Mietliegenschaften FA Immobilien

• im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit
• durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet
• im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite
• Wohneigentum mit WEG-verbilligten Mietzinsen
• ausgleichen der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital
• (bei Rahmenverträgen - nicht mehr relevant)

• Kostenfaktoren
  • absolute Gründe
    • angemessener Ertrag
    • Kostendeckende Bruttorendite
  • relative Gründe
    • Referenzzinssatz 
    • Teuerung 
    • Kostensteigerung
    • Mehrleistungen
    • Indexveränderungen
• Marktfaktoren
  • absolute Gründe:
    • Orts- und Quartierüblichkeit
    • Neuvermietung

• Angemessener Ertrag
• Kostendeckende Bruttorendite

• Referenzzinssatz
• Teuerung
• Kostensteigerung
• Mehrleistungen
• Indexveränderungen

• Orts- und Quartierüblichkeit
• Neuvermietung

• Markt- und Kostenfaktoren dürfen NICHT kumuliert werden
• absolute und relative Gründe dürfen NICHT kumuliert werden.

AUSNAHMEN:

• bei Anwendung der absoluten Methode werden meistens auch die relativen Faktoren (Anpassung Referenzzins, Indexveränderung etc.) mitberücksichtigt.
• Index- und Staffelmietverträge dürfen 1x pro Laufzeit zusammen mit relativer/absoluter Methode verrechnet werden.
• Allfällige Mietzinsvorbehalte in den Mietverträgen müssen immer wieder übertragen werden, sonst gehen sie verloren.

• amtlich, genehmigtes Formular
• Begründung auf Erhöhung
• Kündigung darf nicht angedroht oder ausgesprochen werden

Bei Verletzungen der Fomvorschriften ist die Kündigung nichtig.

• Erhöhung muss nur an jene Personen zugestellt werden, welche als Vertragspartner fungieren (nicht an Ehepartner bei Familienwohnung)
• bei WG alle Personen aufführen

• Bisheriger Nettomietzins
• Bisherige Nebenkosten
• neuer Nettomietzins
• neue Nebenkosten
• Begründung der Erhöhung (allenfalls einzeln aufzuführen mit evt. Förderbeiträgen)
• Zeitpunkt auf wenn die Erhöhung wirksam wird
• Bemerkung bei Erhöhung durch wertvermehrende Investitionen muss dringend angegeben werden, ob Förderbeiträge geflossen sind.
• Rechtsmittelbelehrung
• Verzeichnis der Schlichtungsbehörde und ihre örtliche Zuständigkeit

• Mieter muss Erhöhung 10 Tage vor Kündigungsfrist erhalten
• Postzustellung und die postalische Postzustellfrist von 7 Tagen beachten (eingeschränkte Empfangstheorie)
• in der Regel 20 Tage vor Kündigungsfrist zur Post bringen

• müssen nicht auf dem amtlichen Formular angezeigt werden
• keine Formvorschrift

Peo 1/4 %

3.0 % bei einem Referenzzinssatz bis zu 5 %

2.5 % bei einem Referenzzinssatz zwischen 5 und 6 %

2.0 % bei einem Referenzzinssatz über 6 %

1. Berechnen des %-Satzes wie bei der Erhöhung
2. Berechnungsformel anwenden

%-Satz der Erhöhung      x    100

%-Satz der Erhöhung      +    100

Senkung des Referenzzinssatzes von 2.5 % auf 2.0 %

1. 2.5 % auf 2.0 % ergibt laut %-Satz aus der Erhöhung = 2x3 % =  6 %
2. Berechnungsformel:

             6 %   x  100

             6 %   +  100   =            - 5.66 %

• Teuerung bei Wohnungsmietverträgen kann nur zu 40 % angepasst werden (Gegensatz zu Geschäftsräumen 100 %)
• Unabhängig wie viel oder ob überhaupt Eigenkapital besteht

(neuer Index - alter Index)    x   40 %

                 alter Index

• 0.5 % bei Akontozahlungen
• 1.0 % bei Pauschalen

Mit der Kostensteigerung werden die Erhöhung der Gebühren undöffentlichenAbgaben, Objektsteuer, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten ausgeglichen.

0.5 % (1.0 %)       x    Anzahl Monate seitd der letzten Erhöhung

                            12

• Investitionen und wertvermehrende Aufwendungen
• Vergrösserung der Mietsache
• zusätzliche Nebenleistungen

Mehrleistungen können zwischen 50 - 70 % auf den Mieter überwälzt werden.

• angemessener Satz für Verzinsung
• Amortisation und Unterhalt nicht überschritten werden

• 5 vergleichbare Objekte
• gleiches Alter und Ausbaustandart
• nicht von der gleichen Verwaltung
• nicht vom gleichen Eigentümer

(Mietzinserhöhungen nach Orts- und Quartierüblichkeit sind sehr schwierig zu beweisen)

• nur bei neueren Bauten, wenn ein entsprechender Mietzinsvorbehalt im Vertrag vereinbart wurde
• Achtung: Mietzinsvorbehalte müssen jeweils immer wieder nachgetragen werden, ansonsten gehen diese verloren.

Wenn für den Mieter ein Mehrwert resultiert

• Einbau/Installation von Sachen, welche bislang nicht im Mietobjekt waren (GS, Lift etc.)
• wenn die Sache einen erheblichen Mehrwert erfährt (Backofen wird durch ein qualitativ besseres Gerät ersetzt)
• bei energietechnischen Gebäudesanierungen die Differenz wischen der Offerte für die Sanierung des ISt-Zustandes und der Bauabrechnung

100 %:        bei neuen, noch nicht vorhanden gewesenen Investitionen (Bsp: Einbau Lift; WM pro Mietobjekt)

50 - 70 %:    umfassende Sanierungen (Renovationen mit mehreren Arbeitsgattungen)

20 - 50 %:    bei Ersatzanschaffungen von Einrichtungen und Bauteilen, welche eine Qualitätssteigerung zur Folge haben   

                   haben

keine Mehranteil und somit keine Überwälzung

Mehrwertanteil 10 - 30 %

Mehrwertanteil 40 -70 %

Mehrwertanteil 100 %

• Berechnung des wertvermehrenden Anteils der Investition
• Abschreibung (Lebensdauer der Investition)
• Verzinsung der Investition
• Unterhaltskosten

1. Wertvermehrender Anteil ausscheiden (gilt als Berechnungszahl)
2. Berechnung Amortisation (Anrechenbare Kosten) : Lebensdauer (Jahre) 
3. Berechnung der Verzinsung: Kosten  x (Referenzzinssatz + 0.5 : 2)
4. Berechnung Unterhaltskosten (10 % von Amortisation + Verzinsung)

Wertvermehrender Anteil    x   aktueller Referenzzinssatz + 0.5

                                             2

Beispiel Berechnung mit Zahlen:

CHF 50'000   x   (3.5 + 0.5)

                       2                                 =    CHF  875.00

Wertvermehrender Anteil

Lebensdauer

10 % von (Ergebnis Verzinsung + Ergebnis Abschreibung)

Verzinsung Kapital:

50'000     x   (3.0 + 0.5)

                2                                      = CHF      875.00

Abschreibungen:

50'000 : 15                                       = CHF   3'333.00

Unterhaltskosten:

10  %  von (875.00 + 3'333.00)        =  CHF    421.00

Total abwälzbarer MZ/Jahr               = CHF  4'629.00

Verzinsung:             (3.0 + 0.5)  :  2               =      1.75 %

Abschreibung:         100 % : 15 Jahre           =      6.67 %

Unterhalt:                 10 % von (1.75 + 6.67) =      0.85 %

Total Überwälzungssatz                                        9.27 % von CHF 50'000.00     =    CHF   4'635.00