BP 2013
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 26 |
|---|---|
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Marketing |
| Niveau | Collège |
| Crée / Actualisé | 21.06.2016 / 25.08.2020 |
| Lien de web |
https://card2brain.ch/box/liegenschaftsverkauf_grundstueckverkauf_aus_rechtlicher_sicht_berufspruefung_immovermarktung_2013
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| Intégrer |
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Aufgabe C11:
Nennen Sie 3 Bestandteile des Grundbuches und erläutern Sie diese kurz.
Hauptbuch
Grundbuchblatt mit eigener Grundbuchnummer. Hauptbuch = Gesamtheit aller Grundbuchblätter. Nur was im Hauptbuch eingetragen ist, hat Wirkung gegenüber jedermann.
Tagebuch
Alle Anmeldungen werden zuerst (bevor sie in das Hauptbuch eingetragen werden) in der Reihenfolge (Rangprinzip) und mit Datum- und Zeitangabe im Tagebuch aufgenommen. Jedes Geschäft erhält eine Belegnummer.
Belege
Der Eintrag im Hauptbuch besteht nur aus einer knappen Bezeichnung des Geschäftsvorganges. Der genaue Inhalt und deren Ausübung geht aus den Urkunden hervor, die beim Grundbuchamt als Belege aufbewahrt werden.
Pläne
Die Pläne enthalten die geometrische Darstellung der Grundstücke. Sie sind verbindlich.
Gläubigerregister
Das Gläubigerregister ist ein Hilfsregister. Im Grundbuch wird der Gläubiger zur Zeit der Errichtung des Pfandrechtes eingetragen. Zur Aufnahmen von Name und Wohnort des Berechtigten an Pfandrechten für das Grundbuchamt ein Gläubigerregister. Wer darin eingetragen ist erhält vom Grundbuchamt alle gesetzlich vorgeschriebenen Mitteilungen.
Aufgabe C10:
Nennen Sie 4 Merkmale von Immobilien und erläutern Sie diese kurz.
Standortgebundenheit:
Immobilien sind unbewegliche Wirtschaftgüter. Diese Unbeweglichkeit wird als Immobilität bezeichnet und ist die zentrale Eigenschaft einer Immobilie.
Einmaligkeit:
Aus der Standortgebundenheit ergibt sich die Einmaligkeit. Jede Immobilie ist aufgrund von unterschiedlichen Eigenschaften ein Einzelstück. Keine Immobilie ist identisch mit einer anderen.
Heterogenität:
Beschreibt inwieweit 2 Immobilien miteinander konkurrieren. Befinden sie sich auf dem gleichen Teilmarkt, wird die Konkurrenz größer sein, als auf unterschiedlichen Teilmärkten.
Lange Produktionsdauer:
Hiermit wird der Zeitraum zwischen Investitionsentscheidung und Fertigstellung bzw. Nutzungsübergabe bezeichnet. Dabei werden Planungs- und Genehmigungsverfahren, sowie Witterungsbedingte Verzögerungen oder mangelhaftes Planungs- und Baumanagement einbezogen.
hohe Kapitalbindung:
Mit einer Immobilieninvestition ist eine hohe immobile Kapitalbindung verbunden. Die Dauer ist abhängig von dem Zeitraum des Besitzes, dabei ist zwischen Zwischeninvestor und Endinvestor zu unterscheiden.
Dauerhaftigkeit:
Eine Immobilie zeichnet sich durch ihre Langlebigkeit aus. Während ihrer Lebensdauer kann sie mehrmals ge- und verkauft werden. Der Bestand an Immobilien konkurriert deshalb mit den Neubauten.
Hohe Übertragungskosten:
Man unterscheidet Eigentumsübertragung und Nutzungsübertragung. Bei der Eigentumsübertragung sind Erwerbsnebenkosten, Grunderwerbssteuer, Notar- / Amtsgerichtsgebühren, Maklerkosten fällig.
Aufgabe C9:
Was für Rentabilitätskennzahlen werden für die Finanzkontrolle im Bereich Liegenschaften eingesetzt? Wie werden diese berechnet?
Eigenkapitalrentabilität (ROE) = (Gewinn / Eigenkapital) * 100
Gesamtkapitalrentabilität (ROI) = (Gewinn + Fremdkapitalzinsen) / Gesamtkapital * 100
Umsatzrentabilität (ROS) = Gewinn / Umsatz * 100
(ROE = Return of Equity; ROI = Return on Investment; ROS = Return on Sales)
Aufgabe C8:
Nennen Sie die Charakteristik der Nachweis- und Vermittlungsmaklerei.
Nachweismakler Der Nachweismakler leistet den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Er ist nicht verantwortlich für die Güte einer Leistung, sondern nur für die Möglichkeit, über diese einen Vertrag abzuschließen. Der Auftraggeber beauftragt den Makler mit der Benennung eines Interessenten, untersagt ihm aber, mit diesem in Verbindung zu treten.
Vermittlungsmakler Im Gegensatz zum Nachweismakler hat der Vermittlungsmakler es dem Interessenten zu ermöglichen, ohne weiteres in konkrete Vertragsverhandlungen mit dem Dritten einzugehen und auf den Willen des Vertragspartners zum Vertragsschluss einzuwirken. Er muss also einen bisher nicht abschlussbereiten Interessenten abschlussbereit führen. Der Makler muss tätig werden. Der rechtmäßig für beide Parteien tätige Makler ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet, und muss seine Tätigkeit unter Berücksichtigung der Interessen beider Vertragsparteien ausüben.
Aufgabe C7:
Nennen Sie die fünf Schritte beim Vorgehen bei der Barwertberechnung in der Immobilienbewertung.
1. Bestimmen des nachhaltig erzielbaren Bruttoertrags der Liegenschaft
2. Subtrahieren der Bewirtschaftungskosten
3. Zwischenergebnis = Liegenschaftsgewinn (ist eine Rente)
4. Bilden des Rentenbarwertes dieser Rente
5. abzüglich die notwendigen Investitionen (abgezinst)
Aufgabe C6:
Erklären Sie kurz den Begriff Kaufpreisrestant.
- Noch nicht bezahlter Anteil am Kaufpreis mit den Fälligkeiten
Aufgabe C5:
Was wird gekauft, wenn wir von Stockwerkeigentum sprechen? Nennen Sie die Fachausdrücke und Beispiele.
- Sonderrecht/-e (Wohnung/Keller/Bastelraum)
- ausschliessliches Nutzungsrecht oder Sondernutzungsrecht (Balkon/Terrasse/Sitzplatz/Autoabstellplatz/Lagerplatz)
- Anteil an gemeinschaftlichem Eigentum (Wertquote)
Aufgabe C4:
Zählen Sie 10 Stichworte auf, die in der Nutzung- und Verwaltungsordnung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft geregelt werden.
- Gegenstand des Stockwerkeigentums
- Aufteilung der Liegenschaft
- Änderung an der Wertquote
- Sonderrechte
- Gemeinschaftliche Teile
- Benützungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen
- Benützung der Sonderrechte und Einrichtungen
- Beschränkung des Nutzungsrechts
- Zweckbestimmung
- Unterhaltspflicht der Stockwerkeinheit
- Zutrittsrecht und Duldung von Arbeiten
- Verantwortlichkeiten der Bewohner
- Überlassung des Gebrauchs an Dritte
- Benützung der gemeinschaftlichen Teile, Anlagen und Einrichtungen
- Hausordnung
- Begriff der gemeinschaftlichen Kosten
- Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten/allfällige Ausnahmen
- Erneuerungsfonds
- Einzug der gemeinschaftlichen Kosten
- Versicherung
- Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten
- Zerstörung des Gebäudes
- Verwaltung
- Zuständigkeit
- Einberufung und Leitung der Versammlung
- Beschlussfähigkeit
- Ausübung des Stimmrechts
- Beschlussfassung
- Verwalter (Wahl, Aufgaben, Befugnisse)
- Ausschluss eines STWE
- Aufhebung des Stockwerkeigentums
- Weitere Bestimmungen
- Anmerkung des Reglements im GB
- Änderung des Reglements
- Gerichtsstand/Domizilklausel
- Verweis auf gesetzliche Bestimmungen
Aufgabe C3:
Nach erfolgreichem Verkauf gelangt der Käufer an den Verkäufer. Er fordert, dass sich der Verkäufer an den Sanierungskosten für nicht bekannte altlasten beteiligt. Der Verkäufer bemängelt, dass er nicht über Bodenverschmutzungen und Asbest informiert wurde. Wie ist die Rechtslage?
- Es besteht kein Mängelrecht, wenn die Gewährleistung im Vertrag wegbedungen wurde und ein Mangel nicht arglistig verschwiegen wurde.
- Wenn der Verursacher von Bodenverschmutzungen bekannt ist, kann auf diesen zurück-gegriffen werden.
Aufgabe C2:
Welche Aufwände/Erträge werden in der Regel bei einem Mehrfamilienhaus zwischen dem Verkäufer und Käufer ausserhalb abgerechnet?
- Versicherungen
- Mietzinsvorauszahlungen (Mietzinse + Nebenkosten)
- Brennmaterialvorrat
- Kabel-TV-Gebühren
- Rückstellungen aus NK-Abrechnungen
- Bezahlte Nebenkosten-Rechnungen
C) Allgemeine Fragen
Aufgabe C1:
Erstellen Sie eine Einnahmen- / Ausgabenübersicht, welche Sie für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer benötigen.
- Erlös
- Zusätzlicher Erlös
- Kaufpreis
- Fremdkapital (Hypothek)
- Wertvermehrende Aufwendungen
- Vermittlungsaufwand (Provision/Werbung)
- Kosten der Handänderung (Beurkundungskosten/Versteigerungskosten)
Aufgabe B6:
Ein Grundstückkaufvertrag kann grundsätzlich nicht beurkundet werden, wenn...
A) die Pareien mündig und urteilsfähig sind. # richtig # falsch
B) der Begründungsakt noch nicht erfolgte. # richtig # falsch
C) nicht mindestens ein Käufer Schweizer Bürger ist. # richtig # falsch
D) die Vollmahct des nicht eigentumsberechtigten Ehepartners
beim Verkauf der Wohnung der Familie nicht vorliegt. # richtig # falsch
E) das unwiderrufliche Zahlungsversprechen nicht vorliet. # richtig # falsch
F) nur ein Miteigentümer verkaufen möchte. # richtig # falsch
A) falsch
B) falsch
C) richtig
D) falsch
E) falsch
F) falsch
Aufgabe B5:
Bei folgenden Rechten handelt es sich um beschränkt dingliche Rechte an Grundstücken.
A) Wohnrecht # richtig # falsch
B) Stockwerkeigentum # richtig # falsch
C) Grundpfandrecht # richtig # falsch
D) Baubewilligung # richtig # falsch
A) richtig
B) falsch
C) richtig
D) falsch
Aufgabe B4:
Folgende Behauptungen über das Baurecht sind zu beurteilen.
A) Der Baurechtnehmer zahlt dem Baurechtgeber eine Entschädigung, die regelmässig angepasst werden kann.
B) Das Baurecht is ein dingliches Recht.
C) Das Baurecht ist ein Recht, ein Grundstück gegen die Bezahlung eines Zinses für eine bestimmte Dauer zu nutzen.
D) Das Baurecht ist ein dauerndes und unübertragbares Recht.
A) richtig
B) falsch
C) richtig
D) falsch
Aufgabe B3:
Folgende Gegebenheiten erschweren die Bewertung einer Stockwerkeinheit.
A) Viele Eigentümer vertreten verschiedene Meinungen. # richtig # falsch
B) Die Rückzahlung des Erneuerungsfonds erfolgt beim Übergang von Nutzen und Schaden. # richtig # falsch
C) Der individuelle Geschmack des Eigentümers bezüglich Innenausbau. # richtig # falsch
D) Die Lage innerhalb der Liegenschaft. # richtig # falsch
A) falsch
B) falsch
C) richtig
D) falsch
Aufgabe B2:
Der Landwert eines bebauten Grundstücks kann ermittlet werden durch...
A) einen pauschalisierten Anteil am amtlichen Gebäudeversicherungswert # richtig # falsch
B) die Lageklassemethode # richtig # falsch
C) die Rückwärtsrechnung # richtig # falsch
D) die Ertragswertmethode. # richtig # falsch
A) falsch
B) richtig
C) richtig
D) richtig
B) Fragegruppen mit Falsch-, Richtig-Antworten
Aufgabe B1:
Sie finden Mittlerweile viele für die Vermarktung wichtige Informationen, Angaben und Dokumente im Internet.
A) Katasterpläne # richtig # falsch
B) Grundbuchauszüge samt Belegen # richtig # falsch
C) Eigenmietwert pro Grundstück # richtig # falsch
D) Unterschrifsberechtigte von im Handelsregister eingetragenen juristischen Personen. # richtig # falsch
A) richtig
B) falsch
C) falsch
D) richtig
Aufgabe A9:
Wer ist zu den folgenden Zeitpunkten Eigentümer der Liegenschaft?
- Unmittelbar nach der notariellen Beurkundung:
- Vor dem Tod des Käufers:
- Nach dem Tod des Käufers:
- Nach dem Übergang von Schaden und Nutzen:
- Unmittelbar nach der notariellen Beurkundung: Verkäufer
- Vor dem Tod des Käufers: Käufer/Verkäufer
- Nach dem Tod des Käufers: Rechtsnachfolger/Erben/Erbengemeinschaft
- Nach dem Übergang von Schaden und Nutzen: Käufer
Der Käufer stirbt in der zeit zwischen notarieller Beurkundung und Übergang von Schaden und Nutzen.
Aufgabe A8:
Können Sie dem Verkäufer versichern, dass ihm der Verkaufspreis vollumfönglich Vergütet wird?
Falls Ja, Begründung
Falls Nein, Begründung
- Ja, öffentliche Beurkundung ist Verpflichtungsgeschäft
- Allfällige Rechtsnachfolger treten in den Vertrag ein
Aufgabe A7:
Ist auch eine andere zahlungsmodalität denkbar und/oder üblich?
- Anzahlung / Restzahlung bei Übergang von Schaden/Nutzen
- Teilzahlungen Baufortschritt (Neubau)
- Frei wählbarer Zeitpunkt
Aufgabe A6:
Wann wird der Kaufpreis üblicherweise getilgt?
- Bei Übergang von Schaden/Nutzen
Der Kaufvertrag ist heute notariell beurkundet worden. der Übergang von Schaden und Nutzen wird nach Erteilung einer rechtskräftigen Baubewilligung, spätestens aber innert zwölf Monaten erfolgen.
Aufgabe A5:
Wann haben Sie Ihr Vermittlungshonorar verdient?
- Jetzt, sofort bzw. gemäss Vermittlungsvereinbarung
Aufgabe A4:
Anlässlich der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages wird verlangt, dass ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer schweizerischen Gross- oder Regionalbank vorzuliegen hat. Erklären Sie das kurz dem Käufer.
- Verbindliche Zahlung durch den Aussteller des Zahlungsversprechen in jedem Fall
- Sicherungsmittel anstelle von Barzahlung
- Bedingung, falls Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt, als die notarielle Beurkundung stattfindet
Aufgabe A3:
Der Kaufinteressent informiert Sie, dass er einen ihnen noch nicht bekannten anderen Kaufinteressenten fand, der die von der Bank geforderten Eigenmittel beibringen und sofort kaufen kann. Der Kaufinteressent verlangt für diese Vermittlung einen Teil Ihrer Provision.
- Kaufinteressent kann Provision verlangen, aber nicht einfordern
- Besser auf einen Teil der Provision verzichten bzw. dem Zwischenvermittler abtreten, als gar keinen Verkauf realisieren
Aufgabe A2:
Sie wollen dem Kaufinteressenten Zeit einräumen, um ein nees Finanzierungsinstitut zu finden. Zwischenzeitlich tritt ein neuer Kaufinteressent auf. Dieser ist bereit, die Liegenschaft sofort, aber 10% unter dem mit dem bisherigen Kaufinteressenten vereinbarten Preis z uerwerben.
- Rücksprache mit dem Eigentümer, ob mit dem neuen Interessenten verhandelt bzw. diesem verkauft warden kann
- Information an den Kaufinteressenten über die neue Situation
A) Fall - Prozess
Ausgangslage
Sie verhandeln mit einem Kaufinteressenten über den Liegenschaftverkauf. Preis, Zeitpunkt, eine Reservationsgebühr und die wesentlichen weiteren Bedingungen wurden mittels Absichtserklärung festgehalten. Beim Finanzierungsprozess stellt sich heraus, dass die Hausbank des Kaufinteressenten nicht bereit ist, den Kauf und das geplante Projekt zu finanzieren.
Erklären Sie kurz, wie Sie auf folgende neue Ausgangslage (A1-A4) reagieren.
Aufgabe A1:
Der Kaufinteressent tritt von der Absichtserklärung zurück und fordert die bereits bezahlte Reservationsgebühr zurück.
- Die Gebühr muss zurück bezahlt werden
- Nur bei beglaubigtem (Vor-)vertrag steht Gebühr dem Verkäufer zu, wenn so geregelt
- Schadenersatz kann gefordert warden
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