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Mietliegenschaften - Nebenkosten

Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung

39
5.0 (2)

Kartei Details

Karten 39
Lernende 39
Sprache Deutsch
Kategorie Mathematik
Stufe Grundschule
Erstellt / Aktualisiert 20.10.2014 / 10.01.2025
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Komponenten des Bruttomietzinses

  • Nettomietzins
  • Nebenkosten
    • Heizungskosten
    • Warmwasserkosten
    • Betriebskosten

Was sind Nebenkosten?
 

  • Entgelt für Leistungen, diemit dem Gebrauch der Sache zusmmenhängen (OR Art. 257 a)
  • Nebenkosten sind ein Teil des Mietzinses
  • sind nur zu bezahlen, wenn besonders vereinbart, allenfalls im MZ inbegriffen
  • eine generelle Formulierung wie "sämtliche Nebgenkosten zulasten des Mieters" ist nicht gültig

Wo findet man die genauen Regelungen über die Anrechenbaren Kosten etc. bezüglich Nebenkosten

im VMWG Art. 4 - 8

Welche Kosten dürfen vom Vermieter nicht als Nebenkosten ausgeschieden werden?

  • Unterhalt und reparaturen
  • Leistungen ohne Bezug zur Mietsache
    • Kapitalkosten, GVL-Prämien, Versicherungsprämien, Steuern etc.

Welche Kosten sind ausschliesslich vom Mieter zu bezahlen?

  • Verbraucherkosten, welche ausschliesslich zum eigenen Gebrauch verursacht wurden
    • Telefon
    • TV-Gebühren
    • Strom im Mietobjekt
    • Reinigung des Mietobjektes

Beispiele von Nebenkosten, welche auf den Mieter überwälzt werden können

  • Heizung
  • Warmwasseraufbereitung
  • Allgemeinstrom
  • Treppenhausreinigung
  • Hauswart
  • Serviceabonnemente für Heizung, Boiler, Lift, Waschmaschinen, Tumbler
  • Kehrichtabfuhr
  • Winterdienst
  • Antennengebühren
  • Gartenunterhalt
  • etc

Welches sind Heizkosten nach VMWG Art. 5 Abs. 2?

  • Brenstoffe und Energie
  • Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen
  • Kosten Alternativenergie - Solaranlagen
  • Reinigung der Heizanlage und des Kamins
  • Periodische Revisionen ink. Öltank
  • Entkalken Warmwasseranlage, Boiler und Leitungsnetz
  • VHKA
  • Versicherungsprämien soweit auf Heizanlage bezogen
  • Bewirtschaftungsaufwand
  • Aufwände im Rahmen eines Contracting-Vertrages

Übrige Betriebskosten, welche zur Weiterverrechnung zulässig sind:
 

  • Serviceabonnemente
  • Betrieb von Lüftungs- und Klimaanlagen
  • Wasserverbrauch und Abwassergebühren
  • Wasseraufbereitung und die Wartung der Anlagen
  • Pflege und Unterhalt der Grünanlagen
  • Hauswartung (Gehalt plus Sozialleistungen)
  • Winterdienst
  • Betrieb und Wartung Aufzug
  • Allgemeine Stromkosten
  • Strom Waschmaschinen und Tumbler
  • Wartung von Flachdächern
  • Reinigung von Treppenhäusern
  • Kehrichtgrundgebühren
  • Honorar für die Abrechnung

Welche Möglichkeiten haben wir in der Praxis, die Nebenkosten zu verrechnen?

  • Akontozahlungen
    • jährliche Abrechnung
  • Pauschale
    • fester Betrag
    • gleichwohl die einzelnen Nebenkostenposten aufführen
    • Mieter hat gleichwohl Einsichtrecht
    • Nebenkostenpauschalen müssen sich auf die Ausgaben der abgelaufenen drei Jahre stützen
  • Bruttomietzins
    • auf die Ausscheidung der Nebenkosten wird gänzlich verzichtet
    • Aufstellung einer Abrechnung ist schwer möglich
    • nicht möglich bei VHKA-Anlagen
  • Direktzahlung an den Leistungserbringer
    • Mieter zahlt direkt an den Leistungserbringer (Oellieferant, Abonnement Heizkessel etc.
    • oft bei EFH

 

Wie werden die Nebenkosten verteilt?

  • m2
  • m3
  • zu gleichen Teilen
  • nach Prozenten
  • Verbrauchsabhängig

Müssen Änderungen im Verteilschlüssel dem Mieter mit dem ordentlichen Formular mitgeteilt werden?

Nein, wenn diese nicht im Mietvertrag festgeschrieben sind

Wer trägt die Heizkosten für leerstehende Räume?

  • gemäss VMWG Art. 7, Abs. 1 grundsätzlich der Vermieter

Ausnahme:

  • wenn Räume nachweisbar nur so weit geheizt wurden, als dies zzur Vermeidung von Frostschäden nachweisbar war und keine Messgeräte installiert sind muss Vermieter nur einen Teil der Kosten tragen.

Kostenanteil Vermieter für leerstehende Räume, wenn nachweislich nur da nötigste geheizt wurde?

  • 1/3 für Zwei- und Dreifamilienhäuser
  • 1/2 für Vier- bis Achtfamilienhäuser
  • 2/3 für grössere Gebäude sowie Büro - und Geschäftshäuser

Was sind sogenannte "Verbraucherkosten"?

Kosten, welche vorausgesetzt zu Lasten des Mieters gehen. Dies sind z.B.:

  • Telefon
  • Fernseh- und  Radiokonzessionsgebühren
  • Stromkosten im Mietobjekt
  • Reinigung im Mietobjekt
     

Was verstehen wir unter "konkludenten Nebenkosten"?
 

Kosten, welche aufgrund klarer Umstände entstehen (Beispiel Münzeinwurf bei der Waschmaschine)

Wie werden Wassererwärmungskosten ohne Warmwassermessung in der Regel aufgeteilt?

  • Verhältnis nach Wohnfläche (m2)
  • Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten ist nicht nötig
  • allfenfalls stark unterschiedliche Nutzungsarten (Wohnung, Gewerbe etc.) berücksichtigen.

Wie erfolgt die Aufteilungs der Wassererwärmungskosten mit Warmwassermessung?

  • Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten
    • Energieverbrauch für Erwärmung wird so berücksichtigt
  • Grundkosten werden nach m2 verteilt
  • Verbrauchskosten nach effektiven Ablesungen

Was muss der Vermieter unternehmen, wenn er die Verteilung der Nebenkosten ändern will?

  • Mitteilung auf dem amtlichen Formular
  • Einhalten der Kündigungs- und Mitteilungsfristen

Welche Änderungen bei den Nebenkosten muss der Mieter auf dem amtlichen Formular mitteilen?

  • Wechsel von System der Pauschale auf dasjenige der Akontozahlungen und umgekehrt
  • Erhöhung des Pauschalbetrages
  • Erhöhung der Akontozahlungen
  • Übergang von einmaliger jährlicher Zahlung der Nebenkosten zu Akotno- oder Pauschalbezahlung
  • Abwälzung von zusätzlichen, nicht im MV ausgeschiedenen Nebenkosten

Auf was basieren die ausgeschiedenen Nebenkosten bzw. wie müssen die bei einem Aufschlag begründet werden können?

  • auf den Durchschnittswerten der letzten drei Jahresabrechnungen

Welche Angaben muss eine Nebenkostenabrechnung enthalten?

  • Aufzählung der in Rechnung gestellten Nebenkosten mit Betrag
  • Total der abrechnungsrelevanten Nebenkosten
  • gesamte vom Mieter geleisteten Akontozahlungen
  • Saldo zu Gunsten / zu Lasten des Mieters

Wie oft muss der Mieter die Nebenkosten abrechnen?

  • mindestens jährlich
  • bei Beendigung des MV muss aus administrativen Gründen keine Aufteilung vorgenommen werden. (Mieter kann darauf keinen Anspruch)

Was muss der Vermieter beachten bei der Heizkostenverteilung bei einem Mieterwechsel?

Vermieter muss den unterschiedlich hohen Wärmebedarf der einzelnen Monate gewichten anhand der Heizgradtabelle mit Heizgradtagzahlen.

Welches Einsichtrecht steht dem Mieter betr. der Heiz- und Betriebskostenabrechnung zu?

  • Einsicht in die Originalbelege (Kopien gegen Gebühr)
  • am Wohn- oder Geschäftssitz des Vermieters während der üblichen Geschäftszeiten und rechtzeitiger Voranmeldung

Innert welcher Frist kann der Mieter die Nebenkostenabrechnung anfechten?

  • es gibt keine Frist zur Anfechtung und zur Einsichtnahme der Nebenkostenabrechnung!!
  • Einsichtrecht im Begleitschreiben von 30 Tagen ist ohne Wirkung.

Wann verjähren Forderungen aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen?

  • Forderungen des Vermieters nach Akontozahlungen oder Saldoforderungen aus der jährlichen Abrechnung innert 5 Jahren
  • Rückforderungen des Mieters über irrtümlich bezahlte Nebenkosten verjähren max. 10 Jahre seit Zahlung.

Was ist die Folge, wenn der Vermieter nicht auf Mieteranliegen nach Einsicht in die Belege reagiert?

  • Saldo wird nicht zur Zahlung fällig

Für welche Gebäude besteht eine VHKA-Pflicht?

  • Neubauten mit mehr als 6 Wohnungen nach dem 01.07.1986
  • Neubauten mit mehr als 5 Wohnungen nach dem 01.03.1992
  • keine Nachrüstungspflicht für Bauten vor 1986
  • Pflicht umfasst eine Installationspflicht und eine Abrechnungspflicht.

Wie werden die Heizkosten nach VHKA aufgeteilt?

  • 30 - 40 % Grundkosten
    • unabhängig vom Bewohnerverhalten
  • 60 - 70 % gemäss Zählerablesung
    • Bewohner/Verbraucherverhalten

Was für Kosten werden bei einer VHKA weiter berücksichtigt?

  • Zwangswärme
    • durch Wärmeverluste bei den Leitungen
    • in kWh ro Jahr und Mieteinheit
  • Berücksichtigung der Lagen
    • z.B. Nord-/Südlage des Objektes
  • Lageausgleich
    • ungünstigere Lagen des Objektes werden berücksichtigt (z.B. Geschosswohnungen in der Mitte des Gebäudes profitieren von der Wärme der unten- bzw. obenliegenden Wohnung)

Wie werden die Heizgradtage bestimmt?

  • nach bestimmten, definierten Ortschaften (nach Klimaregionen bestimmt)
  • als Heizgradtag gilt, wenn die druchschnittliche Temperatur unter 12 Grad fällt
  • es werden die Abweichungen der angestrebten Innentemperatur mit der Aussentemperatur gemessen

Mit welchen Methoden kann der Brennstoffberbrauch (Oel) berechnet werden?

  • FIFO - (First in - first out) - zuerst eingefülltes Oel wird zuerst verrechnet
  • LIFO - (last in - first out) - leztmals eingefülltes Oel wird zuerst verrechnet
  • HIFO - (highest in - first out) - teuerstes Oel wird zuerst verrrechnet
  • LOFO - (lowest in - first out) - billigstes Oel wird zuerst verrechnet

Welche Wohnungen gelten nach VHKA als "Wärmebezüger"?

           

  • Wohnungen mit einer eigenen Kücheneinrichtung (mehr als 1 Herdplatte)
  • Betriebe und Betriebsteile wie Büros, Verkaufsläden mit einem eigenen Stromzähler
           

Was wird bei den Grundkosten der Heizung bei der VHKA berücksichtigt?

     

  • Beheizung der Gemeinschaftsräume, Treppenhaus und eingangshalle
  • Verluste der Wärmeverteilung z.B. im Leitungsnetz
     

Wann darf ein Vermieter mit seiner VHKA-Abrechnung auch Unterhalt Verzinsung und Amortisationen auf die Mieter abwälzen?

     

Voraussetzung dafür ist, dass die Heizzentral nicht Teil der Anlagekosten des Vermieters ist

     

Definition "kleiner Unterhalt"?

     

Die Reparatur kann von einem Durchschnittsmieter ohne besonderes Fachwissen in einfachen Handgriffen erledigt werden

     

Beispiele für den "kleinen Unterhalt", welcher z.L. des Mieter geht:

     

           

  • Ersatz Duschschlauch
  • Ersatz von Leuchtmitteln
  • Ersatz der zerbrochenen Seifenschale
  • Ersatz der Filtermatte eines Ablüfters
  • Schmieren von Scharnieren
  • Ersatz kleiner Gegenstände und Kleinteile wie Backbleche, Zahngläser, WC-Deckel etc.

Der kleine Unterhalt ist auch dann durch den Mieter zu übernehmen, wenn die Lebensdauer des Gegenstandes abgelaufen ist.

 

     

           

Beispiele, welche nicht mehr in den "kleinen Unterhalt" gehören?

           

  • Entstopfen der Leitung
  • Reparatur des Geschirrspülers
  • Reinigen von Fensterläden, wenn ohne Gerüst zu gefährlich
  • etc.
           

     

     

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