Unternehmensführung

Produktegestaltung:
Die Produktegestaltung erfolgt aus dem Kernprodukt.
Die Art des Kernproduktes (Immobilie) ergibt die Zielgruppe, welche für das Objekt angesprochen werden kann.

Preisgestaltung:
Der Preis ist von zahlreichen Faktoren abhängig.
Die Preisgestaltung ergibt sich aus der Lage und aus der Art des Immobilienobjektes.

Distribution:
Wie erreicht das Produkt den Käufer.
Durch direkten Weg vom Produzenten zum Käufer oder durch indirekten Weg, z.B. vom Immobilienhändler zum Käufer.

Kommunikation:
Wie kann die Zielgruppe über das Angebot informiert werden.
Verschiedene Kommunikationsinstrumente können im Immobilienmarketing eingesetzt werden, z.B. Werbung oder persönlicher Verkauf. 

• -  Vertragsparteien

• -  Bestimmbarkeit des Grundstücks

• -  Grundbuchliche Einträge

• -  sich auf dem Grundstück befindliche Bauten

• -  Hinweis auf bestehende Mietverträge

• -  Kaufpreis

• -  Verpflichtung des Verkäufers, das Grundstück zu übertragen und diejenige des Käufers, das

  Grundstück zu erwerben 

Der Verkäufer haftet dafür, dass kein Dritter Rechte aus der Liegenschaft ableitet, die das Eigentum in irgendeiner Art schmälern würden, ausser den im Kaufvertrag erwähnten.
Z.B.: Ein Dritter hat ein Baurecht auf der Parzelle, welche der Verkäufer dem Käufer verkauft. 

Der Verkäufer haftet dafür, dass das Grundstück keine körperlichen oder wirtschaftlichen Sachmängel aufweist, die den Wert und die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch erheblich mindern.
Z.B.: Das Wohnhaus verfügt nicht über eine Heizanlage, weshalb es im Winter nicht bewohnt werden kann. 

- Basiszinssatz
- Betriebskosten
- Verwaltung
- Unterhaltskosten
- Risiko für Mietzinsausfälle - Rückstellungen 

• 0 - Grundstück
• 1 - Vorbereitungsarbeiten
• 2 - Gebäude
• 3 - Betriebseinrichtungen
• 4 - Umgebung
• 5 - Baunebenkosten 

Als Nettorendite bezeichnet man das Verhältnis des Mietzinsüberschusses zum Gesamtkapital in Prozent pro Jahr. Bei der Eigenkapitalrendite wird das Verhältnis zwischen Mietzinsüberschuss abzüglich Fremdkapitalzinsen und Eigenkapital ausgewiesen.

Alternativlösung mittels Formeln:
Mietzinsüberschuss / Verkehrswert x 100 =
Mietzinsüberschuss abzüglich Fremdkapitalzinsen / Investiertes Eigenkapital x100 = 

1. Bebaubare Grundstückfläche bestimmen (Grenzabstände, Baulinien usw. beachten)

2. Geschossflächen in m2 berechnen (Ausnützungsberechnung, Gebäudegrundfläche bestimmen

   mit Annahme eines gängigen Grundrisses, Berechnen der zulässigen Geschossflächen

   aufgrund der im Bau- und Zonenreglement vorgegebenen Ausnützung usw.)

3. Gebäudekosten und Vorbereitungskosten bestimmen (BKP 2 und 1 festlegen)

4. Bau- und Baunebenkosten berechnen (über Kubatur oder Geschossflächen sowie Zuschlag für

   Umgebung und Baunebenkosten)

5. Parkierungsmöglichkeiten bestimmen (bestimmen der baurechtlich notwendigen Parkplätze;

   Aussenplätze oder Einstellplätze in Garage usw.)

6. Ermittlung der möglichen Verkaufspreise (aufgrund Nettoflächen mit aufgrund der Makro- und

   Mikrolage realistischen Ansätzen je m2 bzw. Einheitspreisen bei der Parkierung)

7. Abzug der gesamten Baukosten von der Summe der Verkaufspreise

8. Abzug der Kosten für Verkauf, Begründung von STWEG etc.

9. Angemessener Abzug für Risiko und Gewinn des Investors/GU

Landpreis je m2 berechnen (Landrestwert dividiert durch Grundstückfläche), welcher mit Angebots- und Vergleichspreisen zusätzlich verifiziert werden kann 

Vision ist der Leitstern des unternehmens. Unternehmenszweck und Kernwerte

Leitbild: Orientierungsrahmen für interne und externe Anspruchsgruppen, Selbstdartstellung CI; welche Ziele und Werte

Unternehmensbezogene geteilte Werte, Normen und Wissensbestände, kollektives Orientierungssystem die Probelmlöseverhalten in entscheidender Weise beeinfussen.

Risiko (Bet your company)

Process (Verfahrenskultur)

Tough guy / Macho (Macho Kultur)

work hard - play hard (Brot- und Spiel Kultur)

Monistische Methode: 

Wertzuwachs während der Besitzdauer wird einzig durch die Grundstückgewinnsteuer erfasst, unabhängig ob Privat oder Geschäftsbesitz

Dualitische Methode

Wertzuwachs während der Bestizdauer wird nur bei LS in Privatvermögen mit Grundstückgewinnsteuer erfasst. LS im Geschäftsvermögen der natürlichen oder juritischen Person Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.

Abbild der zukünftigen Wirklichkeit, die ein Unternehmen anstrebt

Sinn stiftend, motivierend zu kolletiven Handlungen, inspirierend, 

Unternehmens - Zweck des Tuns. 

Wozu exisitiert das Unternehmen. 

Legitimation

Nutzen den sie zu stiften gedenkt

Geschäftstätigkeit

Investitionstätigkiet

Finanzierungstätigkeit

SMART

• -  Zielvorstellungen definieren

• -  Zielvereinbarung treffen

• -  Leistungen erbringen und regelmässige Standortbestimmungen vornehmen

• -  Leistung beurteilen und Entwicklungsmassnahmen ableiten 

• Bezeichnung

• -  Aufgaben

• -  Verantwortung

• -  Kompetenzen

• -  Hierarchische Stellung

• -  Stellvertretung 

Ist Teil der Personalpolitik ist wiederum Teil der Unternehmenspolitik

Die Rahmenbedigungen für die Lohnfindung werden darin festgelegt

• Konkurrenz

• -  Branchenvergleich

• -  Demografie

• -  Retention Management

• -  Arbeitsmarkt

• -  Lohngerechtigkeit 

Einlinienorganisation:
Vorteil: Kompetenzen, Verantwortlichkeiten und Unterstellungsverhältnisse sind klar geregelt Nachteile: lange Dienstwege bei grossen Leistungstiefe, Überforderung

Mehrlinienorganisation:
Vorteil: direkte und schnelle Dienstwege, hohe Spezialisierung
Nachteil: Abgrenzung der Kompetenzen schwierig, kann zu Belastung und Konflikte führen

Funktionale Organisation:
Vorteile : Einfach/überschaubare Struktur, Nutzung von Spezialisierungseffekte (Economies of scale/Erfahrungskurve), geschlossene/abgegrenzte Funktionsbereiche -> gut kontrollierbar Nachteile: Koordinationsprobleme durch Vielzahl von Schnittstellen und Interdependenzen, Gefahr von Bereichsegoismus/Suboptimierung, Überlastung der Unternehmensführung (Kamineffekt), Überbetonung des Spezialistentums, Eingeschränkte Personalentwicklung

Divisionale Organisation:
Vorteile: Entlastung der Unternehmungsführung, Ermöglicht Delegation von Aufgaben, Verantwortung und Kompetenzen, bessere/schnellere Koordination und Entscheidungsfindung in Division, Ermöglichung der Division auf Umweltveränderungen zu reagieren (Flexibilität), Selbstständigkeit der Spartenleiter erhöht Motivation und ermöglicht Erfolgsbeurteilung, gute Personalentwicklung
Nachteile: Spartenegoismus und kurzfristige Gewinn- und Rentabilitätsorientierung, schlechte Ressourcenallokation und Redundanzen, Mehrbedarf an Leitungsstellen, erfordert Zentral- funktionen für übergreifende Koordination, Gefahr von Konflikten zwischen Divisionen

Matrixorganisation (und Tensororganisation):
Vorteile: Ganzheitliche, innovative Problemlösung unter Berücksichtigung verschiedenster Standpunkte, Entlastung der Unternehmungsführung (durch spezialisierte Leitungsfunktionen), kurze Kommunikationswege, flexible Anpassung der Organisation an Markt/Wettbewerbs- erfordernisse, flache Hierarchie, gute Personalentwicklung
Nachteile: Problematische Kompetenzabgrenzung durch Mehrfachunterteilung und Machtkämpfe, schwierige und zeitintensive Koordinations- und Entscheidungsprozesse, zu viele Kompromisse, Informationsintensiv, hoher Grad an Bürokratisierung, benötigt viele qualifizierte Führungskräfte 

Holdingorganisation:
Vorteile: Flexibilität (strategisch und strukturell), flache Hierarchie, Zuordnung von Aufgaben, Verantwortung & Kompetenzen, steuerliche Vorteile, Förderung von unternehmerischem Denken und Handeln
Nachteile: Wiederstände von Tochtergesellschaft gegenüber Holding, exzessive Kontrollaktivitäten der Holding, Konflikte zwischen Mitarbeiter der Holding und Tochtergesellschaften 

„Verhaltensdreiecks“-Fragen basieren auf dem Gedanken, dass vergangene Leistungen eines Menschen, Aussagen über sein künftiges Handeln zulassen. Somit werden Kandidaten bei dieser Technik nach Praxisbeispielen gefragt, in denen sie die für die Stelle gewünschten Kompetenzen und Stärken in der Vergangenheit erfolgreich angewandt haben.
Das Verhaltensdreieck besteht somit aus folgenden drei Komponenten:

- die Situation (Was war der Anlass für Ihr Handeln?) - das Verhalten (Was haben Sie unternommen?)
- das Ergebnis (Was haben Sie erreicht?). 

Hygienefaktoren:
Faktoren, die Unzufriedenheit verhindern, jedoch für sich alleine noch nicht zur Zufriedenheit führen. In Bezug auf Zufriedenheit also notwendig, aber nicht hinreichend.

- Entlohnung/Gehalt
- Zwischenmenschliche Beziehungen - Führungsstil
- Arbeitsbedingungen
- Sicherheit der Arbeitsstelle

Motivationsfaktoren
Faktoren, die zur Zufriedenheit führen. Fehlen sie, resultiert daraus jedoch nicht zwingend Unzufriedenheit, sondern in erster Linie Nicht-Zufriedenheit.

- Arbeitserfolg
- Anerkennung durch Vorgesetzte - Arbeitsinhalt
- Verantwortung
- Aufstieg und Beförderung 

Die Personalentwicklung umfasst alle Massnahmen, die denen die Qualifizierung der Mitarbeitenden und somit auch des Unternehmens verbessert werden sollen.

• -  Im Unternehmen müssen geeignete Qualifikationen zur Verfügung stehen, um die

  Unternehmensziele zu unterstützen

• -  Die im Unternehmen vorhandenen Mitarbeiterpotenziale sind bestmöglich auszuschöpfen. 

• Wandelung: Der Besteller hat das Recht, die Annahme zu verweigern, wenn das Werk für ihn

  nicht brauchbar ist. Allfällig geleistete Zahlungen kann er zurückfordern. OR 368

• Minderung: Der Besteller hat das Recht, einen Preisnachlass im Umfang des Minderwertes des

  Werkes zu fordern. OR 368

• Nachbesserung: Der Besteller hat das Recht, die unentgeltliche Nachbesserung des Werkes

  zu fordern. OR 368

• Schadenersatz: Der Besteller hat das Recht, vom Unternehmer Schadenersatz (z.B.

  entgangenen Gewinn) zu fordern, sofern diesem ein Verschulden angelastet werden kann. OR 368 

Proportionale Steuer:
- Mehrwertsteuer
- Verrechnungssteuer
- Emissionsabgabe
- Umsatzabgabe
- Gewinnsteuer auf Bundesebene 

Progressive Steuern:
- Einkommenssteuer
- Erbschafts- und Schenkungssteuer

- Grundstückgewinnsteuer 

Kriterien des Bundesgerichts:
- Systematische oder planmässige Art und Weise des Vorgehens
- Häufigkeit der Transaktionen
- Enger Zusammenhang der Tätigkeit mit der beruflichen Tätigkeit
- Spezielle Fachkenntnisse
- Kurze Besitzdauer
- Der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte - Die Reinvestition der Gewinne in gleichartige Anlagen 

Grundlegende Aufgabe der Rechnungslegung ist es, Informationen über die Vermögens- Finanz- und Ertragslage sowie über die Veränderung der Vermögens- und Finanzanlage eines Unter- nehmens zu vermitteln, die für die Adressaten der Rechnungslegung bei deren wirtschaftlichen Entscheidungen nützlich sind. 

• Für den Adressaten der Rechnungslegung bieten Standards den Vorteil einer erhöhten Zuverlässigkeit und Vergleichbarkeit.

• Durch die vorgegebenen Normen der Berichterstattung werden Auslegungsfragen und Interpretationsspielräume minimiert, wodurch eher sichergestellt werden kann, dass ein gemeinsames Verständnis der zugrunde liegenden Sachverhalte besteht.

• Zudem bringt die Standardisierung mit sich, dass über vergleichbare Sachverhalte identisch rapportiert wird und damit Ermessensspielräume reduziert werden können.