Liegenschaftsverkauf, Finanzierung, Berufsprüfung Immmovermarktung 2013

- Kantonalbanken: universelle Regionalbanken, Dotationskapital vom Kanton, Geschäftstä-tigkeit i.d.R. auf Kantonsgebiet beschränkt

- Grossbanken: Universalbanken, Fokus auf kommerzielles Kreditgeschäft, auch Hypothe-ken möglich, in der ganzen CH präsent

- Regionalbanken und Sparkassen: Regional tätige Sparkassen, lokales Geschäft, meist im Verband Schweizer Regionalbanken zusammengeschlossen, Standardprodukte im Spar- und Kreditsortiment

- Raiffeisenkassen: als Genossenschaft geführt, Darlehen und Kredite werden nur an Mitglieder auf gedeckter Basis vergeben, die Zentralbank des Schweizer Verbandes der Raiffeisenbanken ist die Dienstleistungszentrale der angeschlossenen Darlehenskassen

- Übrige Banken: Handelsbanken, Börsen-, Effekten- und Vermögensverwaltung, Institute für Kleinkredite, andere Banken wie z.B. Schiffshypothekbank, haben für das Massenge-schäft im Hypothekarmarkt Schweiz keine Bedeutung

1. Informationstransformation hilft bei der effizienten risikorelevanten Beschaffung und Bewirtschaftung von Informationen zu den Anlegern (Geldgeber) und den Kreditnehmern

2. Volumentransformation löst das Problem der Volumeninkongruenz zwischen Kapitalgeber und –nehmer. Durch das pooling der Anlagen können die benötigten Volumina bedürfnis-gerecht bereit gestellt werden

3. Fristentransformation löst das Problem der Fristeninkongruenz in dem die Bank sich bei den Anlegern und Sparern immer wieder neu refinanzieren und dabei auf eine möglichst optimale Fristenkongruenz achtet

4. Risikotransformation hilft dem Anleger oder Sparer, sein persönliches Risiko sehr breit zu streuen, indem der Vermittler eine Anlagestrategie umsetzt, die sehr viel verschiedene Anlagekategorien (Privathypothek, Gewerbehypothek, Darlehen gegen Grundpfand, ver-schiedene Laufzeiten, Branchen, Firmengrössen etc.) umfasst und das Ausfallrisiko so für den Einzelanleger überschaubar macht

Dieser Prozess ist nicht ein Vermittlungsprozess im eigentlichen Sinn. Der Kreditnehmer ist ja nicht verschiedenen Anlegern verpflichtet, sondern der Bank. Der Sparer ist lediglich Gläubiger der Bank. Mit ihrer Rolle als Spezialisten bei der Beurteilung und der Bewirtschaftung von Risiken übernehmen die Geschäftsbanken eine zentrale Rolle bei der Bereitstellung von Mitteln für die Vergabe von Krediten jeglicher Art. Ein effizientes und gut funktionierendes Bankensystem ist deshalb von grosser Bedeutung für den Hypothekarmarkt. Die Eidg. Finanzmarktaufsicht und die Schweizer Bankiervereinigung sorgen für die Rahmenbedingungen und die Qualität im Schweizer Bankensektor.

Grundeigentum
- Alleineigentum, Grundstück gehört einer nat. oder jur. Person allein, ein Kreditnehmer vis à vis der Bank, Interessenslage i.d.R. klar und damit Einschätzung Risiko einfacher, standardi-sierte Formalisierung (Verträge)
- Miteigentum, mehrere Eigentümer nach festen Quoten im Sinn von ideellen Anteilen, Stockwerkeigentum ist eine Sonderform des Miteigentums, Recht auf ausschliessliche Nutzung von bestimmten Teilen des Gebäude. Unterschiedliche Eigentümer = unterschiedliche Interessen, Wertigkeit Haftungssubstrat (Pfand) in Abhängigkeit der Gesamtliegenschaft (gemeinsame Teile, Umgebung etc.), Amortisationen i.d.R. höher als bei Alleineigentum
- Gesamteigentum, gemeinschaftliches Eigentum, bei dem der Eigentümer einer "Quote" nicht frei darüber verfügen kann (z.B. Erbengemeinschaft, einfache Gesellschaft), bedarf der klaren vertragsrechtlichen Regelung für den Fall von Unstimmigkeiten (z.B. Ehevertrag, Schiedsstelle bei einfachen Gesellschaften), formell wiederum aufwändig für die Bank, Risiken evtl. über Vertragsklauseln absichern

Grundpfandrechte

Das Grundpfandrecht räumt dem Grundpfandgläubiger ein beschränktes (also kein Vollrecht) dingliches (Sachherrschaft) Recht an einem Grundstück ein. Der Pfandgläubiger hat also das Recht, dem Grundpfandschuldner unter bestimmten Voraussetzungen das Grundstück entziehen und versteigern zu lassen.

Ausgangspunkt für ein Grundpfandrecht ist in der Regel eine Darlehensforderung, welche durch die Errichtung eines Grundpfandrechtes sichergestellt werden soll (sog. Grundverhältnis). Damit ein Grundpfandrecht entsteht bedarf es eines obligatorisches Grundgeschäfts (in der Regel ein Pfandvertrag) sowie einen Grundbucheintrag (dingliche Verfügung).

Aufbau und Organisation Grundbuch

Das Grundbuch gibt Auskunft über das Grundeigentum sowie die damit verbundenen beschränkt dinglichen Rechte (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte). Das Grundbuch besteht im Wesentlichen aus folgenden Bestandteilen:

- Hauptbuch: pro Grundstück wird ein Grundbuchblatt mit einer eigenen Nummer geführt. Das Eigentum am Grundstück entsteht erst beim Eintrag in das Hauptbuch

- Tagebuch: Hier werden chronologisch die Anmeldungen für einen Eintrag von Grundstücken aufgenommen. Der Eintrag ins Hauptbuch erfolgt immer rückwirkend auf das Datum des Eintrags in das Tagebuch

- Belege: Hier werden die Urkunden aufbewahrt, die im Detail Auskunft über Inhalt und die Ausübung des Rechts Auskunft geben (z.B. Kaufvertrag, Pfandvertrag)

- Pläne: geometrische Darstellung der Grundstücke mit verbindlichem Charakter

- Gläubigerregister: kein eigentlicher Bestandteil des Grundbuches, hier werden bei der Errichtung des Pfandrechtes die Gläubiger eingetragen. Das Grundbuchamt informiert die eingetragenen Gläubiger über z.B. Eigentümerwechsel

A) Falsch

B) Richtig

C) Richtig

D) Falsch

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B) Falsch

C) Richtig

D) Richtig

A) Richtig

B) Richtig

C) Falsch

D) Richtig