Strat_MAN_Indirekte_Immoanlagen

• Offene kollektive Anlagen (Evergreens, Kapital kann immer herausgenommen werden)
  • Vertraglicher Fonds
  • Investmentgesellschaft mit variablem Kapital
• Geschlossene Anlagen (Rückgabe nicht möglich, aber handelbar)
  • Kommanditgesellschaft (KGK) -> limited partnership, klassisch für private equity)
  • Investment mit festem Kapital (SICAF)

• Der Fonds ist keine juristische Person sondern ein Vertrag
• Eigentümerin der Liegenschaft ist die Fondsleitung: treuhänderischer Umgang für die Anleger
• Fonds ist einfacher aufzusetzen als ein SICAV, denn es braucht keine Institutsbewilligung
• Nettovermögen mind. 5 Mio. CHF nach einem Jahr

Fondsleitung (muss eine AG sein), Depotbank, Vermögensverwalter

• Banken, Versicherungen
• öffentlich-rechtliche Körperschaften u. Vorsorgeeinrichtungen mit prof. Tresorie
• Unternehmen mit prof. Tresorie
• Vermögende
  • mit mind 5 Mio. CHF Vermögen
  • entsprechender Ausbildung u. Berufserfahrung im Finanzsektor sowie Vermögen mind. 500'000 CHF

• SICAV ist eine AG aber mit variablem Kapital -> juristische Person!
• SICAV ist Eigentümerin der Liegenschaften
• Es gibt Promotoren mit Unternehmeraktien: Übertragung der Aktien muss von der FINMA genehmigt werden
• Es gibt Anleger mit Anlegeraktien (mind. 5 Anleger)
• Beide Aktien sind nennwertlos und haben das selbe Gewicht (one share one vote)
• Auflösen der SICAV können nur die Promotoren entscheiden
• Fondsleitung ist seitlich angehängt, Vermögensverwalter ist in einer Beziehung zu Fondsleitung und SICAV direkt
• Depotbank

• Grundstücke, müssen aber bebaut oder mind. erschlossen und über eine rechtskräftige Baubewilligung verfügen
• Immo.gesellschaft aber mit mind. 66% Beherrschung
• Immofonds bis max. 25% des Vermögends
• Kotierte Immogesellschaft bis max. 25% des Vermögens
• Ausl. Immowerte mit hinreichender Bewertung
• Miteigentum sofern Mehrheit der Anteile und Stimmen und Vorkaufsrecht darf nicht aufgehoben werden

Risikoverteilung

• Diversifikation nach Objekten, Nutzungsarten, Alter etc
• Mind. 10 Grundstücke
• Verkehrswert eines Grundstücks darf nicht mehr als 25% des Vermögens betragen
• Bauland max. 30%
• Baurecht max 20%
• Schuldbriefe max 10%
• Anteile an weiteren Fonds u. Immogesellschaften max 25%
• Belehnung in der Regel bis max 33% des Vermögens vorübergehend bis max 50%
• Keine Geschäfte mit nahestehenden Personen
• Schätzung von mind. 2 unabhängigen Personen mit FINMA-Bewilligung

• Transparent
• Akzeptanz / Bekanntheit der Akteure
• Geschwindigkeit bei der Eröffnung
• Regulierungen
• Rechtliche Grundlagen

• KGK ist das Produkt und nur für qual. Anleger zugänglich
• Es gibt die Promotoren hinter der Komplementär AG
• und es gibt Anleger (Kommanditäre (liimited Partner)
• Es ist im Grundsatz ein Vertragskonstrukt, welches aber zu einer jur. Person führt
• Komplementär haftet unbeschränkt (muss aber eine CH AG sein)
• Kommanditäre haften beschränkt
• Zulässig sind Investitionen in Projekte
• Investitionen dürfen weder direkt noch indirekt verbunden sein mit dem Komplementär, der Verwaltung und den Anlegern

• Stiftung ist Eigentümerin der Immobilien (auch im Grundbuch)
• Stiftungsrat ist verantwortlich
• Anlagen sind nur für Vorsorgeeinrichtungen offen
• Einschränkung auf Bestand und erschlossene Grundstücke mit zeitnahen Baubeginn
• Restriktionen beim Eigentum
  • Bauprojekte und sanierungsbedürftige Liegenschaften max 30%
  • Verkehrswert eines Grundstücks max 15%
  • Belehnungsquote max 50% über Gesamtvermögen
  • Kollektive Anlagen mit Belehnungsquote von mehr als 50% dürfen max 20% des Vermögens ausmachen

• Mind. 7 Genossenschafter als Anleger
• Genossenschaft als jur. Person ist Eigentümerin
• Beschränkte Haftung der Genossenschafter
• Restriktion bei der Gewinnausschüttung
• Beitritt und Austritt muss immer möglich sein
• Gleichbehandlung der Genossenschafter (Staffelung der Stimmkraft nach Anteilsscheinbesitz ist ausgeschlossen)

• Fonds, SICAV und KGK haben in der Regel eine bevorzugte Besteuerung als kollektive Kapitalanlage
  • Die Ausschüttung an den Anleger ist steuerfrei, die Einnahmen des Fonds sind je nach Standortkanton der Liegenschaft speziell besteuert (ZH: 5%, VS: 10%, SH: 3%)
• SICAF, Immogesellschaft, Genossenschaft sind ordentlich besteuert als Gesellschaft
  • Sowohl die Ausschüttung an den Investor als auch die Einnahmen der Gesellschaft werden normal besteuert
• Anlagestiftung sind grunsätzlich steuerbefreit

• Investmentclubs
  • Mitglieder fällen gemeinsam Anlageentscheide
  • Rechte sind in Statuten festgehalten
  • Regelmässige Info an die Mitglieder zum Stand der Anlagen
  • Max 20 Mitglieder
• Investmentgesellschaften
  • Sofern an einer CH-Börse kotiert
  • bzw. ausschliesslich qualifizierte Investoren und Namensaktien
• Operative Gesellschaften

Wird diesen Richtlinien zuwiedergehandelt, kann die FINMA einschreiten -> Liquidation oder Zwang zur Überführung der Gesellschaft in ein Gefäss unter KAG

• SIX, Standard Immogesellschaft
  • Erträge mind. 66% aus Immoaktivitäten
  • Mind. 25 Mio. Eigenkapital
  • Mind. Streuung im Publikum 25%
  • Kotierungsprospekt gemäss Schema C
• BX
  • Keine spez. Vorgabe für Immogesellschaft
  • Mind. Eigenkapital 2 Mio. CHF
  • Mind. Streuung im Publikum: 15%
  • Kotierungsprospekt nach Art 12. des Reglements
• BX ist für viele PKs gesperrt (Liquidität des Handels)

Vorgehen

• Vorbereitung (5 Monate)
  • Auswahl Partner
  • Schaffung Kotierungsvoraussetzung
  • Publizität
  • Interne Reglemente
  • Druck Prospekt und Vertrag mit Bank für Platzierung
• Bookbuilding (2 Wochen)
  • Roadshow
  • Zuteilung
• Platzierung (3 Tage)
  • HR Eintrag Kapitalerhöhung
  • Erster Handelstag
  • Lieferung der Aktien

• Rechtliche Due Diligence
• Anpassung des Rechnungslegungsstandards (Swiss GAAP FER)
• Bewertung des Portfolios
• Corporate Governance
  • Unabhängiger Verwaltungsrat
  • Verwaltungsratsausschüsse
  • Kompensationssystem
• Anpassung der Statuten
  • Vinkulierung
  • Kapitalerhöhung
  • Wertpapiere
  • Opting-in/opting out

• Publizität (Berichterstattung)
• Verbot Insiderhandel
• Meldung von Managementtransaktionen
• Meldepflichten
  • Eigentümerstruktur bei Schwellenwerten
  • Gilt direkt oder indirekt oder in Gruppe
  • Aktionär ist eigentlich meldepflichtig

• Erwerb von Grundstücken (Wohnimmobilien) durch Personen im Ausland ist bewilligungspflichtig bzw. verboten
• Drei Kriterien zur Beurteilung der Lex Koller
  • Erwerber gilt als Person im Ausland
  • Kaufobjekt handelt sich um bewilligungspflichtiges Grundstück
  • Erwerb gilt als Erwerb im Sinne der Lex Koller
• Liegt eine Bewilligungspflicht vor, kann die Behörde eine Bewilligung erteilten sofern ein gesetzlicher Bewilligungsgrund gegeben ist.
• Als Person im Inland gilt
  • CH Bürger
  • EU/EFTA Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz
  • Anderer Ausländer mit Wohnsitz in CH und Aufenthaltsbewilligung C
  • Kapitalgesellschaft mit Sitz in CH sofern nicht ausländisch beherrscht (Stimmrecht, Fin. Beteiligung, Fremdkapital)
• Als Person im Ausland gilt
  • Ausländer mit Wohnsitz im Ausland
  • Kapitalgesellschaft mit Sitz im Ausland (unabhängig von deren Beherrschung)
  • Kapitalgesellschaft mit Sitz in der CH aber ausl. beherrscht
  • Personen im Inland, die treuhänderisch für eine Person im Ausland agieren
  • Trusts
• Als nicht bewilligungspflichtiges Grundstück gilt
  • Hauptwohnsitz von nat. Personen
  • Betriebsstätte
  • Ausnahmen wie Erben, Miteigentum, Zweitwohnsitz von Pendlern
• Als bewilligungspflichtiges Grundstück gilt
  • Wohnliegenschaften sofern nicht Hauptwohnsitz
  • Entwicklungsland / unüberbautes Land
  • Betriebsliegenschaft mit grosser Landreserve (mehr als 33% der Parzelle)
  • Parkhäuser
  • Grundstücke für andere Zwecke
• Als bewilligungspflichtiger Erwerb gilt
  • Kauf, Baurecht, Wohnrecht, Nutzniessung
  • Kaufs- Vorkaufs, Rückkaufsrechte
  • Jegliche eigentümerische Stellung (langfristiger Mietvertrag)
  • Erwerb von Anteilen an Immogesellschaften
  • Erwerb von Anteilen an vertraglichen Immofonds sofern kein regelmässiger Handel stattfindet
• Nicht bewilligungspflichter Erwerb gilt
  • Miete
  • Erwerb von kotierten Aktien
  • Erwerb von Anteilen an vertraglichen Anlagefonds sofern ein regelmässiger Handel stattfindet