BP 2013
Kartei Details
| Karten | 14 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Marketing |
| Stufe | Mittelschule |
| Erstellt / Aktualisiert | 21.06.2016 / 02.12.2018 |
| Weblink |
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A) Aufgabegruppe Bankensystem und Grundpfandgeschäft
Ausgangslage
Die Schweizer Bankenlandschaft ist sehr heterogen und vielseitig. Für Ihre Kunden wird es nicht immer einfach sein, den richtigen Partner für die Finanzierung eines Immobilienprojektes zu finden. Für unterschiedliche Anliegen gibt es viele mehr oder weniger spezialiserte Banken, die mehr oder weniger flexibel auf die Anliegen Ihrer Kunden eingehen können. Zudem ist den Kreditnehmern nicht immer klar, welche Kernkompetenzen ein Finanzinstitut im Rahmen einer Kreditgewährung wahrnimmt und was es mit einem Grundpfandgeschäft auf sich hat.
Aufgabe 1:
Nennen Sie bitte die wichtigsten Bankengruppen und charakterisieren Sie diese Gruppen kurz in Bezug auf ihre Geschäftsaktivitäten.
- Kantonalbanken: universelle Regionalbanken, Dotationskapital vom Kanton, Geschäftstä-tigkeit i.d.R. auf Kantonsgebiet beschränkt
- Grossbanken: Universalbanken, Fokus auf kommerzielles Kreditgeschäft, auch Hypothe-ken möglich, in der ganzen CH präsent
- Regionalbanken und Sparkassen: Regional tätige Sparkassen, lokales Geschäft, meist im Verband Schweizer Regionalbanken zusammengeschlossen, Standardprodukte im Spar- und Kreditsortiment
- Raiffeisenkassen: als Genossenschaft geführt, Darlehen und Kredite werden nur an Mitglieder auf gedeckter Basis vergeben, die Zentralbank des Schweizer Verbandes der Raiffeisenbanken ist die Dienstleistungszentrale der angeschlossenen Darlehenskassen
- Übrige Banken: Handelsbanken, Börsen-, Effekten- und Vermögensverwaltung, Institute für Kleinkredite, andere Banken wie z.B. Schiffshypothekbank, haben für das Massenge-schäft im Hypothekarmarkt Schweiz keine Bedeutung
Aufgabe A2:
Beim Kreditgeschäft tritt die Bank als Geldvermittler auf und hilft so mit, Transaktionsrisiken und somit die Kosten für alle Beteiligten zu optimieren.
Welche wesentlichen Transformationsaufgaben haben die Banken in diesem Prozess und wie wirken sie sich auf den Hypothekarmarkt aus?
Wer ist für die Rahmenbedingungen sowie die Qualitätssicherung im Finanzmarkt zuständig?
1. Informationstransformation hilft bei der effizienten risikorelevanten Beschaffung und Bewirtschaftung von Informationen zu den Anlegern (Geldgeber) und den Kreditnehmern
2. Volumentransformation löst das Problem der Volumeninkongruenz zwischen Kapitalgeber und –nehmer. Durch das pooling der Anlagen können die benötigten Volumina bedürfnis-gerecht bereit gestellt werden
3. Fristentransformation löst das Problem der Fristeninkongruenz in dem die Bank sich bei den Anlegern und Sparern immer wieder neu refinanzieren und dabei auf eine möglichst optimale Fristenkongruenz achtet
4. Risikotransformation hilft dem Anleger oder Sparer, sein persönliches Risiko sehr breit zu streuen, indem der Vermittler eine Anlagestrategie umsetzt, die sehr viel verschiedene Anlagekategorien (Privathypothek, Gewerbehypothek, Darlehen gegen Grundpfand, ver-schiedene Laufzeiten, Branchen, Firmengrössen etc.) umfasst und das Ausfallrisiko so für den Einzelanleger überschaubar macht
Dieser Prozess ist nicht ein Vermittlungsprozess im eigentlichen Sinn. Der Kreditnehmer ist ja nicht verschiedenen Anlegern verpflichtet, sondern der Bank. Der Sparer ist lediglich Gläubiger der Bank. Mit ihrer Rolle als Spezialisten bei der Beurteilung und der Bewirtschaftung von Risiken übernehmen die Geschäftsbanken eine zentrale Rolle bei der Bereitstellung von Mitteln für die Vergabe von Krediten jeglicher Art. Ein effizientes und gut funktionierendes Bankensystem ist deshalb von grosser Bedeutung für den Hypothekarmarkt. Die Eidg. Finanzmarktaufsicht und die Schweizer Bankiervereinigung sorgen für die Rahmenbedingungen und die Qualität im Schweizer Bankensektor.
Aufgabe A3:
Der Begriff Hypothek ist geläufig, bei genauerem Hinschauen oder Nachfragen geben es jedoch eine ganze Menge von Begrifflichkeiten, in diesem Zusammenhang sind Begriffe wie "Eigentum", "Grundbuch" oder "Grundpfandrechte" praktisch in jedem Vertrag fixer Bestandteil.
Erklären Sie bitte die wichtigsten Formen von Eigentum und wie ein Grundpfandrecht entsteht. Zudem geben sie bitte eine kurze Übersicht über den Aufbau und die Organisation des Grundbuches.
Grundeigentum
- Alleineigentum, Grundstück gehört einer nat. oder jur. Person allein, ein Kreditnehmer vis à vis der Bank, Interessenslage i.d.R. klar und damit Einschätzung Risiko einfacher, standardi-sierte Formalisierung (Verträge)
- Miteigentum, mehrere Eigentümer nach festen Quoten im Sinn von ideellen Anteilen, Stockwerkeigentum ist eine Sonderform des Miteigentums, Recht auf ausschliessliche Nutzung von bestimmten Teilen des Gebäude. Unterschiedliche Eigentümer = unterschiedliche Interessen, Wertigkeit Haftungssubstrat (Pfand) in Abhängigkeit der Gesamtliegenschaft (gemeinsame Teile, Umgebung etc.), Amortisationen i.d.R. höher als bei Alleineigentum
- Gesamteigentum, gemeinschaftliches Eigentum, bei dem der Eigentümer einer "Quote" nicht frei darüber verfügen kann (z.B. Erbengemeinschaft, einfache Gesellschaft), bedarf der klaren vertragsrechtlichen Regelung für den Fall von Unstimmigkeiten (z.B. Ehevertrag, Schiedsstelle bei einfachen Gesellschaften), formell wiederum aufwändig für die Bank, Risiken evtl. über Vertragsklauseln absichern
und wie ein Grundpfandrecht entsteht?
Grundpfandrechte
Das Grundpfandrecht räumt dem Grundpfandgläubiger ein beschränktes (also kein Vollrecht) dingliches (Sachherrschaft) Recht an einem Grundstück ein. Der Pfandgläubiger hat also das Recht, dem Grundpfandschuldner unter bestimmten Voraussetzungen das Grundstück entziehen und versteigern zu lassen.
Ausgangspunkt für ein Grundpfandrecht ist in der Regel eine Darlehensforderung, welche durch die Errichtung eines Grundpfandrechtes sichergestellt werden soll (sog. Grundverhältnis). Damit ein Grundpfandrecht entsteht bedarf es eines obligatorisches Grundgeschäfts (in der Regel ein Pfandvertrag) sowie einen Grundbucheintrag (dingliche Verfügung).
Zudem geben Sie bitte eine kurze Übersicht über den Aufbau und die Organisation des Grundbuches?
Aufbau und Organisation Grundbuch
Das Grundbuch gibt Auskunft über das Grundeigentum sowie die damit verbundenen beschränkt dinglichen Rechte (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte). Das Grundbuch besteht im Wesentlichen aus folgenden Bestandteilen:
- Hauptbuch: pro Grundstück wird ein Grundbuchblatt mit einer eigenen Nummer geführt. Das Eigentum am Grundstück entsteht erst beim Eintrag in das Hauptbuch
- Tagebuch: Hier werden chronologisch die Anmeldungen für einen Eintrag von Grundstücken aufgenommen. Der Eintrag ins Hauptbuch erfolgt immer rückwirkend auf das Datum des Eintrags in das Tagebuch
- Belege: Hier werden die Urkunden aufbewahrt, die im Detail Auskunft über Inhalt und die Ausübung des Rechts Auskunft geben (z.B. Kaufvertrag, Pfandvertrag)
- Pläne: geometrische Darstellung der Grundstücke mit verbindlichem Charakter
- Gläubigerregister: kein eigentlicher Bestandteil des Grundbuches, hier werden bei der Errichtung des Pfandrechtes die Gläubiger eingetragen. Das Grundbuchamt informiert die eingetragenen Gläubiger über z.B. Eigentümerwechsel
B) Fragegruppen mit richtig / falsch Antworten
Aufgabe B1:
A) Haftet der Schuldner nit mit dem Grundpfand #richtig #falsch
Doppelte Haftung, Grundstück & Persönlich
B) Sind alle Arten von Grundstücken verpfändbar #richtig #falsch
C) Dient die Urkunde nur als Beweismittel #richtig #falsch
D) Gibt es nur die Form der Maximalhypothek #richtig #falsch
A) Falsch
B) Richtig
C) Richtig
D) Falsch
Aufgabe B2:
Der Schuldbrief
A) Ist kein Wertpapier sondern nur ein Beweismittel #richtig #falsch
B) Entsteht bereits durch die Eintragung im Grundbuch #richtig #falsch
C) Geht mit der Löschung im Grundbuch unter #richtig #falsch
D) Dienen als Sicherheiten für Hypotheken, Darlehen und Kredite #richtig #falsch
A) Falsch
B) Falsch
C) Richtig
D) Richtig
Aufgabe B3:
Folgende Begriffe stehen für beschränkt dingliche Rechte:
A) Dienstbarkeit #richtig #falsch
B) Pfandrecht #richtig #falsch
C) Anmerkung #richtig #falsch
D) Grundlast #richtig #falsch
A) Richtig
B) Richtig
C) Falsch
D) Richtig
Aufgabe B4:
Die Belehnungsgrenze für Renditeobjekte (Mehrfamilienhaus) richtet sich nach
A) Der Bonität des Eigentümers/Bauherrn #richtig #falsch
B) Dem Eigenkapitalanteil des Bauherrn #richtig #falsch
C) Dem gewichten Wert aus Real- und Ertragswert #richtig #falsch
D) Dem Ertragswert
A) Falsch
B) Falsch
C) Richtig
D) Richtig
Aufgabe B5:
Die Belehnungsgrenze (1. und 1 Hyp. in % des Verkehrswertes) beträgt für
A) Gewerbeobjekte max. 60% bei gutem Geschäftgang #richtig #falsch
B) Gemischte Objekte (mehrheitlich Büro, Rest Gewerbe) max. 65% #richtig #falsch
C) Selbstbewohntes Einfamilienhaus max. 90% #richtig #falsch
D) Bauland max. 70%, wenn innert einem Jahr ein Projekt realisiert wird #richtig #falsch
A) Falsch
B) Richtig
C) Richtig
D) Falsch
Aufgabe B6:
Der Risikozuschlag für einen Kredit wird berechnet auf Basis von
A) Kreditwürdigkeit des Schuldners #richtig #falsch
B) Der (statistischen) Ausfallwahscheinlichkeit des Kunden #richtig #falsch
C) Der allgemeinen Marktsituation im Immobilienmarkt #richtig #falsch
D) Der Ausfallrisiko des Pfandes (Deckung) #richtig #falsch
A) Falsch
B) Richtig
C) Falsch
D) Richtig
C) Rechenbeispiele
Aufgabe C1:
Ist ein Kaufpreis von CHF 2.65 Mio. für ein Renditeobjekt bei einem nachhaltig erzielbaren Bruttomietertrag (ohne Nebenkosten) von CHF 135'865 p.a. empfehlenswert, wenn der Käufer eine Bruttorendite von mindestens 5.0% anstrebt?
Begründen Sie Ihre Beurteilung und belegen sie diese rechnerisch.
Bruttomietertrag 135'865.00
Bruttorendite Bruttomietertrag x 100
Anlagewert
135'865.00 x 100 =5.13%
2'650'000.00
Unter diesen Voraussetzungen lohnt sich der Kauf der Liegenschaft, auch wenn voraussichtlich keine wirklich nachhaltige Nettorendite erzielt werden kann.
Aufgabe C2:
Berechnen Sie mit Lösungsweg für das obige Beispiel die Rendite auf dem zu investierenen Eigenkapital und erklären Sie den Leverege-Efekkt. Gehen Sie bei Ihren Berechnungen und Überlegungen von folgenden Annahmen aus:
- Belehnungsgrenze 75% des Ertragswertes
- Kapitalisierunssatz Bank 6.5.%
- Bewirtschaftungskosten 15% des Bruttomietertrages
- Aktueller Hypothekarzins 3.5%
Wie beurteilen Sie diese Rendite?
Berechnung Rendite Eigenmittel:
Ertragswert l Bruttomietertrag x 100 / Kapsatz l 135'865.00 x 100 6.5=2'090'230.00
Notwendiges Eigenkapital Kaufpreis – 75% von Ertragswert l 2'650'000.00 – (75% x 2'090'230.00) = 1'082'327.50
Fremdfinanzierung l 1'567'672.50
Bruttomietertrag l 135'865.00
Abzüglich Bewirtschaftungskosten l 15% l 20'379.75
Abzüglich Fremdfinanzierungskosten l 3,5% l 54'868.54
Nettoertrag l 60'616.71
Rendite auf dem Eigenkapital
Nettoertrag 1 x 100 60'616.71 x 100 = 5.6 %
Investiertes Eigenkap. 1'082'327.50
Leverage Effekt: Solange die Gesamtkapitalrentabilität (siehe Aufgabe C1 Bruttorendite = 5.13%) höher ist als die Fremdkapitalzinsen (3.5%), erhöht sich die Eigenkapitalrentabilität (5.6%) bei zunehmender Verschuldung.
Aufgabe C3:
Berechnen Sie die Nettorendite vom Anlagewert (vermietbarer Zusand nach Kauf) auf der obigen Liegenschaft unter folgenden zusätzlichen Annahmen und geben Sie eine Beurteilung zu Handen Ihres Kunden ab, was den Kaupreis der Liegenschaft betrifft:
- einlagen Renovationsfonds CHF 25'000 p.a.
- Sofortige Renovation CHF 100'000
- Erwartete Nettorendite 4.5% (Normwert, nicht Erwartung Käufer)
- kein Fremdkapital
Nettorendite:
Bruttomietertrag = 135'865.00
Abzüglich Bewirtschaftungskosten 15% 20'379.75
Nettomietertrag 1 = 115'485.25
Einlage Renovationsfonds = 25'000.00
Nettomietertrag 2 = 90'485.25
Anlagewert IST Zustand
Nettomietertrag 2 x 100 /Soll Netto Rendite
4.5%
90'485.25 x 100 / 4.5 =2'010'783.33
Anlagekosten vermietbarer Zustand
Anlagekosten + sofortige Reno. 2'650'000.00 + 100'000.00 = 2'750'000.00
Nettorendite
Nettomietertrag 2 x 100 / Anlagewert zweckmässig
90'485.25 x 100 2'750'000.00 =3.29%
Empfehlung an Käufer
Dem Käufer sollte vom Kauf der Liegenschaft abgeraten werden, da die Zielrendite nachhaltig nicht erzielt wird. Der Kaufpreis (Nachfrageüberhang am Markt) kommt massiv über dem effek-tiven Anlagewert im IST-Zustand zu liegen und ist mit den aktuellen Mietzinsen nicht nachhaltig rentabilisierbar.
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