Mietliegenschaften - Mietvertrag [Mietrecht]

Der Vermieter kann sich auf den Rechtfertigungsgrund des Notstandes berufen. Ein solcher liegt aber nur vor, wenn eine unmittelbare Gefahr für ein höherwertiges Rechtsgut droht, die anders nicht abgewendet werden kann.

Nichtigkeit und Anfechtbarkeit

Sie sind unabhängig vom Willen oder der Auffassung der beteiligten Parteien rechtlich völlig unbeachtlich (gelten als nicht existent).

z. B. Formungültigkeit führt zu Nichtigkeit

Sie sind grundsätzlich gültig, ausser sie werden durch eine beteiligte Partei wirklich angefochten. Dabei kann sie vom Richter für ungültig erklärt werden.

inhaltliche Mängel bzw. Missbräuchlichkeit führen zur Anfechtbarkeit

• mündliche Kündigung seites des Mieters
• Kündigung des Vermieters ohne amtliches Formular
• Kündigung des Vermieters, die dem Ehegatten bzw. Partner des Mieters nicht separat zugestellt wird
• bei Familienwohnungen und Wohnung registrierter gleichgeschlechtlicher Partner : Kündigung des Mieters, die vom Ehegatten bzw. Partner nicht "ausdrücklich" anerkannt wird

• Der Vermieter kündigt wegen Zahlungsverzug, obwohl die 30-tägige Zahlungsfrist noch gar nicht abgelaufen ist
• Der Vermieter kündigt wegen schwerer Pflichtverletzung, hat aber nie schriftlich gemahnt.
• Der Mieter kündigt aus wichtigem Grund, der bei nährerer Betrachtung keiner ist
• Der Mieter kündigt einen Vertrag mit fester Mindestdauer von 5 Jahren nach 2 Jahren

spätestens 60 Tage vor dem Ende der Ersterstreckung (Art. 273 Abs. 3 OR)

Der Mieter hat während der ersten Erstreckungsdaueer alles Zumutbare zu unternehmen, um die bestehende Härte abzuwenden (Art. 272 Abs. 3 OR)

• Erstreckungsentscheid: Ja, jede Partei kann dies verlangen.
• Erstreckungsdauer: Anpassung kann verlangt werden

• bei Erstreckung bis zu einem Jahr mit einer einmonatigen Frist auf ein Monatsende
• bei längeren Erstreckungen mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist auf einen gesetzlichen Termin

3 Jahre

Wenn die Parteien im Verfahren einen Vergleich abgeschlossen haben oder wenn der Vermieter durch Schriftstücke nachweist, dass sie sich aussergerichtlich geeinigt haben (Art. 271a Abs. 1 lit. e Zif. 4 OR)

• Ja, wenn ein ausserordentlicher Kündigungsgrund vorliegt (Art. 271a Abs. 3)
• Zahlungsrückstand
• Konkurs des Mieters
• schwere Pflichtverletzung
• wichtiger Grund gemäss Art. 266g OR

Wenn sie durch ein zeitliches Hinausschieben des Auszugstermins gemildert oder aufgehoben werden kann.

z. B. Schwangerschaft der Mieterin bzw. Ehefrau des Mieters, Geschäftspartner steht 3 Jahre vor dem Pensionsalter etc.

• Umstände des Vertragsabschlusses (z. B. es handelt sich um eine Dienstwohnung)
• Dauer des Mietverhältnisses
• persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten
• Eigenbedar des Vermieters sowie Dringlichkeit dieses Bedarfs (Dringlichkeit des Bedarfs der Härte des Mieters gegenüberstellen)
• Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume
   

Erstreckung des Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen

• bei der örtlichen Schlichtungsbehörde
• innert 30 Tagen seit Zustellung des Kündigungsformulars (Datum des Poststempels ist massgebend)

• Zahlungsverzug
• schwerer Verletzung der Sorgfaltspflicht
• Konkurs des Mieters

• vorgeschobener Eigenbedarf des Erwerbers
• nicht bewilligte Bauvorhaben
• um von den Ausbauten eines Mieters zu profitieren
• wegen der Partei- oder Verbandszugehörigkeit des Mieters
• um Kundschaft des Mieters selber übernehmen zu können
• um Übertragung des Mietvertrages nach Art. 263 OR zu verhindern
• Rachekündigungen wie z. B. Mietzinserhöhung angefochten
• Pressionskündigungen
• dem Vermieter bekanntes grösseren Investitionen des Mieters
• Totalsanierung der Liegenschaft
• wegen Sanierungsarbeiten, obwohl Verbleib des Mieters im Mietobjekt möglich wäre
• weil Mietzinszahlung ausnahmsweise ein paar Tage verspätet erfolgt ist

Wenn für ihn und seine Familie eine Härte zur Folge hat, welche durch Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre

• Verhältnisse auf dem örtlichen Märkt für Wohn- oder Geschäftsräume
• Finanzielle Situation Mieter
• Alter und Gesundheitszustand
• Gruppenzugehörigkeit (z. B. Studierende, Ausländer)
• Ortsgebundenheit
• Schulwechsel
• Besondere persönliche oder familiäre Verhältnisse
• Dauer Mietverthältnis
• Grössere mieterseitige Investitionen neueren Datums

• Kündiung wegen Zahlungsverzug nach Art. 257d OR
• Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zur Sorgfalt und Rücksichtnahme
• Kündigung wegen Konkurs des Mieters, ohne dass verlangte Sicherheiten geleistet worden wären
• einem im Hinblick auf ein konkretes Bauvorhaben befristet abgeschlossenes Mietverhältnis
• gleichwertiger Ersatz für das Mietobjekt

• wiederholtem Zahlungsverzug
• wiederholter Vertrags- und Pflichtverletzung
• Eigenbedarf für sich, nache Verwandte oder Verschwägerte
• konkretem Umbauvorhaben
• Dienstwohnung
• ungenügende Suchbemühungen des Mieters

1. höchstens 4 Jahre
2. höchstens 6 Jahre

im Rahmen der Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen

mindestens 60 Tage vor Ablauf des Vertrages

30-tägige Anfechtungsfrist abwarten

Die Ausweisung besteht in der gerichtlichen Verpflichtung, die Sache zu räumen, verbunden mit einer Vollstreckungsanweisung an das Gemeinde- bzw. Stadtammannamt (Kt. Zürich)

der Mieter (Vorauszahlung durch Vermieter)