Begründung STWEG

1. ganze TG ist 1 eigene STWEG = Sonderrecht ⇒ daraus ergibt sich Miteigentumsanteil, geregelt in Verwaltungsordnung.

2. TG gehört gleicher STWEG = ausschl. Nutzungsrecht - im gleichen Gb.-Blatt wie Whg. ⇒ geregelt im Reglement

3. Dienstbarkeit 

Muss im öffentl. beurkundeten Begründungsakt vorgemerkt sein. Späterer Zeitpunkt schriftliche Vereinbarung aller Egt. !

Einspracherecht und Vorkaufsrecht behindert die freie Verfügungsmacht über den Mitanteil. Wirkt sich auch auf Verkaufspreis nieder. Im Normalfall abzuraten.

Ein Vorvertrag untersteht denselben Formpflicht wie Hauptvertrag, also öffentl. Beurkundung !

⇒ Rein schriftlich bezweckt lediglich eine unverbindliche Willensbekundung. Keine Verpflichtung oder Konventionalstrafe. Anzahlung mus bei Nichtzustandekommen zurück bezahlt werden.

- Einspracherecht (nur von gesamter STWEG)

- Vorkaufsrecht (gegenüber einzelnen STWEG)

Von Gesetzes wegen NICHT !

Kann jedoch im Begründungsakt oder vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden !

(Einspracherecht möglich , aber nur gültig, wenn es im Grundbuch vorgemerkt wurde)

- Schenkung

- Tauschgeschäft

- Erbgang

- Erbteilung

... nicht abschliessend...

- bei einem käuflichen Eigentumsübergang an Dritten

- Abschluss eines Verkaufsversprechen oder Kaufsrecht

- Begründung eines gewöhnlichen Miteigentums an einem Stockwerkanteil

- Verkauf eines STWEG-Anteils als Folge des Ausschlusses eines STWEG-Egt.

Der Gemeinschaft einen gewissen Einfluss auf ihre Zusammensetzung zu sichern.

Veräussernde STWEG muss Verwalter mitteilen. Info an alle ! Auch Grundbuchverwalten !

Die STWEG muss innert 30 Tagen über Eintritt in den Kaufvertrag entscheiden.

Nur bei einer künftigen Eigentumsübertragung !

1. Miteigentümer gegenüber jedem Nichteigentümer

2. Anteile Miteigentum

3. Eigentümer von Baurecht 

Art. 682

1. Notwendige bauliche Massnahmen = Unterhalt, Instandstellungen, Erneuerungen, ⇒ Werterhaltend !

     ⇒ Beschlussfähig = Mehrheit der anwesenden od. vertrendenden STWEG

2. Nützliche bauliche Massnahmen = Erneuerungs- und Umbauarbeiten ⇒ Wertsteigerung !

    ⇒ Beschlussfassung = Qualifizierten Mehrheit (Mehrheit nach Köpfen & WQ)

3. Verschönerungen, Luxus Erneuerungen & Umbauten = objektive Wertsteigerung!

    ⇒ Beschlussfassung = Zustimmung aller STWEG !

- Horizontale = pro Etage (häufigste)

- Vertikale = REFH

- innere Zwischenwände OHNE tragende Funktion

- Beläge des Fussboden (NICHT der Unterlagsboden)

- Verkleidung der Wände & Türen innen

- eingebauten Schränke und Einrichtungen

- Fallstrang bis zur Abzweigung

- Bodenparzelle - Fassade - Dach - Tragende Mauern und Trennwände - Unterlagsböden

- Leitungen - Heizung - Kamin - gemeinschaftl. Antennenanlage 

- Kellerwerk, ohne Kellerabteile

- Autoeinstellhallen - Wohnung für Hauswart

- (Blumentöpfe, Whirlpool auf Terrasse)

- Kosten im Allg.

- Beschlussfassung

- baliche Massnahmen

- Bauqualität

• Bestimmungen über Bauhanderwerkerpfandrecht - Art. 839 - 841

• Bestimmungen über Retensionsrecht - Art. OR 268 - 286 b, 712k

• Klagen oder beklagt werden bzw. betreiben oder betreibt werden Art. ZPO 29,1,b

1. der Wille des Einzelnen oder Miteigentümer zur Ausbildung von STWEG

2. gültiges Rechtsgeschäft

3. Eintrag Gb.

1. Erklärung mit öffentl. Beurkundung

2. Vertrag mit öB.

3.Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag)

4. Erbteilungsvertrag 

1. Materielle Vss. =  Stammgrundstück // sonderrechtsfähige Teile

2. Formelle Vss.   =  Begründungsakt // Zwingender Inhalt //  Eintragung Gb. 

- Beschreibung des Grundstücks

- Angabe der WQ

- räumliche Ausscheidung mit Aufteilungspläne

• Wille des Verfügungsberechtigeten (Grundeigentümer), Miteigenzumsanteile zu bilden und als STWEG auszugestalten

• Beschreibung des Stammgrundstücks

• Beschreibung der Einheiten und Angaben der WQ

Zusätzlicher, mögliche Inhalt:

• Aufteilungspläne

• Begründung Miteigentum (TG)

• Bestimmungen Vorkaufs- Einspracherecht

• Pfandänderungen

⇒ vom Recht Gebrauch zu machen, eine zu erbringende Leistung solange zurückzubehalten, bis ein Anspruch, eine Forderung, zur Erfüllung dieser Leistung erbracht ist.

⇒ Retentionsrecht stellt ein gesetzliches Pfandrecht dar.

⇒  berechtigt zu einer Betreibung auf Pfandverwertung

(Bsp. Laden Ferrachstr.)

- Fenster und Türen aussen

- Unterlagsböden

- tragende Mauern

- Balkone, Terrassen, Garten

• Begründungsakt wird verändert

• Wertquoten werden verändert

⇒ Öffentliche Beurkundung und Änderung des Reglements !

Art. 712b, 3

Räume die zur gemeinschaftlichen Teil gehören.

z.B. Velokeller, Trockungsraum, Bastelraum

- 1 sep.Blatt für das Haus - bei STWEG das Stammblatt

- je 1 sep. Blatt für jede Wohnung 

(= Bsp. 5 Blätter)

⇒ im Baurecht 1 zusätzliches Blatt für den Landbesitzer !

Miteigentumsanteil mit seinem Sonderrecht

- Teile im Sonderrecht

- Gemeinschaftliche Teile

1. mit Sonderrecht verbunden - Art. 712a,1,2

2. Vorkaufsrecht besteht nicht

3. Einspracherecht gegen Veräusserung - Miteigentum Nicht !

4. Entstehung: nur mit Vertrag bzw. Begründungsakt   (Miteigentum: durch Vertrag, Urteil, von Gesetzes wegen)