Begründung STWEG
Bewi FA
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Nenne die wichtigsten, rechtlichen Grundlagen (Rechtsquellen) der STWEG ?
1. Art. 712a - t ZGB !!!
2. Bestimmungen über das Miteigentum (Art. 647-647e, 712g,1 ud 2)
3. Bestimmungen im Zusammenhang mit dem Vereinsrecht (Art. 64-69, 75)
Weitere wichtige Grundlagen ?
• Bestimmungen über Bauhanderwerkerpfandrecht - Art. 839 - 841
• Bestimmungen über Retensionsrecht - Art. OR 268 - 286 b, 712k
• Klagen oder beklagt werden bzw. betreiben oder betreibt werden Art. ZPO 29,1,b
Wie entsteht eine STWEG ?
1. der Wille des Einzelnen oder Miteigentümer zur Ausbildung von STWEG
2. gültiges Rechtsgeschäft
3. Eintrag Gb.
Wie kann eine STWEG begründet werden ?
1. Erklärung mit öffentl. Beurkundung
2. Vertrag mit öB.
3.Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag)
4. Erbteilungsvertrag
Welche 2 Vss. müssen erfüllt sein, um eine STWEG zu gründen ?
1. Materielle Vss. = Stammgrundstück // sonderrechtsfähige Teile
2. Formelle Vss. = Begründungsakt // Zwingender Inhalt // Eintragung Gb.
Was muss im Begründungsakt enthalten sein ?
- Beschreibung des Grundstücks
- Angabe der WQ
- räumliche Ausscheidung mit Aufteilungspläne
Begründungsakt: Zwingender Inhalt ?
Möglicher zusätzlicher Inhalt ?
• Wille des Verfügungsberechtigeten (Grundeigentümer), Miteigenzumsanteile zu bilden und als STWEG auszugestalten
• Beschreibung des Stammgrundstücks
• Beschreibung der Einheiten und Angaben der WQ
Zusätzlicher, mögliche Inhalt:
• Aufteilungspläne
• Begründung Miteigentum (TG)
• Bestimmungen Vorkaufs- Einspracherecht
• Pfandänderungen
Was bedeutet das Retensionsrecht ?
⇒ vom Recht Gebrauch zu machen, eine zu erbringende Leistung solange zurückzubehalten, bis ein Anspruch, eine Forderung, zur Erfüllung dieser Leistung erbracht ist.
⇒ Retentionsrecht stellt ein gesetzliches Pfandrecht dar.
⇒ berechtigt zu einer Betreibung auf Pfandverwertung
(Bsp. Laden Ferrachstr.)
In welchen Teilen ist das Sonderrecht ausgeschlossen ?
- Fenster und Türen aussen
- Unterlagsböden
- tragende Mauern
- Balkone, Terrassen, Garten
Was bewirkt eine Grundrissänderung einzelner Wohnungen ? Was ist zu beachten ?
• Begründungsakt wird verändert
• Wertquoten werden verändert
⇒ Öffentliche Beurkundung und Änderung des Reglements !
Was ist gemeint mit gewillkürte, gemeinschaftliche Teile ?
Art. 712b, 3
Räume die zur gemeinschaftlichen Teil gehören.
z.B. Velokeller, Trockungsraum, Bastelraum
Wie ist das Grundbuchblatt einer STWEG aufgeteilt ?
(Bsp. 1 Haus, 4 STWEG-Whg.)
- 1 sep.Blatt für das Haus - bei STWEG das Stammblatt
- je 1 sep. Blatt für jede Wohnung
(= Bsp. 5 Blätter)
⇒ im Baurecht 1 zusätzliches Blatt für den Landbesitzer !
Ein STWG veräussert seine Wohnung. Was genau verkauft er ?
Miteigentumsanteil mit seinem Sonderrecht
Welche 2 Teile gibt es im STWEG ?
- Teile im Sonderrecht
- Gemeinschaftliche Teile
Abgrenzung von STWEG zu Miteigentum ?
1. mit Sonderrecht verbunden - Art. 712a,1,2
2. Vorkaufsrecht besteht nicht
3. Einspracherecht gegen Veräusserung - Miteigentum Nicht !
4. Entstehung: nur mit Vertrag bzw. Begründungsakt (Miteigentum: durch Vertrag, Urteil, von Gesetzes wegen)
Was genau definiert "Sonderrecht" ?
- in sich abgeschlossen
- eigener Zugang über gemeinschaftliche Teile
- eigene wirtschaftliche Teile
Formvorschriften
Begründung: Eintragung Gb.
Übertragung: öffentl. Beurkundung und Eintrag Gb.
Vorkaufsrecht: Kann im Begründungsakt oder vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden.
Abtretung von Sondernutzungsflächen (Bsp. PP): einfache Schriftlichkeit (ohne Zustimmung anderer)
Gegenstand von Miteigentum: von Gesetzes wegen zwingend welche Teile der Liegenschaft ?
- Grundstück
- Bauteile (Festigkeit des Gebäudes oder Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung, äussere Gestalt bestimmen)
- Anlagen und Einrichtungen (andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen)
Was wird im Reglement geregelt ? Inhalt ?
• Rechtsstellung der einzelnen STWEG - Wirkung ggb. STWEG und Rechtsnachfolger
• ist im Gb. angemerkt
• praktische Bedeutung, nicht vorgeschrieben. STWEG haben Anspruch darauf ! (712g,3)
Inhalt: Umschreibung Objekt, Sonderrechtsteil, WQ, Beschlussfassung, Kostenverteilung, Verwalter...
Welche Teile können nicht zu Sonderrecht zugewiesen werden ?
- Boden oder Baurecht
- Bauteile und tragende Mauern
- äussere Gestalt und Aussehen
- Anlagen und Einrichtungen
Wieviele Grundbuchblätter enthält eine STWEG mit 4 Whg. ?
5
1 für Stammgrundstück - 4 für Stockwerkeinheiten
An welchen Gstk. kann kann STWEG begründet werden ?
- Liegenschaften bebaut oder unbebaut
- Baurecht
- Miteigentumsanteile zu STWEG
Auf einem Grundstück werden 4 eigene STWEG begründet. Ist das möglich ?
Nein. Man müsste das Gstk. neu parzellieren, in 4 Parzellen.
Welche Möglichkeiten bestehen eine TG zu unterteilen ?
1. ganze TG ist 1 eigene STWEG = Sonderrecht ⇒ daraus ergibt sich Miteigentumsanteil, geregelt in Verwaltungsordnung.
2. TG gehört gleicher STWEG = ausschl. Nutzungsrecht - im gleichen Gb.-Blatt wie Whg. ⇒ geregelt im Reglement
3. Dienstbarkeit
Vorkaufsrecht:
Limitiert: Kaufpreis fixiert = öffentl. Beurkundung
Unlimitiert: Höchstbietender = Schriftform
Muss im öffentl. beurkundeten Begründungsakt vorgemerkt sein. Späterer Zeitpunkt schriftliche Vereinbarung aller Egt. !
Einspracherecht und Vorkaufsrecht behindert die freie Verfügungsmacht über den Mitanteil. Wirkt sich auch auf Verkaufspreis nieder. Im Normalfall abzuraten.
Welche Form bedingt ein Vorvertrag (Kaufzusage, Reservationsvereinbarung) ?
Ein Vorvertrag untersteht denselben Formpflicht wie Hauptvertrag, also öffentl. Beurkundung !
⇒ Rein schriftlich bezweckt lediglich eine unverbindliche Willensbekundung. Keine Verpflichtung oder Konventionalstrafe. Anzahlung mus bei Nichtzustandekommen zurück bezahlt werden.
Eingeschränktes Verfügungsrecht in STWEG kann sein:
- Einspracherecht (nur von gesamter STWEG)
- Vorkaufsrecht (gegenüber einzelnen STWEG)
Besteht ein Vorkaufsrecht gegenüber den anderen STWEG ?
Von Gesetzes wegen NICHT !
Kann jedoch im Begründungsakt oder vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden !
(Einspracherecht möglich , aber nur gültig, wenn es im Grundbuch vorgemerkt wurde)
Vorkaufsrecht kann NICHT geltend gemacht werden bei Eigentumsübergang infolge:
- Schenkung
- Tauschgeschäft
- Erbgang
- Erbteilung
... nicht abschliessend...
Wann kann ein Vorkaufsfall vorliegen ?
- bei einem käuflichen Eigentumsübergang an Dritten
- Abschluss eines Verkaufsversprechen oder Kaufsrecht
- Begründung eines gewöhnlichen Miteigentums an einem Stockwerkanteil
- Verkauf eines STWEG-Anteils als Folge des Ausschlusses eines STWEG-Egt.
Sinn und Zweck des Vorkaufsrecht ?
Der Gemeinschaft einen gewissen Einfluss auf ihre Zusammensetzung zu sichern.
Veräussernde STWEG muss Verwalter mitteilen. Info an alle ! Auch Grundbuchverwalten !
Die STWEG muss innert 30 Tagen über Eintritt in den Kaufvertrag entscheiden.
Wann liegt ein Vorkaufsfall vor ?
Nur bei einer künftigen Eigentumsübertragung !
Hierarchie der Berechtigten STWEG ?
1. Miteigentümer gegenüber jedem Nichteigentümer
2. Anteile Miteigentum
3. Eigentümer von Baurecht
Art. 682
Beschlussfassungen: Welche bauliche Massnahmen sind wie zu unterscheiden ?
1. Notwendige bauliche Massnahmen = Unterhalt, Instandstellungen, Erneuerungen, ⇒ Werterhaltend !
⇒ Beschlussfähig = Mehrheit der anwesenden od. vertrendenden STWEG
2. Nützliche bauliche Massnahmen = Erneuerungs- und Umbauarbeiten ⇒ Wertsteigerung !
⇒ Beschlussfassung = Qualifizierten Mehrheit (Mehrheit nach Köpfen & WQ)
3. Verschönerungen, Luxus Erneuerungen & Umbauten = objektive Wertsteigerung!
⇒ Beschlussfassung = Zustimmung aller STWEG !
Welche Arten von STWEG gibt es ?
- Horizontale = pro Etage (häufigste)
- Vertikale = REFH
Nenne einige Teile im Sonderrecht
- innere Zwischenwände OHNE tragende Funktion
- Beläge des Fussboden (NICHT der Unterlagsboden)
- Verkleidung der Wände & Türen innen
- eingebauten Schränke und Einrichtungen
- Fallstrang bis zur Abzweigung
Nene einige Gemeinschaftliche Teile
- Bodenparzelle - Fassade - Dach - Tragende Mauern und Trennwände - Unterlagsböden
- Leitungen - Heizung - Kamin - gemeinschaftl. Antennenanlage
- Kellerwerk, ohne Kellerabteile
- Autoeinstellhallen - Wohnung für Hauswart
- (Blumentöpfe, Whirlpool auf Terrasse)
Was sind häufigste Probleme in STWEG ?
- Kosten im Allg.
- Beschlussfassung
- baliche Massnahmen
- Bauqualität
