K5 / 6. Geschäftsmietvertrag

Ein horizont und vertikal abgeschlossener Raum

Auf Dauer gemietet

Geschäftszweck

ertragsorientiert.                                     Büroräume an eine karitative Organisation ist auch ein Geschäftsraum.

Offener Lagerplatz

Bastelraum in Wohnungen

Der GV ist im OR geregelt OR Art 263

Für den Vermieter besteht ein Retensionsrecht (Rückbehaltungsrecht) für die Dinge die eingebracht wurden.

Die Mietzinssicherung (Depot) kann die Höhe selber bestimmt werden.

Die Kündigungsfristen

Der Mietzins wird meistens pro m² festgelegt

Der Vertrag ist Individuell nicht auf einem vorgegebenen Mietzins.

1. Bodenbelastung
2. Nutzungsbeschrieb Konkurrenzklausel
3. Vorkaufsrechte
4. Ausbauten / Rückbauten                                   Inventarliste
5. Gebührenregelung                                             Nebenkosten
6. Versicherung                                               

Einzelfirma, natürliche Person, juristische Person. hier muss abgeklärt werden wer Unterzeichnungsberechtigt ist. Ein Handelsregisterauszug muss vorliegen.

Betreibungsauszuges

Jahresbericht Bilanz und Erfolgsrechnung

Kreditauskünfte.

Wirtschaftliche Situation in seiner Branche

Es haften die Gründungsmitglieder solidarisch. Wichtig diese zu durchleuchten.

Es ist wichtig den Termin einzuhalten. Da Verzögerungen durch den Verwalter zu Schadenforderungen führen kann.

Es ist ein umfassendes Protokoll mit evt. Fotos dokumentationen zu erstellen. Welches von beiden Unterzeichnet wird. Dies gilt als Beweismittel auch beim Auszug.

Für die Schatzung der Kaufinventars einen spezialisierten Fachmann beiziehen

Der Unterhalt von Geschäftsräumen ist gleich wie bei der Wohnung. Nur ist die Abnutzung stärker und der Unterhalt somit grösser. Des halb ist meistens so, dass der Vermieter für die Infrastruktur zuständig ist und der Mieter für den Innenausbau.

Darf nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieters erfolgen. Bei Investitionen mit hohem Wert, welche bei Auszug zurückgelassen wird, hat der Vermieter zu entschädigen.

Der Vermieter hat den noch nicht amortisierte Mehrwert des Ausbaus zu vergüten. Bei der schriftlichen Zusage des Ausbaus ist zu vereinbaren wie die Mehrkosten entschädigt werden.

Dürfen nur vorgenommen werden wenn sie dem Mieter zumutbar sind. Umbauten und Renovation sind frühzeitig bekannt zu geben. Und der richtige Zeitpunkt muss miteinander vereinbart werden.

Der Mieter wünscht eine längere Vertragsdauer. Zw 5 bis 10 Jahren. Da er grosse Investitionen hat und dies Amortisieren will.

Die Vertragsdauer gilt als Amortisationsdauer.

Eine längere Amortisationsfrist, ist unbedingt festzuhalten ob die noch nicht amortisierten Investitionen vom Vermieter übernommen werden müssen. Dies soll bei Vertragsbeginn definiert werden.

Die Option ist ein  einseitiges Recht zugunsten des Mieters auf Verlängerung des Vertage um eine weitere bestimmt Dauer. Bei Geschäftsmietverträgen kommt dies vor es können auch mehrer Optionen (Verlängerungen) sein.

So muss man sich nicht schon bei Vertragsbeginn für eine lange Frist festlegen.

Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, die Miete nach Ablauf der festen Vertragsdauer um fünf Jahre zu den gleichen Bedingungen zu verlängern. Der Mieter hat von diesem Verlängerungsrecht  bis spätestens 12 Monate vor Vertragsablauf mittel eingeschrieben Briefs Gebrauch zu machen.

Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, die Miete nach Ablauf der festen Vertragsdauer um fünf Jahre zu neuen festzulegenden Bedingungen  zu verlängern. Der Mieter hat von diesem Verlängerungsrecht  bis spätestens 12 Monate vor Vertragsablauf mittel eingeschrieben Briefs Gebrauch zu machen.

Werden sich die Parteien nicht einig wird eine neutrale Stelle dazugenommen welche die sSreigkeiten regelt. Der Entscheid gilt für beide Parteien und die Kosten werden geteilt.

Der Mietzins richtet sich der aktuellen Mietsituation an. Zu berücksichtigen sind die Bestimmungen des Mietrechtes zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen. Zu hohe Mieten können zu Zahlungsschwirigkeiten führen.

Die Nebenkosten sind zahlreich und müssen lückenlos aufgeführt sein. Die Abrechnung muss auf den Termin abgerechnet sein. Pauschalierung ist auch möglich

Ist ein dingliches Sicherungsrecht des Gläubigers an beweglichen Sachen.

Die Sachen sind vom Mieter zur Einrichtung oder Benützung der gemieteten Räume eingebracht worden.

Der Vermieter kann für nicht zahlen der Miete, Nebenkosten oder Stockwerkeigentümerbeiträge das RR anforder.

Neben dem kann er den Mieter Betreiben auf Pfändung oder Konkurs.