Grundwissen Immobilien

Tod des Mieters: Die Erben können mit der gesetzlichen Frist auf den nächst gesetzlichen Termin kündigen

Form der Kündigung bei Wohn und Geschäftsräumen: Schriftlichkeit zudem muss der Vermieter mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen

Wohnung der Familie: Ehegatten können nur mit ausdrücklicher Zustimmung des anderen kündigen, gleiche Regelung bei eingetragenen Partnerschaften

Kündigung durch den Vermieter: Separate Zustellung der Kündigung sowie Kündigungsandrohung nach Art. 257d an beide Ehegatten oder eingetragenen Partnern

Nichtigkeit der Kündigung: wenn sie den Art. 266l-266n nicht entspricht

Retentionsrecht des Vermieters, Umfang: Für einen verfallenen Jahreszins und einen laufenden Halbjahreszins hat der Vermieter an beweglichen Sachen von Geschäftsräumen ein Retentionsrecht. Das Retentionsrecht an Gegenstände des Untermieters soweit wie dieser die Miete nicht bezahlt hat.

Rechte Dritter: Rechte Dritter an Sachen, von denen der Vermieter wusste oder wissen musste, dass sie nicht dem Mieter gehören (Eigentumsvorbehalt)gehen dem Retentionsrecht vor - Retentionsrecht erlischt, wenn Vermieter wusste das die Sachen nicht dem Mieter gehören und darauf hin nicht gekündigt hat.

Geltendmachung: bei Wegzug des Mieters oder Fortschaffung der Sachen mit Hilfe einer Amtsstelle (Betreibungsamt SchKG Art. 283) Heimlich fortgeschaffene Sachen können innert 10 Tage seit der Fortschaffung mit polizeilicher Hilfe zurückgebracht werden.

Missbräuchliche Mietzinse: wenn übersetzter Ertrag erzielt wird oder auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.

Ausnahmen (Keine Vorschläge): im Rahmen Orts- und Quartierüblichkeit, durch Kostensteigerung und Mehrleistung, kostendeckende Bruttorendite bei Neubauten, Teuerungsausgleich

Indexierte Mietzinse: Mietzins folgt einem Index (LIK) mind. Dauer 5 Jahre. Einseitige Kündigungsfristen zu Gunsten Mieter möglich. Vermieter ist gebunden.

Gestaffelte Mietzinse: Mietzins erhöht sich um einen bestimmten Betrag, MV für mind. 3 Jahre abgeschlossen, MZ höchstens 1 Mal im Jahr erhöht und in CHF

MZ-Erhöhung und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter: Jederzeit auf nächstmöglichen Kündigungstermin, mind 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, begründet und mit Amtlichen Formular ansonsten nichtig

Anfechtung des Mietzinses: Anfechtung und Herabsetzung des Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache bei der Schlichtungsbehörde, wenn wegen Notlage gezwungen war oder wenn MZ gegenüber dem früheren Mieter erheblich erhöht ist

während der Mietdauer: Herabsetzungsbegehren muss schriftlich dem Vermieter gestellt werden, nimmt dieser innert 30 Tagen keine Stellung so kann der Mieter die Schlichtungsbehörde anrufen gleiches gilt wenn der Vermieter nur teilweise entspricht

Sicherheiten durch den Mieter (Pfandrecht: Betreibung auf Pfändung)

Sorgfalt und Rücksichtnahme

Meldepflicht bei Mängel

Duldungspflicht (Herabsetzung Mietzins (259d) und Schadenersatz (259e) bleiben vorbehalten

Mängel während der Mietdauer - Pflicht des Mieters zu kleinen Reinigungen und Ausbesserungen)

Rechte des Mieters bei Mängel die er nicht zu verantworten hat: Mängelbeseitigung durch Vermieter, Herabsetzung Mietzins, Schadenersatz, Hinterlegung Mietzins bei Schlichtungsbehörde

Beseitigung Mangel: Wenn Vermieter Mangel nicht beseitigt - fristlose Kündigung wenn Sache untauglich, Mangel auf Kosten Vermieter beseitigen

Herabsetzung des Mietzinses wenn die Tauglichkeit vermindert oder beeinträchtigt

Schadenersatz: Hat der Mieter durch den Mangel Schaden erlitten, so muss der Vermieter Schadenersatzleisten

Hinterlegung des Mietzinses: Angemessene Frist zur Behebung des Mangels und Androhung der Hinterlegung

Herausgabe hinterlegten Mietzins: Ansprüche müssen innert 30 Tage bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht werden

Erneuerungen und Änderungen durch den Mieter: nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters, das selbe für die Wiederherstellung: Schriftlichkeit

Wechsel des Eigentümers: Kündigung nach Gesetz bei Geltendmachung von Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte/Verschwägerte. Bei früherer Kündigung: Schadenersatzpflicht

Vormerkung im Grundbuch: kann verabredet werden siehe ZGB Art. 959