Mietliegenschaften

Der Mieter ist auch ein Kunde und erwartet ein seinen Vorstellungen entspürechendes Objekt zu einem günstigen Preis zu halten,

es soll gut erhalten sein

pünktliche NK-Abrechnung

massvolle Mietzinspolitik

- Angebot und Nachfrage

- Zinsentwicklung

- Leerwohnungsbestand

- Mietpreisentwicklung

Eine gute Beziehung, diese führt zu guten Preisen und richtigen Terminen

Der Hauswart, Gärtner wünscht sich einen guten Lohn und die Unterstützung des Bewi im Umgang mit den Mietern die nötige Rückendeckung. der Bewi ist sein Vorgesetzter

mit psychologischen Geschick und freundlichkeit

MV Mieterverband vertritt die Interessen des Mieters, in der Mietzinspolitik, Mietrech und Mieterschutz

HEV Hauseigentümerverband er schützt das private Grundeigentum und vertritt die Rechte der Haus-Grund- und Stockwerkeigentümer

SVIT schw. Verband der Immobilienwirtschaft er ist der Berufsverband der BEWI er ist nicht gewinnorientiert und bietet Weiterbildung an in Vermarktung, Bewirtschaftung, Verkauf

- Vermietung/Vermarktung (1. und wiedevermietung)

- Betreueng der Meietverträge (Anpassungen Kündigungen)

- Liegenschaftenunterhalt (ordentlicher und ausserordentlicher)

- Akqusition (Mandatssuche)

- Garantiewesen (Granantieabnahmen- Arbeiten)

- Kontrollen (Zustandsberichte)

- Administration ( Korrespondenz, Abrechnungen, Verträge)

- Aus- und Weiterbildung ( Seminare, Kurse, Workshops)

- Führungsaufgabe (Administratives und Technisches Personal, Assistent, Hauswart)

- Fundiertes Fachwissen

- gute Allgemeinbildung

- Psychologisches Geschick

- Organisationstalent

- kostenbewusstes Denken

- Fähigkeit zu führeh, motiviern und schlichten

- den Willen sich weiterzhubilden

er ist ein einfacher Auftrag im Dauerschuldverhältnis und bedarf keiner besonderen Form, er ist jederzeit kündbar, auch wenn schriftlich etwas anderes vereinbart wurde. Er ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft

1. Die Prozentsätze die üblich sind, bei

Whg. 4 - 4.5%, kleine Geschäftsräume 3 - 4%, grosse Geschäftsräume 2 - 3%

vom Bruttomietzins im Istzustand odern Nettomietzins im Sollzustand

weitere Einflussfaktoren sind:

- Alter- + Zustand der Wohnungen (evt. Mehraufwand für Renovationen)

- Grösse der Whg. (bei kleinen Whg. mehr Wechsel)

- Lage der Liegenschaft (schlechte Lage grösserer Aufwand bis Whg. vermietet)

- Mietermix (viele Ausländer geben evt. Probleme)

- Konstellation Eigentümer (Mehrere Eigentümer, Erbengemeinschaft, haben verschiedene Ansichten)

- ist es nur ein Mietshaus oder eine ganze Überbauung (Mengenrabatt)

2. Bei Kleinen Liegenschaften besser Pauschale vereinbaren, da %-Satz meistens zu gering

3. Bei Teilaufgaben z.B. nur Buchhaltung oder 1. Vermkietung, nachAufwand

- die Parteien

- das Objekt

- der Aufgabenbereich und Vollmachten

- die Kompetenzsumme für Reparaturen und Ausgaben

- Abrechnungstermine

- Regelung des Zahlungsverkehrs

- Besondere Vereinbarung (welche die Handlunsfreiheiten des Verwalters einschränken)

- Honorar und Spesen

- Gerichtsstand

- Ort und Datum

- Unterschrift der Parteien

- Gespräch zwischen Eigentümer und Bewirtschafter

- Besichtigung der Liegenschaft

- Festlegung des Umfangs der Arbeiten

- Ausarbeitung einer Offerte durch den Bewirtschafter

- Abschluss eines Bewirtschaftungsauftrages

- Übernahme der Akten

- Orientierung div. Stellen über den Bewirtschaftungswechsel

- Beginn der eigentlichen Bewirtschaftungstätigkeit

- Mieter

- Hauswart

- Werke (EKZ, Gas, Wasser)

- Versicherungsgesellschaften  + Gebäudeversicherung

- Servicefirmen

- Kaminfeger

- wichtige Handwerker

- Bank

- Ist das Betriebsinventar genügend

- Sind Briefkasten- Sonnerien, Türschilder einheitlich angeschriben

Kündigung des Bewirtschatunsauftrags durch den Eigentümer

- Bestätigung durch Bewirtschafter mit Vorschlag Prozedere und übergabetermin de Akten

- Zusammenstellung aller Akten

- Pendenzenliste erstellen

- Buchhaltungsabschluss erstellen

- Übergabe der Akten und Buchhaltungsabschluss (Auszahlung Schlusssaldo)

- Alle zurückgegebenen Akten sollen in ein Verzeichnis aufgenommen werden

- Es sind möglchst alle Pendenzen aus dem ablaufenden Vertrag zu erledigen

- Die Buchhaltung ist auf den Stichtag abzuschliessen

- Schriftliche Mitteilung welche Pendenzen die neue Bewirtschaftung zu erledigen hat

- Parteien

- Objekt

- Vertragsbeginn

- Vertragsdauer und Kündigung

- Aufgabenbereich

- Kompetenzsumme für Ausgaben

- Abrechnungstermine

- Regelung des Zahlungsverkehrs

- Honorar und Spesen

1. Bemühung um dauernde Vollvermietung

2. Mietverträge abschliessen, ändern und Kündigungen bearbeiten

3. Inkasse der Mietzinse und Nebenkosen

4. Mündlicher und schriftlicher Verkehr mit Mietern

5. Überwachung des Zustandes der Liegenschaft

6. Erteilen von Aufträgen für Reparaturen und Untgerhaltsarbeiten

7. Abschluss und überwachung von Serviceverträgen

8. Anstellun, Instruktion und Überwachung Hauswart

9. Erstellen von Haus- und Benutzungsordnungen

10. Überwachung des Heizbetriebes und einkaufen von Heizöl

11. Erstellen einer jährliche Heiz- und Nebenkosenabrechnung

12. Abschluss und änderung von Versicherungsaufträgen

13. Erstellen eines Budgets

14 Abwicklung von Schadenfällen

Nach Art. 404 Abs. 1 OR kann der Auftrag von jeder Partei jederzeit gekündigt werden. Kündigungsklauseln im Verwaltungsvertrag sind rechtlich nicht bindend, jedoch zu empfehlen.

er kann in mündlicher oder schriftlicher Form abgeschlossen werden, eine gegenseitige kübereinstimmende kWillensäusserung reicht aus.

die Übergabe der Schlüssel oder Entgegennahme eines Mietzinses können den Abschluss eines Mietvertages bedeuten

- Für den Streitfall

Dass nicht zutreffendes gestrichen wird und spehzielle Bedingungen welche nicht bereits vorgedruckt sind nicht vergessen gehen. z.B. was in den NK enthalten ist soll einzeln aufgeführt werden

Um den Mietzins den Veränderungen des Landeskostenindex der Konsumentenpreise anpassen zu können und nicht dem Hypothekarhzins folgen zu müssen.