Immobilienwirtschaft

Eine  Versicherung  ist  das  entgeltliche  (Versicherungsprämie) Abwälzen  eines  Risikos (des Versicherungsnehmers)  auf einen Dritten (Versicherungsgeber).
Das Versicherungswesen  spielt  in der  Immobilienwirtschaft eine wichtige  Rolle, da Immobilien in der Regel einen hohen Investitionswert haben.
Eine Versicherung ist ein zweiseitiger Vertrag zwischen dem Versicherungsgeber und dem Versicherungsnehmer. Grundlage ist das VVG (Versicherungsvertragsgesetz).
•    Hauptpflichten des Versicherungsnehmers  sind z. B.:
•    Bezahlung der Versicherungsprämie
•    Wahrheitsgetreue Angaben bei Versicherungsabschluss
•    Information  des  Versicherungsgebers   bei  Risikoänderungen  während  der Vertragsdauer
•    im Schadensfall Maßnahmen zur Schadenminderung einzuleiten

•    Hauptpflichten des Versicherungsgebers sind z. B.:
•    berechtigte Schadenansprüche zu regulieren
•    unberechtigte Schadenansprüche abzuwehren
•    sachgerechte    Aufklärung/Belehrung    des    Versicherungsnehmers    vor/bei Vertragsabschluss

• Bauherrenhaftpflichtversicherung
• Architektenhaftpflichtversicherung
• Bauleistungsversicherung (früher Bauwesenversicherung)
• Feuerrohbauversicherung
• Elementarschadenversicherung
• Feuerversicherung
• Glasversicherung
• Hausratsversicherung
• Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
• Mietausfallversicherung
• Vermögensschadenhaftplichtversicherung Immobilienmakler
• Vermögensschadenhaftpflichtverscherung Hausverwalter
• verbundene Wohngebäudeversicherung

§ 1 ZVG:

Abs 1 :
sachlich ausschlielich das AG
örtlich das AG in dessen Bezirk das grundstük belegen ist

Abs 2:
zweckdienliche Zusammenfassung mehrerer Bezirke durch Landesrechtsverordnung möglich
 

§ 555c BGB Ankündigungen von Modernisierungsmaßnahmen

Dem Mieter ist drei Monate vor Beginn der Maßnahme in Textform Art, vorraussichtlicher Umfang, Beginn, vorraussichtliche Dauer und vorraussichtliche Mieterhöhung mitzuteilen und gemäß § 559 und 559a zu berechnen und zu erläutern.

    Gesamtkosten
- Verwaltungskstn
- Architekt
= reine Baukosten

    reine Baukosten
- nicht Modernisierungskosten ( Erhaltungsaufwand )
= reine Baukosten Modernisierung
+ anteilig Architekt Modernisierung (Architekt gesamt : reine Baukstn gesamt x reine Baukstn Modernisierung)
= Modernisierungsaufwand
 

  Mieterhöhung nach § 559 BGB:

  (Modernisierungsaufwand - Zuschuss) x 11%
- Zinsvorteil im Jahr ( Kapitalmarktzins - subventionierter Zins)
= jährlich auf Mieter umlegbarer Betrag

umlegbarer  Betrag : m² : 12 Monate = Mieterhöhung / m² / Monat
                                                                   + bisherige Miete / m² / Monat
                                                                   = neue Miete / m² / Monat
 

Wert 1914 = Neubauwert des jeweiligen Baujahres / Baukostenindex des jeweiligen Baujahres
Prämie 1914 = Wert 1914 x Beitragssatz
Prämie Wohngebäudeversicherung = Wert 1914 x Baukostenindex x Beitragssatz x gleitender Neuwertfaktor + VersSt
 

Der Jahres-Primärenergiebedarf beschreibt den Energiebedarf von der Herstellung bzw. Gewinnung des Energieträgers über die Aufbereitung,den Transport, den Verlust durch die Anlagentechnik und den Verbrauch als solches. Damit werden regenerative Energiequellen sowie effiziente Anlagentechnik und ein hoher Wärmedämmstandard positiv berücksichtigt.

Folglich betrachtet der Primärenergiebedarf den „tatsächlichen" Energieverbrauch und bietet somit eine sehr umfassende Vergleichs- und Bewertungsmöglichkeit.

Abgrenzung Primärenergiebedarf zu Heizwärmebedarf. Der Heizwärmebedarf definiert den Energieverbrauch im Gebäude der ab der Heizungsanlage zur Beheizung der Räume aufgewendet wird. Während der Primärenergiebedarf zusätzlich die Energiebeschaffung und die Qualität der Heizungsanlage beinhaltet.

•  Endenergie ist die Energie, die in Form von Heizöl, Erdgas, sonstigen Brennstoffen, Strom oder Fernwärme etc. dem Gebäude, und zwar an der „Schnittstelle“ Gebäudehülle zugeführt wird.

•   Primärenergie bedeutet, dass zur Endenergie, der Aufwand hinzugerechnet wird, der für Gewinnung, Transport und Aufbereitung z.B. des Erdöls benötigt wird.

•     Erneuerbare Energieträger sind z.B. die Sonnen- oder Windenergie, nachwachsende Brennstoffe wie z.B. Holz. Nichterneuerbare Energieträger sind Kohle, Erdöl oder Erdgas.

•     Nutzenergie ist das, was als Wärme aus dem Heizkörper herauskommt bzw. was das Warmwasser auf Temperatur bringt. Hausinterne Energieverluste sind nicht Teil der Nutzenergie. Also etwa Abgasverluste oder Rohrwärmeverluste. Nicht berücksichtigt wird die Hilfsenergie, z.B. der Strom für die Heizungs-Umwälzpumpe.

Von einander abweichen.

Die Wirtschaftlichkeit misst den Ertrag z.B. eines Projekts oder eines ganzen Unternehmens im Verhältnis zum Aufwand.

Die Kennzahl Wirtschaftlichkeit zeigt somit an, wie effizient ein Unternehmen ist: die Wirtschaftlichkeit erhöht sich, wenn die Erträge bzw. Erlöse steigen oder der Aufwand bzw. die Kosten sinken.

Die Wirtschaftlichkeit drückt das Ökonomische Prinzip (das entsprechend auch als Wirtschaftlichkeitsprinzip bezeichnet wird) in Zahlen aus.

Wirtschaftlichkeit Formel
Wirtschaftlichkeit mit Erträgen und Aufwendungen gemessen

Die Wirtschaftlichkeit lässt sich mit folgender Formel berechnen:

Wirtschaftlichkeit = Ertrag / Aufwand.

Die Rechengrößen Ertrag und Aufwand kommen in dem Fall aus der Finanzbuchhaltung.

Ist die Wirtschaftlichkeit > 1, spricht man von einem wirtschaftlichen Unternehmen.

Mit anderen Worten heißt das: das Unternehmen erzielt einen Gewinn bzw. Jahresüberschuss (der Jahresüberschuss ist der positive Saldo aus Erträgen und Aufwendungen).

Wirtschaftlichkeit mit Erlösen und Kosten gemessen

Alternativ wird die Wirtschaftlichkeit im Rahmen der Kostenrechnung mit den Rechengrößen Erlöse und Kosten wie folgt gemessen:

Wirtschaftlichkeit = Erlöse / Kosten.

Das Ökonomische Prinzip fordert einen effizienten Einsatz von Gütern bzw. Produktionsfaktoren – bei Unternehmen läuft dies auf eine Gewinnmaximierung hinaus.

Das ökonomische Prinzip lässt sich als Minimalprinzip oder als Maximalprinzip formulieren.

Unternehmen messen die Umsetzung des Ökonomischen Prinzips mit betriebswirtschaftlichen Kennzahlen wie der Produktivität,der Wirtschaftlichkeit oder Rentabilität.

Alternative Begriffe: economic principle, Rationalprinzip, Wirtschaftlichkeitsprinzip.

Hintergrund

Die meisten Güter sind knappe Güter, die – wie z.B. viele Rohstoffe – nur beschränkt vorhanden sind bzw. aufwendig erzeugt werden müssen.

Ökonomisches Prinzip nur für knappe Güter

Für freie Güter wie Luft oder Sonneneinstrahlung ist die Anwendung des ökonomischen Prinzips nicht notwendig.

Minimal- und Maximalprinzip

Minimalprinzip

Beim auch als Sparprinzip bezeichneten Minimalprinzip soll ein vorgegebenes Ziel bzw. ein bestimmter Output mit minimalem Aufwand erreicht werden.

Maximalprinzip

Beim Maximalprinzip hingegen soll mit gegebenen Einsatzfaktoren ein möglichst hoher Output generiert werden.

Effektiv ist eine Maßnahme, wenn sie zum gewünschten Ergebnis bzw. Ziel führt.(Zielerreichungsgrad) Also ist etwas effektiv, wenn es wirksam ist.

• Das richtige tuen.

Effizient ist die Maßnahme, wenn das gewünschte Ergebnis bzw. Ziel mit möglichst geringem Aufwand (Ressourcen wie z. B. Zeit, Geldmittel) erreicht wird. (Verhältnis Leistung/Kosten)

• Das Richtige so wirtschaftlich wie möglich tuen.

• öffentliche Vermessung - übernahme im Kataster
• Abschreibungsantrag der neuen Fläche mit Antrag auf Bildung eines neuen pfandfreien Grundbuchblattes
• Pfandhaftentlassung des Darlehensgebers für abzutrennende Grundstücksfläche ist zu beschaffen und dem Abschreibungsantrag beizufügen

1. Grundstücks- und Gebäudebeschreibung
2. Berechnung der Gesamtkosten
3. Finanzierungsplan
4. laufende Aufwendungen und Erträge

1. Kosten des Baugrundstückes
2. Baukosten (Gebäudekosten, Kosten der Außenanlagen, Baunebenkosten, Kosten besonderer Betriebskosten)

Wartung

- als Betriebskosten umlegbar, wenn wirksam vereinbart

Sicherheitstechnikprüfung Gewerbe immobilien

- als Betriebskosten umlegbar, wenn wirksam vereinbart mit Gewerbem ieter

Bagatellschäden

- Kosten vertraglich auf den Mieter wirksam  abwälzbar,

bei Wohnraum darf die Einzelfallgrenze von z. B. 100 € und die Jahresgrenze von z. B. 8 % der Nettojahresmiete nicht überschritten werden darf

Schönheitsreparaturen

- Durchführung auf Mieter vertraglich wirksam abwälzbar

Instandhaltung

- nicht abwälzbar, bei Gewerbe Kostenbeteiligung wirksam vereinbar § 535 BGB

Graffitischäden

-  erstattungsfähig über Versicherung, wenn Risiko versichert

Vandalismusschäden

-  erstattungsfähig über Versicherung, wenn Risiko versichert

Glasbruch

• erstattungsfähig über Versicherung, wenn Risiko versichert
• wirksame vertragliche Risikoabwälzung auf Gewerbemieter möglich

Modernisierung

- 11 % der Modernisierungskosten sind umlagefähig bei frei finanzierten Wohnungen

• Änderung der Kostenmiete bei öffentlich geförderten Woh- nungen
• bei Gewerbe höherer Umlageprozentsatz wirksam vereinbar

1. Kommunikationsfördernde Maßnahmen, z. B.:

• zentraler Platz mit Cafe
• Einkaufsmöglichkeiten, die auch die Nachbarscha ft des Projektes anziehen
• Alle Fußwege kreuzen sich auf dem Platz.
• Wege und Platz sind barrierefrei.
• Wohnbereiche sind durch entsprechende Stellplatzplanung/Tiefgaragenplanung  weitge- hend frei von Autoverkehr.
• Ruhebänke
• gute Außenbeleuchtung

2. Z. B.:

• Anzahl der Heime im Einzugsgebiet, die ersatz- oder sanierungsbedürftig sind (hängt ab vom Alter der Heime)
• Standard der Heime im Einzugsgebiet (Mehrbettstandard statt zeitgemäßem Einbettstandard) Einschränkung des Bedarfes durch zunehmend ambulante Pflege
• Einschränkung des Bedarfes durch die Anzahl im Einzugsgebiet geplanter seniorengerech ter Wohnunge n

1. Die Wohnungseigentümer können für den Einzelfall beschließen, dass die Kosten einer ln standhaltungs -/lnstandsetzungsmaßnahme (hier: Balkonsanierung) abweichend vom gesetz lichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel umgelegt werden, wenn

• die gewählte Verteilung dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauches Rechnung trägt,
• der Beschluss mit einer Mehrheit von 3/ 4 aller Wohnungseigentümer und zugleich mit mehr als 50 O/o aller Miteigentumsanteile zustande kommt, § 16 Abs. 4 WEG (doppelt qualifizierte Mehrheit).

2. Ein gebrauchsbezogener Verteilungsschlüssel kann grundsä tzlich gegeben sein bei der Vertei lung der Kosten

• nach der Balkonfläche
• nach der Anzahl der Balkone
• nach der neuen Wohnfläche
• nach MEA der Eigentumswohnungen mit Balkonen

3. Die Errichtung zusätzlicher Balkone kann nachträglich beschlossen werden, wenn folgende Voraussetzungen  gegeben sind:

• Es liegt eine Modernisierung i. S. v. § 559 BGB vor.
• Der Beschluss bedarf einer Mehrheit von 3/ 4 aller Wohnungseigentümer und zugleich mehr als 50 O/o aller Miteigentumsanteile (doppelt qualifizierte Mehrheit).
• Die Eigenart der Wohnanlage ändert sich durch die Balkonerrichtung nicht.
• Die Balkonerrichtung beeinträchtigt keinen Wohnungseigentümer gegenüber den anderen unbillig.

1. Zugang spätestens am 15. Januar 2008

2.              Gesamtkosten 510.000 €

./. marode Fenster 60.000 €

./. Verwaltungskosten 12.000 €

Modemisierungsaufwand 438.000 €

davon 11 % je Jahr           48.180 €/Jahr

./. 3 % Zinsvorteil von 180.000 € - 5.400 €/Jahr

                                                                           Ergibt 42.780 €/Jahr

Gesamtwohnfläche: 2.573 m²

42.780 € : 2.573 m^²  : 12 Monate = 1,39 €/m² Wohnfläche je Monat

3.        1. Juni 2009

Die Mieterhöhung liegt mehr als 10 % über der angekündigten Mieterhöhung.

Folge: Aufgrund des § 559b Abs. 2 Satz 2 verlängert sich die Frist um 6 Monate.

1. Sachlich ist das Amtsgericht zuständig - unabhängig vom Streitwert -, da es sich hier um ein Wohnraummietverhältnis handelt (§ 23 GVG).

Die örtliche Zuständigkeit liegt ausschließlich in Cuxhaven (§ 29 a ZPO), da sich in diesem Bezirk die gemieteten Räume befinden.

2. Der Vermieter kann auch einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides stellen (§ 688 ff. ZPO). aus dem bei Vorliegen der Voraussetzungen der Vollstreckungsbescheid beantragt wer den kann. (Dieser ist - ebenso wie ein Urteil - gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 4 ZPO ein zur Zwangs vollstreckung geeigneter Titel).

Das Mahnverfahren wird jedoch nur wegen Ansprüchen, die die Zahlung einer Geldforderung zum Inhalt haben, durchgeführt.

3. Die Gründe für das Mahnverfahren sind:

• einfacher, keine Begründung des Anspruches
• schneller, bereits nach Ablauf der Widerspruchsfrist kann der Vollstreckungsbescheid beantragt werden
• hat günstigere Gebühren, nur 0,5-fache Gebühr, Klageverfahren dreifache Gebühr
• Leerstand im Objekt, vorhandene Kaution, Forderungsabtretung

4. Zuständig ist gemäß § 689 ZPO:

• sachlich - unabhängig vom Streitwert - das Amtsger.icht und
• örtlich das Gericht am Wohnsitz des Antragstellers.

Zu beachten ist jedoch , dass die Landesjustizverwaltungen zur örtlichen Zuständigkeit per Verordnung eine Konzentration auf ein Amtsgericht bestimmen können.

1. Der Gesetzgeber sieht vor, dass der Ehegatte in das Mietverhältnis eintritt (§ 563 Abs. 1 BGB).

Die Kinder treten nicht in das Mietverhältnis ein, da der Gesetzgeber ein Eintrittsrecht des Ehegatten vorgesehen hat (§ 563 Abs. 2 BGB).

Damit sind die in der Wohnung lebenden Ehegatten und auch damit verbunden die Kinder als Mitbewohner des verstorbenen Mieters geschützt.

 2. Die Ehefrau muss, da sie in das Mietverhältnis eingetreten ist, innerhalb eines Monates, nachdem sie vom Tod ihres Mannes Kenntnis erlangt hat, dem Vermieter gegenüber erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen will (§ 563 Abs. 3 BGB).

3. Als Vermieter könnte die Wohnungsbaugesellschaft das Mietverhältnis innerhalb eines Monates, nachdem Kenntnis von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis erlangt wurde, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 563 Abs. 4 BGB), jedoch nur, wenn in der Person der Ehefra u, als Eingetretene, ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB).

Dies dürfte aufgrund einer bloßen Vermutung nicht möglich sein.

1. Algemeine wirtschaftliche Lage Deutschlands und resultierende Erwerbslosigkeit
   Konsumverhalten über die jeweiligen finanziellen Verhältnisse hinaus und die resultierende hohe Verschuldung
2. Amtsgericht des jeweiligen Bezirkes in welchem das Grundstück sich befindet ist sachlich und örtlich zuständig
3. Vorteile:
   möglicher Preisvorteil gegenüber Immobilien die frei veräußert werden
   Kosten sind geringer ( i.d.R. keine Maklerprovision, i.j.F. keine Notargebühren)
   Eigentümer durch Zuschlag
   
   Nachteile:
   Gefahr, dass der noch Eigentümer weder Gutachter noch Interessent den Zutritt gewährt
   Die Vorschriften über Mängelhaftung des BGBs sind unanwendbar
   Ärger durch Verweigerung der Räumung des Exeigentümers

Diese Rechte sind im  § 26 WoFG ( Wohnraumförderungsgesetz) geregelt. Grundsätzlich muss der Interessent in Besitz eines Wohnberechtigungsscheines nach § 27 WoFG sein.

1. unmittelbare Belegung: an den geförderten Wohnungen selbst
2. verbundenen Belegung. an diesen und an anderen Wohnungen
3. mittelbare Belegung: nur an anderen Wohnungen
4. allgemeines Belegungsrecht: bestimmte geförderte Wohnung einem Wohnberechtigten zu übelassen
5. Benennungsrecht: für bestimmte Whg aus drei vorgeschlagenen Wohnberechtigten einen zu wählen
6. Besetzungsrecht: für bestimmte Whg  einen Wohnberechtigten zu bestimmen

Der Primärenergiebedarf berücksichtigt neben dem Endenergiebedarf für Heizung und Warmwasser auch die Verluste, die von der Gewinnung des Energieträgers an seiner Quelle über Aufbereitung und Transport bis zum Gebäude und der Verteilung, Speicherung im Gebäude anfallen.

Der Transmissionswärmeverlust H'_T eines Hauses ermittelt sich aus der Summierung der U-Werte aller Bauteile in der Hüllfläche beheizter Gebäudeteile entsprechend ihrer Flächenanteile.
Der Transmissionswärmeverlust (H'_T) beschreibt somit die energetische Qualität der thermischen Hülle (Isolierung von Dach, Aussenwänden, Fenstern und Boden) eines Gebäudes.

Für jedes Wohngebäude ist -abhängig von der Umfassungsfläche (A) und dem Volumen des Gebäudes- ein zulässiger Höchstwert nach Tabelle 2 der Anlage 1 der Energieeinsparverordnung (EnEV) in der aktuellen Fassung vorgegeben.
Je niedriger der Wert, desto besser ist das Haus isoliert.

Diese Zahl heißt H_T' (gesprochen "H - T - Strich").

Man unterscheidet konstruktive und geometrische Wärmebrücken.

• Konstruktive Wärmebrücken entstehen durch Konstruktionen mit Materialien unterschiedlicher Wärmeleitfähigkeit. Beispiele hierfür sind Stahlbetondeckenverbund zu Außenwänden, Ringanker oder Heizkörpernischen.
• Geometrische Wärmebrücken ergeben sich, wenn die Innenoberfläche ungleich der Außenoberfläche ist, beispielsweise durch Versprünge oder Ecken in einem sonst homogenen Bauteil. Beispiel hierfür ist die Hausaußenecke bei der im Verhältnis immer mehr kalte Außenwand auf den warmen Innenwandanteil kommt.

Im Bereich von Wärmebrücken sinkt bei niedrigen Außentemperaturen die raumseitige Oberflächentemperatur von Bauteilen stärker ab als in den "Normalbereichen". Bei Unterschreiten der Taupunkttemperatur fällt Tauwasser (Kondenswasser) aus. An Wärmebrücken besteht die Gefahr von Schimmelbildung. Diese tritt nicht erst bei Tauwasserausfall, sondern bereits bei einer (durch die Oberflächentemperatur bedingten) relativen Luftfeuchte von 80 % an der Bauteiloberfläche auf (div. Schimmelpilze bereits bei 70 %). Wärmebrücken führen zu höherem Transmissionswärmeverlust und damit zu höherem Heizwärmebedarf/Heizkosten.

Der Wärmedurchgangskoeffizient, auch U-Wert (in der Bauphysik früher k-Wert) genannt, ist ein Maß für den Wärmedurchgang.

Der Wärmedurchgangskoeffizient ist ein spezifischer Kennwert eines Bauteils. Er wird im Wesentlichen durch die Wärmeleitfähigkeit und Dicke der verwendeten Materialien bestimmt, aber auch durch die Wärmestrahlung und Konvektion an den Oberflächen.   W/(m²·K) (Watt pro Quadratmeter und Kelvin)

Anmerkung: Für eine Messung des Wärmedurchgangskoeffizienten sind stationäre Temperaturen wichtig, damit die Wärmespeicherfähigkeit der Materialien bei Temperaturänderungen das Messergebnis nicht verfälscht.

Der Kehrwert des Wärmedurchgangskoeffizienten ist der Wärmedurchgangswiderstand R_T in (K·m²)/W.

• Je höher der Wärmedurchgangskoeffizient, desto schlechter ist die Wärmedämmeigenschaft des Stoffs.
• Je niedriger der Wärmedurchgangskoeffizient, (= je höher der Wärmedurchgangswiderstand), desto besser ist die Wärmedämmeigenschaft.

Besonders weit verbreitete Anwendung findet der Wärmedurchgangskoeffizient im Bauwesen, wo er zur Bestimmung der Transmissionswärmeverluste durch Bauteile hindurch dient.

Das Wärmebildverfahren (auch Thermografie genannt) wird zur Prüfung der Wärmedämmung von Häusern, zur Gebäudediagnostik/Energieausweiserstellung zur Strukturanalyse des Mauerwerks, zur Feuchte-Detektion in Wänden und Dächern und zur Lokalisierung von Rissen in Rohrleitungen eingesetzt. Ein Wärmebild hilft, die allgemeine Qualität der Isolation eines Gebäudes zu verstehen (Identifikation von Wärmebrücken, inhomogene Isolationsschichten). Wärmebildkameras produzieren jedoch keine quantitativen Daten (z.B. U-Wert), die für die Bewertung von Isolationen verwendbar sind. Somit kann diese Technik lediglich für die überschlägige Ermittlung des U-Wertes angewandt werden

Nach der am 10. Oktober 2009 in Deutschland in Kraft getretenen Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen der Jahres-Primärenergiebedarf Q_P und der spezifische Transmissionswärmeverlust H'_T (bei Nichtwohngebäuden: mittlere Wärmedurchgangskoeffizienten der wärmeübertragenden Umfassungsflächen nach Art der Bauteile) eines zu errichtenden Gebäudes bestimmte Grenzwerte einhalten. U-Werte gehen in die Berechnung des Transmissionswärmeverlustes ein und dieser wiederum in die Berechnung des Primärenergiebedarfs. Ferner schreibt die EnEV Grenzwerte des Wärmedurchgangskoeffizienten bestimmter Bauteile vor, wenn diese in bestehenden Gebäuden ausgetauscht oder neu eingebaut werden.