Mietliegenschaften - Nebenkosten

• es gibt keine Frist zur Anfechtung und zur Einsichtnahme der Nebenkostenabrechnung!!
• Einsichtrecht im Begleitschreiben von 30 Tagen ist ohne Wirkung.

• Forderungen des Vermieters nach Akontozahlungen oder Saldoforderungen aus der jährlichen Abrechnung innert 5 Jahren
• Rückforderungen des Mieters über irrtümlich bezahlte Nebenkosten verjähren max. 10 Jahre seit Zahlung.

• Saldo wird nicht zur Zahlung fällig

• Neubauten mit mehr als 6 Wohnungen nach dem 01.07.1986
• Neubauten mit mehr als 5 Wohnungen nach dem 01.03.1992
• keine Nachrüstungspflicht für Bauten vor 1986
• Pflicht umfasst eine Installationspflicht und eine Abrechnungspflicht.

• 30 - 40 % Grundkosten
  • unabhängig vom Bewohnerverhalten
• 60 - 70 % gemäss Zählerablesung
  • Bewohner/Verbraucherverhalten

• Zwangswärme
  • durch Wärmeverluste bei den Leitungen
  • in kWh ro Jahr und Mieteinheit
• Berücksichtigung der Lagen
  • z.B. Nord-/Südlage des Objektes
• Lageausgleich
  • ungünstigere Lagen des Objektes werden berücksichtigt (z.B. Geschosswohnungen in der Mitte des Gebäudes profitieren von der Wärme der unten- bzw. obenliegenden Wohnung)

• nach bestimmten, definierten Ortschaften (nach Klimaregionen bestimmt)
• als Heizgradtag gilt, wenn die druchschnittliche Temperatur unter 12 Grad fällt
• es werden die Abweichungen der angestrebten Innentemperatur mit der Aussentemperatur gemessen

• FIFO - (First in - first out) - zuerst eingefülltes Oel wird zuerst verrechnet
• LIFO - (last in - first out) - leztmals eingefülltes Oel wird zuerst verrechnet
• HIFO - (highest in - first out) - teuerstes Oel wird zuerst verrrechnet
• LOFO - (lowest in - first out) - billigstes Oel wird zuerst verrechnet

• Wohnungen mit einer eigenen Kücheneinrichtung (mehr als 1 Herdplatte)
• Betriebe und Betriebsteile wie Büros, Verkaufsläden mit einem eigenen Stromzähler

• Beheizung der Gemeinschaftsräume, Treppenhaus und eingangshalle
• Verluste der Wärmeverteilung z.B. im Leitungsnetz

Voraussetzung dafür ist, dass die Heizzentral nicht Teil der Anlagekosten des Vermieters ist

Die Reparatur kann von einem Durchschnittsmieter ohne besonderes Fachwissen in einfachen Handgriffen erledigt werden

• Ersatz Duschschlauch
• Ersatz von Leuchtmitteln
• Ersatz der zerbrochenen Seifenschale
• Ersatz der Filtermatte eines Ablüfters
• Schmieren von Scharnieren
• Ersatz kleiner Gegenstände und Kleinteile wie Backbleche, Zahngläser, WC-Deckel etc.

Der kleine Unterhalt ist auch dann durch den Mieter zu übernehmen, wenn die Lebensdauer des Gegenstandes abgelaufen ist.

• Entstopfen der Leitung
• Reparatur des Geschirrspülers
• Reinigen von Fensterläden, wenn ohne Gerüst zu gefährlich
• etc.

• Entgelt für Leistungen, diemit dem Gebrauch der Sache zusmmenhängen (OR Art. 257 a)
• Nebenkosten sind ein Teil des Mietzinses
• sind nur zu bezahlen, wenn besonders vereinbart, allenfalls im MZ inbegriffen
• eine generelle Formulierung wie "sämtliche Nebgenkosten zulasten des Mieters" ist nicht gültig

im VMWG Art. 4 - 8

• Unterhalt und reparaturen
• Leistungen ohne Bezug zur Mietsache
  • Kapitalkosten, GVL-Prämien, Versicherungsprämien, Steuern etc.

• Verbraucherkosten, welche ausschliesslich zum eigenen Gebrauch verursacht wurden
  • Telefon
  • TV-Gebühren
  • Strom im Mietobjekt
  • Reinigung des Mietobjektes

• Heizung
• Warmwasseraufbereitung
• Allgemeinstrom
• Treppenhausreinigung
• Hauswart
• Serviceabonnemente für Heizung, Boiler, Lift, Waschmaschinen, Tumbler
• Kehrichtabfuhr
• Winterdienst
• Antennengebühren
• Gartenunterhalt
• etc

• Brenstoffe und Energie
• Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen
• Kosten Alternativenergie - Solaranlagen
• Reinigung der Heizanlage und des Kamins
• Periodische Revisionen ink. Öltank
• Entkalken Warmwasseranlage, Boiler und Leitungsnetz
• VHKA
• Versicherungsprämien soweit auf Heizanlage bezogen
• Bewirtschaftungsaufwand
• Aufwände im Rahmen eines Contracting-Vertrages

• Serviceabonnemente
• Betrieb von Lüftungs- und Klimaanlagen
• Wasserverbrauch und Abwassergebühren
• Wasseraufbereitung und die Wartung der Anlagen
• Pflege und Unterhalt der Grünanlagen
• Hauswartung (Gehalt plus Sozialleistungen)
• Winterdienst
• Betrieb und Wartung Aufzug
• Allgemeine Stromkosten
• Strom Waschmaschinen und Tumbler
• Wartung von Flachdächern
• Reinigung von Treppenhäusern
• Kehrichtgrundgebühren
• Honorar für die Abrechnung

• Akontozahlungen
  • jährliche Abrechnung
• Pauschale
  • fester Betrag
  • gleichwohl die einzelnen Nebenkostenposten aufführen
  • Mieter hat gleichwohl Einsichtrecht
  • Nebenkostenpauschalen müssen sich auf die Ausgaben der abgelaufenen drei Jahre stützen
• Bruttomietzins
  • auf die Ausscheidung der Nebenkosten wird gänzlich verzichtet
  • Aufstellung einer Abrechnung ist schwer möglich
  • nicht möglich bei VHKA-Anlagen
• Direktzahlung an den Leistungserbringer
  • Mieter zahlt direkt an den Leistungserbringer (Oellieferant, Abonnement Heizkessel etc.
  • oft bei EFH

• m2
• m3
• zu gleichen Teilen
• nach Prozenten
• Verbrauchsabhängig

Nein, wenn diese nicht im Mietvertrag festgeschrieben sind

• gemäss VMWG Art. 7, Abs. 1 grundsätzlich der Vermieter

Ausnahme:

• wenn Räume nachweisbar nur so weit geheizt wurden, als dies zzur Vermeidung von Frostschäden nachweisbar war und keine Messgeräte installiert sind muss Vermieter nur einen Teil der Kosten tragen.

• 1/3 für Zwei- und Dreifamilienhäuser
• 1/2 für Vier- bis Achtfamilienhäuser
• 2/3 für grössere Gebäude sowie Büro - und Geschäftshäuser

Kosten, welche vorausgesetzt zu Lasten des Mieters gehen. Dies sind z.B.:

• Telefon
• Fernseh- und  Radiokonzessionsgebühren
• Stromkosten im Mietobjekt
• Reinigung im Mietobjekt
   

Kosten, welche aufgrund klarer Umstände entstehen (Beispiel Münzeinwurf bei der Waschmaschine)