Weiterbildung ( Seminare, Kurse, Workshops)

- Führungsaufgabe (Administratives und Technisches Personal, Assistent, Hauswart)

 

Was ist das Anforderungsprofil des BEWI

- Fundiertes Fachwissen

- gute Allgemeinbildung

- Psychologisches Geschick

- Organisationstalent

- kostenbewusstes Denken

- Fähigkeit zu führeh, motiviern und schlichten

- den Willen sich weiterzhubilden

Was ist der Bewirtschaftungsauftrag für ein Rechtsgeschäft

er ist ein einfacher Auftrag im Dauerschuldverhältnis und bedarf keiner besonderen Form, er ist jederzeit kündbar, auch wenn schriftlich etwas anderes vereinbart wurde. Er ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft

Auf welche Faktoren achten Sie bei der Honorarfestlegung

1. Die Prozentsätze die üblich sind, bei

Whg. 4 - 4.5%, kleine Geschäftsräume 3 - 4%, grosse Geschäftsräume 2 - 3%

vom Bruttomietzins im Istzustand odern Nettomietzins im Sollzustand

weitere Einflussfaktoren sind:

- Alter- + Zustand der Wohnungen (evt. Mehraufwand für Renovationen)

- Grösse der Whg. (bei kleinen Whg. mehr Wechsel)

- Lage der Liegenschaft (schlechte Lage grösserer Aufwand bis Whg. vermietet)

- Mietermix (viele Ausländer geben evt. Probleme)

- Konstellation Eigentümer (Mehrere Eigentümer, Erbengemeinschaft, haben verschiedene Ansichten)

- ist es nur ein Mietshaus oder eine ganze Überbauung (Mengenrabatt)

 

2. Bei Kleinen Liegenschaften besser Pauschale vereinbaren, da %-Satz meistens zu gering

3. Bei Teilaufgaben z.B. nur Buchhaltung oder 1. Vermkietung, nachAufwand

 

 

 

Welches sind zwingende Inhalte im Bewirtschaftungsauftrag

- die Parteien

- das Objekt

- der Aufgabenbereich und Vollmachten

- die Kompetenzsumme für Reparaturen und Ausgaben

- Abrechnungstermine

- Regelung des Zahlungsverkehrs

- Besondere Vereinbarung (welche die Handlunsfreiheiten des Verwalters einschränken)

- Honorar und Spesen

- Gerichtsstand

- Ort und Datum

- Unterschrift der Parteien

 

Wie ist der Ablauf, wenn ein Eigentümer anfragt, ob sie seine Liegenschaft verwalten möchten

- Gespräch zwischen Eigentümer und Bewirtschafter

- Besichtigung der Liegenschaft

- Festlegung des Umfangs der Arbeiten

- Ausarbeitung einer Offerte durch den Bewirtschafter

- Abschluss eines Bewirtschaftungsauftrages

- Übernahme der Akten

- Orientierung div. Stellen über den Bewirtschaftungswechsel

- Beginn der eigentlichen Bewirtschaftungstätigkeit

 

Welche Stellen müssen bei einer Verwaltungsübernahme informiert werden

- Mieter

- Hauswart

- Werke (EKZ, Gas, Wasser)

- Versicherungsgesellschaften  + Gebäudeversicherung

- Servicefirmen

- Kaminfeger

- wichtige Handwerker

- Bank

Worauf muss der Bewirtschafter achten wenn er einen 1. Vermietungsauftrag eines Neubaus übernimmt

- Ist das Betriebsinventar genügend

- Sind Briefkasten- Sonnerien, Türschilder einheitlich angeschriben

 

Wie geht eine Abgabe einer Liegenschaft über die Bühne, worauf muss man achten

Kündigung des Bewirtschatunsauftrags durch den Eigentümer

- Bestätigung durch Bewirtschafter mit Vorschlag Prozedere und übergabetermin de Akten

- Zusammenstellung aller Akten

- Pendenzenliste erstellen

- Buchhaltungsabschluss erstellen

- Übergabe der Akten und Buchhaltungsabschluss (Auszahlung Schlusssaldo)

Welche wichtigen Punkte sind bei der Aktenübergabe zu berücksichtigen

- Alle zurückgegebenen Akten sollen in ein Verzeichnis aufgenommen werden

- Es sind möglchst alle Pendenzen aus dem ablaufenden Vertrag zu erledigen

- Die Buchhaltung ist auf den Stichtag abzuschliessen

- Schriftliche Mitteilung welche Pendenzen die neue Bewirtschaftung zu erledigen hat

Aufgrund Ihrer Offerte haben Sie den Auftrag für die Bewirtschaftung erhalten, welche  wesentlichenPunkte sollten Sie beachten

- Parteien

- Objekt

- Vertragsbeginn

- Vertragsdauer und Kündigung

- Aufgabenbereich

- Kompetenzsumme für Ausgaben

- Abrechnungstermine

- Regelung des Zahlungsverkehrs

- Honorar und Spesen

 

Umschreiben Sie in Stichworen Ihren Aufgabenbereich innerhalb Ihres Verwaltungsauftrages (mind. 12 Stichworte)

1. Bemühung um dauernde Vollvermietung

2. Mietverträge abschliessen, ändern und Kündigungen bearbeiten

3. Inkasse der Mietzinse und Nebenkosen

4. Mündlicher und schriftlicher Verkehr mit Mietern

5. Überwachung des Zustandes der Liegenschaft

6. Erteilen von Aufträgen für Reparaturen und Untgerhaltsarbeiten

7. Abschluss und überwachung von Serviceverträgen

8. Anstellun, Instruktion und Überwachung Hauswart

9. Erstellen von Haus- und Benutzungsordnungen

10. Überwachung des Heizbetriebes und einkaufen von Heizöl

11. Erstellen einer jährliche Heiz- und Nebenkosenabrechnung

12. Abschluss und änderung von Versicherungsaufträgen

13. Erstellen eines Budgets

14 Abwicklung von Schadenfällen

 

Welche Kndigungsfristen gelten für einen Verwaltungsvertrag

Nach Art. 404 Abs. 1 OR kann der Auftrag von jeder Partei jederzeit gekündigt werden. Kündigungsklauseln im Verwaltungsvertrag sind rechtlich nicht bindend, jedoch zu empfehlen.

Wie muss ein Mietvertrag abgeschlossen werden?

er kann in mündlicher oder schriftlicher Form abgeschlossen werden, eine gegenseitige kübereinstimmende kWillensäusserung reicht aus.

die Übergabe der Schlüssel oder Entgegennahme eines Mietzinses können den Abschluss eines Mietvertages bedeuten

Weshalb ist es sinnvoll den Mietvertag schriftlich abzuschliessen

- Für den Streitfall

Worauf ist bei Formularmietverträgen zu achten

Dass nicht zutreffendes gestrichen wird und spehzielle Bedingungen welche nicht bereits vorgedruckt sind nicht vergessen gehen. z.B. was in den NK enthalten ist soll einzeln aufgeführt werden

Weshalb wird bei befristeten Mietverhältnissen oft ein Vertragsdauer von 5 Jahren und das einseitige kündigungsrecht des Mieters auf einen frühren Zeitpunkt angewendet

Um den Mietzins den Veränderungen des Landeskostenindex der Konsumentenpreise anpassen zu können und nicht dem Hypothekarhzins folgen zu müssen.