Liegenschaftsverkauf, Grundstückverkauf aus rechtlicher Sicht, Berufsprüfung Immovermarktung 2013

Hauptbuch
Grundbuchblatt mit eigener Grundbuchnummer. Hauptbuch = Gesamtheit aller Grundbuchblätter. Nur was im Hauptbuch eingetragen ist, hat Wirkung gegenüber jedermann.

Tagebuch
Alle Anmeldungen werden zuerst (bevor sie in das Hauptbuch eingetragen werden) in der Reihenfolge (Rangprinzip) und mit Datum- und Zeitangabe im Tagebuch aufgenommen. Jedes Geschäft erhält eine Belegnummer.

Belege
Der Eintrag im Hauptbuch besteht nur aus einer knappen Bezeichnung des Geschäftsvorganges. Der genaue Inhalt und deren Ausübung geht aus den Urkunden hervor, die beim Grundbuchamt als Belege aufbewahrt werden.

Pläne
Die Pläne enthalten die geometrische Darstellung der Grundstücke. Sie sind verbindlich.

Gläubigerregister
Das Gläubigerregister ist ein Hilfsregister. Im Grundbuch wird der Gläubiger zur Zeit der Errichtung des Pfandrechtes eingetragen. Zur Aufnahmen von Name und Wohnort des Berechtigten an Pfandrechten für das Grundbuchamt ein Gläubigerregister. Wer darin eingetragen ist erhält vom Grundbuchamt alle gesetzlich vorgeschriebenen Mitteilungen.

Standortgebundenheit:
Immobilien sind unbewegliche Wirtschaftgüter. Diese Unbeweglichkeit wird als Immobilität bezeichnet und ist die zentrale Eigenschaft einer Immobilie.

Einmaligkeit:
Aus der Standortgebundenheit ergibt sich die Einmaligkeit. Jede Immobilie ist aufgrund von unterschiedlichen Eigenschaften ein Einzelstück. Keine Immobilie ist identisch mit einer anderen.

Heterogenität:
Beschreibt inwieweit 2 Immobilien miteinander konkurrieren. Befinden sie sich auf dem gleichen Teilmarkt, wird die Konkurrenz größer sein, als auf unterschiedlichen Teilmärkten.

Lange Produktionsdauer:
Hiermit wird der Zeitraum zwischen Investitionsentscheidung und Fertigstellung bzw. Nutzungsübergabe bezeichnet. Dabei werden Planungs- und Genehmigungsverfahren, sowie Witterungsbedingte Verzögerungen oder mangelhaftes Planungs- und Baumanagement einbezogen.

hohe Kapitalbindung:
Mit einer Immobilieninvestition ist eine hohe immobile Kapitalbindung verbunden. Die Dauer ist abhängig von dem Zeitraum des Besitzes, dabei ist zwischen Zwischeninvestor und Endinvestor zu unterscheiden.

Dauerhaftigkeit:
Eine Immobilie zeichnet sich durch ihre Langlebigkeit aus. Während ihrer Lebensdauer kann sie mehrmals ge- und verkauft werden. Der Bestand an Immobilien konkurriert deshalb mit den Neubauten.

Hohe Übertragungskosten:
Man unterscheidet Eigentumsübertragung und Nutzungsübertragung. Bei der Eigentumsübertragung sind Erwerbsnebenkosten, Grunderwerbssteuer, Notar- / Amtsgerichtsgebühren, Maklerkosten fällig.

Eigenkapitalrentabilität (ROE) = (Gewinn / Eigenkapital) * 100

Gesamtkapitalrentabilität (ROI) = (Gewinn + Fremdkapitalzinsen) / Gesamtkapital * 100

Umsatzrentabilität (ROS) = Gewinn / Umsatz * 100

(ROE = Return of Equity; ROI = Return on Investment; ROS = Return on Sales)

Nachweismakler Der Nachweismakler leistet den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Er ist nicht verantwortlich für die Güte einer Leistung, sondern nur für die Möglichkeit, über diese einen Vertrag abzuschließen. Der Auftraggeber beauftragt den Makler mit der Benennung eines Interessenten, untersagt ihm aber, mit diesem in Verbindung zu treten.

Vermittlungsmakler Im Gegensatz zum Nachweismakler hat der Vermittlungsmakler es dem Interessenten zu ermöglichen, ohne weiteres in konkrete Vertragsverhandlungen mit dem Dritten einzugehen und auf den Willen des Vertragspartners zum Vertragsschluss einzuwirken. Er muss also einen bisher nicht abschlussbereiten Interessenten abschlussbereit führen. Der Makler muss tätig werden. Der rechtmäßig für beide Parteien tätige Makler ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet, und muss seine Tätigkeit unter Berücksichtigung der Interessen beider Vertragsparteien ausüben.

1. Bestimmen des nachhaltig erzielbaren Bruttoertrags der Liegenschaft

2. Subtrahieren der Bewirtschaftungskosten

3. Zwischenergebnis = Liegenschaftsgewinn (ist eine Rente)

4. Bilden des Rentenbarwertes dieser Rente

5. abzüglich die notwendigen Investitionen (abgezinst)

- Noch nicht bezahlter Anteil am Kaufpreis mit den Fälligkeiten

- Sonderrecht/-e (Wohnung/Keller/Bastelraum)

- ausschliessliches Nutzungsrecht oder Sondernutzungsrecht (Balkon/Terrasse/Sitzplatz/Autoabstellplatz/Lagerplatz)

- Anteil an gemeinschaftlichem Eigentum (Wertquote)

- Gegenstand des Stockwerkeigentums
- Aufteilung der Liegenschaft
- Änderung an der Wertquote
- Sonderrechte
- Gemeinschaftliche Teile
- Benützungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen
- Benützung der Sonderrechte und Einrichtungen
- Beschränkung des Nutzungsrechts
- Zweckbestimmung
- Unterhaltspflicht der Stockwerkeinheit
- Zutrittsrecht und Duldung von Arbeiten
- Verantwortlichkeiten der Bewohner
- Überlassung des Gebrauchs an Dritte
- Benützung der gemeinschaftlichen Teile, Anlagen und Einrichtungen
- Hausordnung
- Begriff der gemeinschaftlichen Kosten
- Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten/allfällige Ausnahmen
- Erneuerungsfonds
- Einzug der gemeinschaftlichen Kosten
- Versicherung
- Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten
- Zerstörung des Gebäudes
- Verwaltung
- Zuständigkeit
- Einberufung und Leitung der Versammlung
- Beschlussfähigkeit
- Ausübung des Stimmrechts
- Beschlussfassung
- Verwalter (Wahl, Aufgaben, Befugnisse)
- Ausschluss eines STWE
- Aufhebung des Stockwerkeigentums
- Weitere Bestimmungen
- Anmerkung des Reglements im GB
- Änderung des Reglements
- Gerichtsstand/Domizilklausel
- Verweis auf gesetzliche Bestimmungen