LB_Mietrecht

Schadenersatz gem. Art. 259e OR kann gefordert werden, wenn der Mieter durch den Mangel einen Schaden erlitten hat. Bsp: Möbel gingen kaputt, Mieter musste in Hotel schlafen, Gewinneinbusse bei Restaurant.

Der Vermieter wird Schadenersatzpflichtig, wenn er nicht nachweisen kann das ihn keine Verschulden trifft.

Herabsetzungsanspruch ist unabhängig vom Verschulden des Vermieters (und ist auch geschuldet, wenn der Mieter keinen "Schaden" erlitten hat)

Betreff: Mängel am Mietobjekt / Hinterlegungsandrohung

Sehr geehrter X

Wie ich Ihnen bereits mitgeteilt habe, bestehen an meinem Mietobjekt folgende Mängel: X

Ich bitte Sie, diese Mängel innert (ANGEMESSENE FRIST; z.B. 10 oder 30 Tage) zu beheben. Sollten Sie die Mängel innert dieser Frist nicht beheben, werde ich die künftig fällig werdenden Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen.

Weiter bestehe ich auf einer Mietzinsreduktion von (PROZENTZAHL) seit (DATUM KENNTNIS DES VERMIETERS VOM MANGEL) und behalte mir Schadenersatzansprüche vor.

uneingeschränkt = Schreiben gilt mit der ersten Abholmöglichkeit bei der Post als zugestellt = Regelfall

eingeschränkt = tatsächliche Abholung bei der Post gilt als zugestellt, spätestens aber nach der siebentägigen postalischen Abholfrist, gilt bei:

• Mietzinserhöhungen oder einseitigen Vertragsänderungen zulasten Mieter
• Fristansetzung bei Zahlungsverzug
• Beginn Anfechtungsfrist bei Kündigungen oder Mietzinserhöhungen

Art. 257d OR

1) Zahlungsaufforderung: Mietzinsausstand muss genau beziffert sein, Zustellung an beide Ehegatten separat, Androhung das bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird

2) Zustellung: es gilt die eingeschränkte Empfangstheorie (effektiver Tag der Abholung)

3) ist die Zahlung am letzten Tag der 30 tägigen Frist bei der schweizerischen Post einbezahlt, so ist die Zahlungsfrist gewahrt (Verfahren endet), wenn nicht:

4) erfolgt während der Zahlungfrist keine Einzahlung (Achtung: Frist beginnt sobald der Mieter das Schreiben abgeholt hat -> muss allenfalls mit Sendungsverfolgung bei der Post nachgeschaut werden) dann darf am Tag nachdem die Frist abgelaufen ist die Kündigung beim Mieter eintreffen (grundsätzlich gilt: lieber warten, bis Frist verstrichen und dann Kündigung zustellen)

5) Kündigung mit Frist 30 Tage auf Monatsende (amtliches Formular, Versand an beide Ehegatten) versenden, es gilt die uneingeschränkte Empfangstheorie (gilt mit der ersten Abholmöglichkeit als zugestellt)

Art. 257f OR

mögliche Vergehen: Immissionen wie Rauch oder Gerüche, wiederkehrende Vertragsverletzungen (immer wieder), Tätlichkeiten gegenüber anderen Mietern, ect.

Ablauf;

1) schriftliche Mahnung (ist dem Ehegatten nicht separat zuzustellen)

2) trotz schriflticher Mahnung wird die Sorgfaltspflicht wieder verletzt -> Mieter ist nicht mehr zumutbar

3) Versand Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende

Art. 260a OR

1) Mieter holt die schrftliche Zustimmung des Vermieters ein

2) Vermieter erteilt die Zustimmung. Vorbehaltslose Zustimmung: Mieter muss den ursprünglichen Zustand bei Rückgabe des Mietobjektes nicht wiederherstellen. Zustimmung unter Bedingung der Wiederherstellungspflicht: Auf Ende der Mietdauer wird vom Vermieter eine Rückbaupflicht gefordert, dies muss schriftlich in der Zustimmung ersichtlich sein

3) Rückgabe Mietobjekt: bei vorbehaltsloser Zustimmung kann nun allenfalls der Mehrwert entschädigt werden (ausser der MVermieter hat dies ausdrücklich bei der Zustimmung verneint, zb.: "Mieter verzivhtet auf eine Entschädigung gem. Art. 260a Abds 3 OR"). Bei Rückbaupflicht hat der Mieter die Sache im ursprünglichen Zustand zurückzugeben.

Zeitpunkt des Eigentumübertrags (Eintragung Grundbuch)

Art. 261 OR

- dringender Eigenbedarf darf geltend gemacht werden vom neuen Eigentümer, dies ist aber nur ganz zu Beginn des Übertrages möglich und hat auf den nächsten gesetzlichen Termin zu erfolgen (SOFORT). Ansonsten ist der neue Eigentümer auf die Dauer des Mietverhältnisses an den Mieter gebunden)

- der vorherige Vermieter (Eigentümer) kann Schadenersatzpflichtig werden da er dem Mieter einen längeren Verbleib im Mietobjekt zugesichert hat: Exkurs: dies wird im Kaufvertrag aber oft direkt auf den neuen Eigentümer überbunden

- ist ein Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt, so hat der neue Eigentümer kein Kündiugngsrecht

Untermiete (Art. 262 OR)

Übertragung eines Mietverhältnisses auf einen Dritten (Art. 263 OR), ACHTUNG: ist nur bei Geschäftsmietvertägen zulässig

Vorzeitige Rückgabe der Mietsache (Art. 264 OR)

Art. 262 OR

Untermiete: Zustimmung durch Vermieter kann mündlich oder auch stillschweigend sein.

Verweigerung der Untermiete nur aus diesen drei Gründen möglich:

• wenn der Mieter sich weigert die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben (z.B. Konditionen)
• wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigem des Hauptmietverhältnisses missbräuchlich sind (Achtung: für Verwaltung der Untermiete kann der Hauptmieter ca. 5% aufschlagen sowie bei möblierter Untermiete ca. 30% und dies gilt nicht als missbrächlich)
• wenn dem Vermieter mit der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (Übermässige Belegung der Wohnung, zweckwiedrige Nutzung)

Art. 263 OR

• nur bei Geschäftsmieten zulässig
• schriftliche Zustimmung des Vermieters
• Zutimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden (wichtiger Grund: mangelnde Solvenz des neuen Mieters oder zweckwiedriger Gebrauch)

Zudem: alter Mieter haftet gem. Abs.3 während zwei Jahren solidarisch

Art. 264 OR

Verpflichtungen des Mieters: bei frühzeitiger Rückgabe haftet der Mieter für die Mieterpflichten (wie Nebenkosten, Unterhalt, Mietzins) bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin

Neuer Mieter muss:

• Zahlungsfähig sein
• Mietvertrag zu gleichen Bedingungen übernehmen

Dem Vermieter wird genügend Zeit (10 -max. 30 Tage) gewährt für die Prüfung des neuen Mieters. Vermieter kann den neuen Mieter ablehnen und selber einen Mieter suchen. Dann wird der ehemalige Mieter aber von seinen Pflichten befreit.

Art. 266 OR

es gilt ab diesem Zeitpunkt als unbefristet und läuft weiter.

Art. 256 Abs. 1 OR

Vorausgesetzter Gebrauch ergibt sich aus dem Mietvertrag, z.B. Wohnung muss über Kochgelegenheit verfügen und beheizbar sein, ein Restaurant muss den Vorschriften der lebensmittelpolizeilichen Vorschiften entsprechen.

Vermieter ist verpflichtet, das Objekt in gebrauchstauglichem Zustand zu erhalten, heisst er ist auber für Instandhaltung und Unterhalt verpflichtet (Ausnahme: MAB liegt beim Mieter -> er ist dann für seine Anlagen zuständig)

Nach Abschluss des Mietvertrages gelten die mietrechtlichen Bestimmungen gem. OR noch NICHT, sondern erst im laufenden Mietverhältnis. Vor Antritt des Mietverhältnisses gelten die allgemeinen Bestimmungen des OR.

Z.B. Abschluss Mietvertrag -> Rücktritt vom Vertrag möglich, es gelten Art. 97 ff OR

Z.B. Mieter übernimmt wegen Mängeln das Mietobjekt nicht -> er kann nicht gem. Mängelrechten Art. 259 ff OR vorgehen sondern nach Art. 107 - 109 über die Nichterfüllung von Verträgen. Dies ist so im Art. 258 Abs. 1 genau beschrieben.

Mietzinserhöhung

Vertragsänderung zu Lasten des Mieters

Kündung durch den Vermieter

Mitteilung des Anfangsmietzinses (hier bestimmt der Kanton ob es ein Formular benötigt -> in Zürich seit Nov. 13 in Kraft,  gilt auch bei den  Kantone VD, GE, FR, NE, NW, ZG)

Art. 254 OR, Vertrag der rechtlich selbständig ist, aber an einen anderen Vertrag geknüpft wird

erlaubt: Mietvertrag und Hauswartvertrag mit Herrn Müller / Verpflichtung das Mieter einen Versicherungsvertrag abschliesst (Z.B. Glasbruchversicherung für erdgeschossige Retailmieter)

nicht erlaubt: Vorgabe welche Versicherung der Mieter berücksichtigen muss

ACHTUNG: Mietvertrag bleibt gültig, auch wenn Koppelung nichtig ist

Tragen von Lasten und Abgaben: Art. 256b OR, beispielsweise Versicherungsprämien, Liegenschaftensteuern, Meteowassergebühren. Achtung: gewisse Gebühren werden dann via Nebekosten wieder dem Mieter überwälzt, vor allem wenn es sich um Grundgebühren handelt, welche verbrauchsabhängig sind)

plus drei Auskunftspflichten:

1) Bekanntgabe des Vormietzinses: Art. 256a Abs. 2 OR, falls der Mieter dies verlangt, so hat der Vermieter ihm dies zu melden (Anfechtungsfrist des Mieters beträgt 30 Tage)

2) Einsicht in das Rückgabeprotokoll: Art. 256a Abs. 1 OR

3) Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung: Art. 257b Abs 2 OR

Zahlung Mietzins, Art. 257 OR, Achtung: gem. ARt. 265 OR kann eine Verrechnung von allfälligen Gegenleistungen nicht im Voraus wegbedungen werden (heisst: Mietzinsschuld kann durch Verrechnung von Gegenleistungen wie Hauswartsleistungen getilgt werden)

Rückgabe der Mietsache in mängelfreiem Zustand, Art. 256 OR

Art. 257a - h OR

• Zahlung der Nebenkosten (wenn besonders vereinbart)
• Leistung einer Sicherheit
• Sorgfalt & Rücksichtnahmepflicht
• Meldepflicht
• allenfalls Gebrauchspflicht (wenn im Vertrag so vereinbart, z.B. bein Retailern mit Mindestöffnungszeiten)
• Duldungspflichten (für Besichtigung Wiedervermietung, Behebung von Mängeln)

Vorteil Vermieter: ist auf erstes Verlangen hin ohne jegliche Einreden auszahlbar

Vorteil Mieter: Liquide Mittel werden nicht gebunden, er zahlt "lediglich" einen Zins

1) rechtzeitig, Usanz: 48h

2) rechtzeitig, Mieter muss noch ordentlich künden können

Die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ist eingeschränkt oder ausgeschlossen.

Bsp. defekte Installation, übermässige Immissionen durch Dritte, behördliche Auflagen (heisst: wenn es behördlich nicht möglich ist im entsprechenden Mietobjekt ein Restaurant zu betreiben, so wird der Grundsatz "zum vorausgesetzten Gebrauch tauglich" verletzt)

schwer: sehr schwere Beinträchtigung oder Nutzung ausgeschlossen (durch Wasserschaden gesamte Wohnung nicht bewohnbar), Herabsetzung Mietzins oder fristlose Kündigung

mittel: eingeschränkte oder beeinträchtigte Nutzung; berechtigt zu einer Mietzinsreduktion wenn "die Intensität der Beeinträchtigung den Gebrauch der Mietsache um mindestens 5% übersteigt" (Def. HEV)

leicht: leicht eingeschänkte Nutzung, z.B. 2 Kochplatten von 4 sind nicht nutzbar -> leichte Mängel berechtigen erst nach einem längeren Zeitraum zur Herabsetzung des Mietzinses