Definitionen Immobilienwirtschaft

In der VWL der Nutzen, der einem durch Wahl der nächstbesten Möglichkeit entgehen könnte.

Als core wird eine Investitionsstrategie bezeichnet, mit welcher in Top-Immobilien in den großen Metropolen investiert wird. Core-Immobilien zeichnen sich durch bestimmte Qualitätsmerkmale innerhalb der Anlageklasse Immobilien aus und weisen damit ein geringes Risiko im Marktrahmen aus.

Die aufgrund der Merkmale von Core-Immobilien von den Marktteilnehmer erwartete hohe Ertragssicherheit wird mit entsprechenden Kaufpreisen bewertet, wodurch die erzielbaren Anfangsrenditen eher niedrig ausfallen. Im Schnitt werden Renditen zwischen 4 – 5,5 % erzielt, was dem sehr geringen Risiko von Core-Immobilien zuzuschreiben ist. Mit der Core-Investitionsstrategie ist eine langfristige Haltedauer von Core-Immobilien verbunden.

Vermietete Immobilien mit langfristig gebundenen guten Mietern

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Immobilien an hoch attraktiven Standorten innerhalb der Innenstadtlagen oder zentraler Hauptlagen der bedeutenden Großstädte. Die erstklassigen Standorte von Core-Immobilien sind nahezu einmalig und kaum duplizierbar, so dass langfristig immer mit einer Vermietung gerechnet werden kann. In der Regel handelt sich um hochwertige Bestandsgebäude, die langfristig an bonitätsstarke und namhafte Mieter vermietet sind und laufend Überschüsse erwirtschaften.

Die Core-Plus-Strategie unterscheidet sich von der Core-Strategie maßgeblich durch die Restlaufzeiten der Mietverträge und den Wertschöpfungspotentialen des Objektes. So sind häufig nur Ankermieter oder Teilflächen langfristig vermietet. Durch Optimierungs- und Sanierungsmaßnahmen sollen die Mieterträge langfristig gesteigert werden. In Betracht kommen Mieterhöhungen durch Steigerung der Qualitätsstandards als auch durch Neu- und Anschlussvermietungen. Bei Halteperioden zwischen 4 – 10 Jahren können Investoren mit einer Rendite von 6 – 10 % rechnen.

Grüne Mietverträge sind eine natürliche Weiterentwicklung des Gedankens des „Green Buildings“. Aus der Perspektive des Eigentümers aber auch des Nutzers können derartige grüne Mietverträge einen wichtigen Baustein in der unternehmenseigenen Nachhaltigkeitsstrategie darstellen. Außerdem wenden sich die Mieter von Immobilien vermehrt denjenigen Objekten zu, die von vornherein einen geringeren Energie- und Instandhaltungsbedarf haben. Gleichwohl muss man feststellen, dass grüne Immobilien mit grünen Mietverträgen meistens immer noch teurer sind, als „herkömmliche“ Immobilien.

Beispielklauseln für grüne Mietverträge:
Allgemeine Zielsetzungen zur Nachhaltigkeit;
Regelungen zu Zertifizierungen, erneuerbaren Energien;Maßgaben für den Mieterausbau; Verwendung umweltfreundlicher Materialien;
Kostentransparenz im Hinblick auf Energie- und Wasserverbrauch;
Verhaltensregelungen, z.B. zur Mülltrennung, zum Einkauf oder zum Lüften;
Bildung eines Nachhaltigkeitsausschusses zur dauerhaften Optimierung des Konzepts;        Einführung eines Punktesystems zur Motivation des Mieters

Managementkonzept von Porter (amerik. Betriebswirt). Die Wertschöpfungskette stellt die zusammenhängenden Unternehmensaktivitäten des betrieblichen Gütererstellungsprozesses grafisch dar. Nach Porter gibt es fünf Primäraktivitäten, die den eigentlichen Wertschöpfungsprozess beschreiben: interne Logistik, Produktion, externe Logistik, Marketing & Verkauf und Service. Außerdem gibt es vier Unterstützungsaktivitäten, die den Wertschöpfungsprozess ergänzen: Unternehmens-Infrastruktur, Human Resource Management, Technologie-Entwicklung und Beschaffung. Jede Unternehmensaktivität stellt einen Ansatz zur Differenzierung dar und leistet einen Beitrag zur relativen Kostenstellung des Unternehmens im Wettbewerb.

http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/145581/wertschoepfungskette-v7.html

Unter dem Begriff Asset-Klassen versteht man eine Gruppe von Vermögenswerten mit ähnlicher oder identischer Risiko-Rendite-Kombination. Beispiele für (Haupt-)Asset-Klassen:

1. Cash (Termingelder, Geldmarktpapiere bis 12 Monate Laufzeit)
2. Festverzinsliche Wertpapiere (ab 12 Monaten Laufzeit)
3. Aktien
4. Immobilien
5. Edelmetalle
6. Stapelgüter (Weizen, Öl, Kohl etc.)

Diese Haupt-Asset-Klassen lassen sich wiederum unterteilen, die Haupt-Asset-Klasse Aktien etwa in Blue Chips, Mid Caps und Nebenwerte. Diese Unterklassen können wiederum in nationale und internationale Titel und diese wiederum in bestimmte Branchen und/oder Unternehmensgrößen untergliedert werden. Wie in den meisten Klassifikationssystemen können auch Asset-Klassen – je nach Zielsetzung – in unterschiedlicher Weise gebildet werden und sich hierarchisch überlappen. Ein Asset kann zu vielen verschiedenen Asset-Klassen gehören.

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Ein Asset ist ein Vermögenswert im Besitz einer Person oder juristischen Institution. Dazu zählen Finanzinstitute und andere Unternehmen, Trader sowie Regierungsorganisationen.

Die Summe aller Vermögenswerte abzüglich der Summe aller Verbindlichkeiten (wie z. B. Schulden) eines Unternehmens wird auch als Nettowert bezeichnet. Jeder Asset, der getradet wird, kann auch als Finanzinstrument bezeichnet werden.

im Gegensatz zum Fremdkapital jene Mittel, die von den Eigentümern einer Unternehmung zu deren Finanzierung aufgebracht oder als erwirtschafteter Gewinn im Unternehmen belassen wurden (Selbstfinanzierung).

 Springer Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort: Eigenkapital, online im Internet:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/54811/eigenkapital-v9.html

Schaffen eines für den Kunden nachvollziehbaren und akzeptierten Mehrwerts, der über die originären Produkteigenschaften hinausgeht, um bei homogenen Konkurrenzangeboten einen Wettbewerbsvorteil zu erreichen. Als wichtigstes Instrument dazu dient der Value Added Service.

 Springer Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort: Value Added Marketing, online im Internet:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/16182/value-added-marketing-v6.html

1. Buchmäßiges Eigenkapital: Es ergibt sich in der Bilanz als Differenz zwischen den Aktivposten (Vermögen, Rechnungsabgrenzung) und den Verbindlichkeiten, Rückstellungen und passiven Rechnungsabgrenzungsposten. Unterbewertungen (Überbewertungen) von Aktivposten und Überbewertungen (Unterbewertungen) von Passivposten mindern (erhöhen) das ausgewiesene Eigenkapital. Das effektive Eigenkapital ist wegen der stillen Reserven bzw. stillen Verluste nur bei Verkauf bzw. Liquidation feststellbar.

 Springer Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort: Eigenkapital, online im Internet:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/54811/eigenkapital-v9.html

2. Reales Eigenkapital: Es wird erhöht durch Einlagen der Eigentümer bzw. Kapitalerhöhungen durch Beschluss der Anteilseigner (bei Kapitalgesellschaften und Kommanditeinlagen) oder durch erzielte Gewinne; vermindert durch Entnahmen bzw. Kapitalherabsetzungen oder Verluste.

 Springer Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort: Eigenkapital, online im Internet:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/54811/eigenkapital-v9.html

3. Ausweis in der Bilanz:
a) Bei Einzelunternehmen und den vollhaftenden Gesellschaftern von Personengesellschaften werden Gewinne, Verluste, Einlagen und Entnahmen auf den (variablen) Eigenkapitalkonten erfasst. Soweit in den Gesellschaftsverträgen feste Kapitalanteile (Festkonten) vereinbart sind, werden Kapitalveränderungen über andere Gesellschafterkonten (Privatkonto, Darlehenskonto u.Ä.) erfasst. Solange die Pflichteinlage des Kommanditisten nicht eingezahlt ist, sind Gewinnanteile diesem Eigenkapitalkonto gutzuschreiben, darüber hinausgehende einem Darlehenskonto als Verbindlichkeit. Ein negatives Kapitalkonto entsteht, wenn die Kommanditeinlage durch Verluste oder (verbotene) Entnahmen mehr als verbraucht ist.

b) Bei Kapitalgesellschaften ist gemäß § 266 III HGB eine Gliederung wie folgt vorgesehen:
I. Gezeichnetes Kapital (nominelles Haftungskapital)
II. Kapitalrücklagen (aus Agio, Zuzahlungen u.Ä.)
III. Gewinnrücklagen (aus dem Ergebnis gebildete):
1. Gesetzliche Rücklage (§ 150 AktG),
2. Rücklage für Anteile an einem herrschenden oder mehrheitlich beteiligten Unternehmen,
3. satzungsmäßige Rücklagen,
4. andere Gewinnrücklagen
IV. Gewinnvortrag/Verlustvortrag
V. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag.

Nicht eingeforderte ausstehende Einlagen sind gemäß § 272 I HGB offen vom gezeichneten Kapital abzusetzen. Der verbleibende Betrag ist als eingefordertes Kapital in der Passivseite der Bilanz auszuweisen, eingeforderter aber noch nicht eingezahlter Betrag ist gesondert als Forderung auszuweisen. Ist das Eigenkapital durch Verluste aufgebraucht und ergibt sich durch weitere Verluste eine Unterbilanz, so ist ein „nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag” (§ 268 III HGB) auszuweisen.

Die Abk. EK wird für die Teilbeträge des verwendbaren Eigenkapitals verwendet.

 Springer Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort: Eigenkapital, online im Internet:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/54811/eigenkapital-v9.html

4. Eigenkapital als Finanzierungsmittel: Eigenkapital steht dem Unternehmen im Gegensatz zum Fremdkapital im Prinzip unbefristet zur Verfügung. Es sollte nach der goldenen Bilanzregel in Höhe des langfristig gebundenen Vermögens vorhanden sein. Unter dem Gesichtspunkt seiner Funktion als haftendes Kapital (Garantiekapital) ist Eigenkapital eine Voraussetzung für die Möglichkeiten der Aufnahme von Fremdkapital.

Kreditinstitute müssen im Interesse der Erfüllung ihrer Verpflichtungen gegenüber den Gläubigern, bes. zur Sicherheit der ihnen anvertrauten Vermögenswerte, ein angemessenes haftendes Eigenkapital haben (§ 10 KWG) (Grundsätze über das Eigenkapital und die Liquidität der Institute).

Springer Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort: Eigenkapital, online im Internet:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/54811/eigenkapital-v9.html

5. Eigenkapitalbeschaffung: Voraussetzung ist, dass der Eigenkapitalgeber im Gewinn (Ausschüttungen und Substanzsteigerungen bzw. Wertsteigerungen der Anteile) eine ausreichende Verzinsung seines eingesetzten Eigenkapitals und eine als angemessen empfundene Vergütung für die Übernahme der unternehmerischen Risiken erwarten kann.

Springer Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort: Eigenkapital, online im Internet:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/54811/eigenkapital-v9.html

Finanzierung mit Hybridkapital. Sie bezieht ihre Position zwischen dem stimmberechtigten Eigenkapital und dem erstrangigen Fremdkapital. Eine Mezzanine-Finanzierung enthält sowohl Eigenschaften der Eigen- wie auch der Fremdkapitalfinanzierung.

Ausführliche Erklärung

Mezzanine Financing. 1. Begriff: Finanzierung mit Hybridkapital. Sie bezieht ihre Position zwischen dem stimmberechtigten Eigenkapital und dem erstrangigen Fremdkapital. Eine Mezzanine-Finanzierung enthält sowohl Eigenschaften der Eigen- wie auch der Fremdkapitalfinanzierung. Sie hat ihren Ursprung bei der Finanzierung von Management Buyouts (MBO) und wird auch bei Wachstumskapitalfinanzierungen und zur Finanzierung von Akquisitionsstrategien eingesetzt.

2. Merkmale: Der Begriff Mezzanine deutet darauf hin, dass es sich um eine Finanzierungsform handelt, die zwischen dem voll haftenden Eigenkapital und einem i.d.R. dinglich besicherten erstrangigen Darlehen steht. Zur Vergütung des damit verbundenen höheren Risikos partizipiert der Mezzanine-Geber häufig zusätzlich zu einer festen Verzinsung des Darlehens am Wertzuwachs des Unternehmens, z.B. mit einer Kaufoption auf einen definierten Anteil am Grundkapital des kreditnehmenden Unternehmens (Equity-Kicker).

3. Formen: In der Praxis ist eine Vielzahl von Gestaltungen der Mezzanine-Finanzierung anzutreffen, die sich z.B. in der Form von typisch oder atypisch stillen Beteiligungen, Genussscheinen oder Wandel-/Optionsanleihen konkretisieren. Abhängig von der Form und der Ausgestaltung werden Mezzanine-Finanzierungsinstrumente bilanziell entweder dem Eigenkapital oder dem Fremdkapital zugerechnet.

4. Anbieter: Inzwischen haben sich in Deutschland neben den spezialisierten Structured-Finance-Abteilungen der Großbanken auch bankenunabhängige Mezzanine-Geber etabliert, auf die v.a. im Rahmen komplexer Finanzierungen, z.B. bei der Durchführung von MBOs, zurückgegriffen wird.

Springer Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort: Mezzanine-Finanzierung, online im Internet:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/8779/mezzanine-finanzierung-v11.html

Bei einer Core-Strategie werden Investitionen in hochwertige, bestehende Immobilien mit einem stabilen Cash-Flow in etablierten Märkten getätigt. Oft erfolgt eine Beschränkung auf die Nutzungsarten Büro und Handel. Gesucht werden exklusive Innenstadtlagen der großen Metropolen und namhafte, bonitätsstarke Mieter. Mit Core-Immobilien werden langfristige Investitionsstrategien umgesetzt. Folglich sucht man möglichst langfristige Mietverträge. Core-Strategien gelten als risikoarm.

Die Finanzierung von Core-Immobilien erfolgt mit verhältnismäßig hohen Eigenkapitalquoten, also Fremdkapitalanteilen, die in der Regel nicht über 50 Prozent liegen. Die mit Core-Investments erzielbaren Renditen sind entsprechend des reduzierten Anlagerisikos vergleichsweise gering. Die Haltedauer solcher Immobilien sollte in der Regel langfristig geplant werden.

http://www.stalys.de/data/immobilieninvestmentstile1.htm; Sigurd Korte

Der Core-plus-Stil unterscheidet sich von reinen Core-Investments vor allem durch die Auswahl der Immobilien. Auch hier steht die Anlage in bereits bestehende und vermietete Immobilien im Vordergrund. Doch bei der Auswahl von Standorten kommen auch solche mit künftigem Entwicklungspotenzial in Betracht. Kurzfristige Mietvertragslaufzeiten werden gesucht, um bei Neuvermietungen durch die Steigerung der Mieterträge eine Wertschöpfung zu generieren. Zur Finanzierung wird bei der Core-plus-Strategie in moderatem Umfang auf den Leverageeffekt zurückgegriffen. Hierbei kommt Fremdkapital mit einem Anteil von mehr als 50 Prozent zum Einsatz.

Core-plus-Investitionen können einen Teil des Ertrages auch aus der Wertsteigerung entsprechender An- und Verkäufe der Objekte erzielen. Die Haltedauer liegt normalerweise in einem Bereich von unter zehn Jahren. Die erzielbaren Renditen liegen leicht über denen klassischer Core-Investments, wobei sich auch das Risiko des Investors erhöht darstellt.

http://www.stalys.de/data/immobilieninvestmentstile1.htm; Sirgurd Korte

Als Value-added-Investitionen bezeichnet man das Investment in oft deutlich unterbewerte Märkte und Objekte. Ziel ist es, diese Immobilien z. B. durch Renovierung oder Revitalisierung und Mieterwechsel neu im Markt zu positionieren. Hierbei liegt das strategische Ziel der Investition weniger im Erzielen eines Cash-Flows, sondern in der Erzielung signifikanter Wertsteigerungen, die durch den Verkauf der Objekte nach erfolgreicher Umsetzung der Maßnahmen realisiert werden sollen. Als zusätzlicher Hebel zur Wertsteigerung wird ein hoher Fremdkapitalanteil (bis zu 70 Prozent) eingesetzt. Die angestrebte Haltedauer ist in jedem Fall kürzer als bei Core-Investments. Die Rendite bei Value-added-Strategien sollte deutlich über denen von Core- und Core-plus-Investments liegen. Allerdings besteht bei solchen Investments auch ein deutlich höheres Risiko.

http://www.stalys.de/data/immobilieninvestmentstile2.htm ; Sirgurd Korte

Eine opportunistische Strategie kann sowohl auf Bestandsimmobilien als auch Projektentwicklungen setzen. Eine Eingrenzung auf bestimmte Nutzungsarten findet praktisch nicht statt. In jedem Fall wird speziell auf Objekte mit hohem Wertsteigerungspotenzial fokussiert. Bei bestehenden Objekten liegt der Schwerpunkt auf einer deutlichen Unterbewertung, oft aufgrund eines schwierigen Marktumfeldes, fehlender bzw. schlechter Vermietung und anderer negativer Faktoren, die es im Rahmen einer Repositionierung zu verbessern gilt. Sofern Projektentwicklungen finanziert werden, begibt sich der Investor in die typische Ertrags- / Risikokonstellation eines Developers.

Hohe Renditen – bis zu 30 Prozent und mehr – werden auch durch einen besonders aggressiven Einsatz von Fremdkapital (bis zu 90 Prozent) erzielt. Die Haltedauer ist überwiegend kurzfristig und auf schnellen Verkauf ausgerichtet. Entsprechend der hohen Renditechance bestehen für opportunistisch ausgerichtete Investoren hohe spekulative Risiken.

http://www.stalys.de/data/immobilieninvestmentstile2.htm; Sirgurd Korte

Zusammenfassend kann man in Hinblick auf das Verhältnis von Rendite zu Risiko feststellen, dass beide abhängig vom verfolgten Investmentstil korrelieren. Nimmt die erwartete Rendite zu, steigt das Risiko. Risiko und Rendite verhalten sich jedoch nicht zwangsläufig proportional zueinander. In Grafik 1 (rechts) bestünde ein proportionaler Zusammenhang, wenn sich die Investmentstile entlang der Geraden aufwärts bewegen würden. Unterstellt man jedoch, dass sich die Corel-plus-Strategie und die Value-added-Strategie hinsichtlich ihrer Rendite-Risikoverteilung in etwa ausgewogen verhalten, wird man die Core-Strategie zu Gunsten der Rendite, die opportunistische Strategie zu Lasten des Risikos verschoben sehen.

Geht man dagegen bei Core-Investments von einem ausgewogenen Rendite-Risiko-Verhältnis aus, nimmt die Risikolastigkeit der Investmentstile überproportional zu.

Bei der Einschätzung des Verhältnisses zwischen Rendite und Risiko und damit bei der Beantwortung der Frage, welches Risiko der eigenen Renditeerwartung angemessen ist, kommt es also ganz wesentlich auf die Betrachtungsweise des Investors an, wie die beiden vorstehenden Grafiken verdeutlichen.

Bei opportunistisch investierenden Anlegern steigt das Risiko für das Mehr an Rendite, das er gegenüber einem Value-added-orientierten Anleger eingehen muss, deutlich stärker, als seine Rendite zunimmt. umgekehrt verhält es sich etwa für den Core-Investor: Gegenüber einem Core-plus-Anleger nimmt das Risiko im Verhältnis zur Rendite überproportional ab.

http://www.stalys.de/data/immobilieninvestmentstile2.htm; Sirgurd Korte

Die Eigenkapitalrendite (Return of Equity – ROE) beschreibt, wie sich das Eigenkapital der Eigentümer innerhalb eines Geschäftsjahrs verzinst hat.
Eigenkapitalrendite Formel


Eigenkapitalrendite [in %] = (Gewinn/ Eigenkapital) * 100

Bedeutung:
Die Kennzahl zeigt, wie viel Prozent des erwirtschafteten Gewinnes auf das investierte (eigene) Kapital anfällt. Sie ist für die Eigentümer von großer Bedeutung, denn je höher die Eigenkaitalrendite ausfällt, desto besser wird das Unternehmen beurteilt.

Diversifizierung ist eine Strategie, welche die Geschäftstätigkeit einer Organisation durch neue Geschäftszweige, Produkte oder Dienstleistungen erweitert. Diversifizierung kann Bestandteil einer Wachstumsstrategie sein, die die Gunst der Stunde am Markt zu nutzen versteht, oder der Risikominimierung dienen, indem ein neues Standbein aufgebaut wird. Das kann durch Akquisitionen (vgl. Fusion) geschehen oder durch Forschung und Entwicklung und ein oder zwei oder auch viele verschiedene Bereiche betreffen.

Diversifizierung trifft man auch im Rahmen von Unternehmensstrategieen an, etwa wenn eine Holding durch Übernahmen ihr Portfolio ausweitet. Man unterscheidet zwischen der horizontalen und der vertikalen Diversifizierung, wobei horizontal die Diversifizierung innerhalb eines bestimmten Produktsegments, vertikal die Expansion in ein neues Glied der Beschaffungskette bezeichnet.

http://www.onpulson.de/lexikon/869/diversifizierung/

Vermögensverwaltung

gehört zu den zentralen Finanzdienstleistungen und beschreibt das Treffen von (Finanz-)Anlageentscheidungen durch eine dritte Person, die als Vermögensverwalter fungiert.

Im Immobilienbereich auch Asset Manager = Portfoliomanager:  Überwacht die Objekte aus Sicht der Ertragslage. (Renditen, Bewertung, Verkauf?)

Immobilienverwaltung, insbes. im Bereich Vermietung, kaufmännische Verwaltung

(vgl. auch Facility Management)

Gebäudemanagement; integrative, ganzheitliche Betrachtungsweise interner Service-Leistungen, die das Anlagevermögens eines Unternehmens betreffen. Facility Management beschäftigt sich mit der Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit von Gebäuden und Anlagen über deren gesamte Lebensdauer hinweg. Ziel ist es, Gebäude und Anlagen auf die dort arbeitenden Menschen und die betrieblichen Bedürfnisse einzustellen, um eine höchstmögliche Wertschöpfung aus dem Zusammenwirken sämtlicher Ressourcen eines Unternehmens zu erreichen.

 Springer Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort: Facility Management, online im Internet:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/127658/facility-management-v3.html

Überschuss der Einzahlungen über die Auszahlungen einer Unternehmung, der je nach Abgrenzung der betrachteten Zahlungsgrößen unterschiedlich ermittelt wird. Der Net Operating Cashflow bezieht sich nur auf Zahlungen aus der Produktions- und Absatztätigkeit der Unternehmung, der gesamte Cashflow berücksichtigt zusätzlich Zahlungen aus Finanzierungs-, Investitions- und Ausschüttungsentscheidungen.

Springer Gabler Verlag (Herausgeber), Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort: Cashflow, online im Internet:
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/3604/cashflow-v8.html