22_Mietvertrag, Mietrecht

Nettosollmietzinse x 100

Anlagekosten (EK+FK)

=> max. 2% über

Referenzzinssatz

Nettoertrag/Reingewinn* x 100

invest. EK**

=> 

max. 0.5% über

Referenzzinssatz

* aus Erfolgsrechnung

Mietzinseinnahmen

- Finanzierungskosten

- Betriebskosten

- Unterhaltskosten

= Nettoertrag (Reingewinn)

** aus Bilanz

Anlagekosten

+ Teuerung

+ Wertvermehrende Investitionen

- Fremdkapital

= invest. EK

Folgende Anpassungsgründe ergeben sich bei den Kostenfaktoren (relative Methode):

• Hypothekarzinse / Referenzzinssatz; VMWG Art. 13

• Teuerung auf risikotragendes Kapital (EK); VMWG Art. 16

• Kostensteigerungen

• Mehrleistungen (z.B. Wertvermehrende Investitionen)

=> Können alle kummuliert / mit einander verrechnet werden

Schritt 1; Berechnung Anpassung Referenzzinssatz (VMWG Art. 13)

Schritt 2; Senkungsformel

Mietzinserhöhung x 100

Mietzinserhöhung + 100

Schritt 3; Antwort / Resultat

Der Referenzinssatz wurde von 5.5% auf 2% gesenkt. Daher ist es eine negative Anpassung des Mietzinses und der Mietzins muss um 29.08% reduziert werden.

1. Überprüfung ob investiertes EK nicht mehr als 40% der Anlagekosten beträgt:

• Anlagekosten        1‘500‘000.-    => 100%

• ursprüngliches EK    450‘000.-    => 30%

=> Falls EK mehr als 40% der Anlagekosten, nur mit 40% der Anlagekosten rechnen!

2. Erhöhung in Prozent berechnen:

Index neu - Index alt x 100%

Index alt

= z.B. 

88%

3. Berechnung der Teuerung

ursprüngliches EK 450‘000.- x Erhöhung in Prozent (88%) = 396‘000

4. Berechnung Amortisation und Teuerung Amortisation

• Amortisation        200‘000.-

• Teuereung (50%)    88‘000.- (200‘000.- x 50% x 88%)

5. Berechnung angepasstes EK

ursprüngliches EK 450'000.-

+ Teuerung EK    396'000.-

+ Amortisation 200'000.-

+ Teuerung A (50%) 88'000.-

angepasstes EK 1'134'000.-

Achtung mind. 5 jähriger MV (OR Art. 269b) => immer LIK (Landesindes der Konsumentenpreise)

Basismietzins = 1'250.-

Basisindex = 102.5

Index Aktuell = 104.6

Berechung:

(1'250 x 104.6) / 102.5 = 1'275.60

1. Wertvermehrender Anteil (100%? / 50-70%? etc.)

2. Zinsaufwand (Höhe Hypothekarzins)

= (Wertvermehrender Anteil / 2) x (Referenzinssatz + 0.5%)

3. Lebensdauer / Amortisation

= Wertvermehrender Anteil / Lebensdauer

4. Unterhalt / Verwaltung / Risiko

= (Resultat 1+2) x 10%

Der folgende Ablauf gilt nur für nicht bezahlte Mietzinse. Bei Nebenkosten folgt die Betreibung.

ca. am 8 bis 10. des Monats: Überprüfen ob der Mietzins einbezahlt wurde

Zahlungserinnerung (Zahlungsdatum im Mitvertrag nortwendig) versenden oder (falls kein Zahlungsdatum vereinbart) 1. Mahnung versenden

ca. 10 bis 20 Tage nach Verfall Kündigungsandrohung (Art. 257d OR) versenden.
Inhalt Kündigungsandrohung:
• offener Bertrag
• neue Frist von 30 Tagen (muss mind. 30 Tage betragen; Wohn- und Geschäftsräume
• Kündigungsandrohung
• Achtung: Familienwohnungen separat kündigen (pro Mieter in Wohnung)
• Form: Eingeschrieben

Kündigung nach Art. 257d OR (Frist mind. 30 Tage + auf Ende Monat)
• die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen (Mieter und Vermieter)
• Kündigung durch Vermieter mit vom Kanton genehmigten Formlular (wegen Rechtmittelbelehrung
• Zustimmung beider Ehepartner bei Familienwohnungen (daher an beide Ehepartner separat versenden / im Zweifelsfall davon ausgehen, dass beide Ehepartner zustimmen müssen) (Art. 266n OR)
=> Werden diese Vorschriften nicht eingehalten, ist die Kündigung nichtig!

• eingeschrieben
• zugestellt (Zustellfrist 3 WT), bei erster postialischen Abholfrist resp. erstmöglicher Tag (Werktag) Abholung durch Mieter (an Tag des Erhalts)
• nicht eingeschrieben (bei Erhalt im Briefkasten)
• Z.B. bei Kündigungszustellung

• zugestellt (Zustellfrist 3 AT), nach Ablauf der 7 Tage Abholfrist (auch, wenn nicht abgeholt)
• Z.B. bei Beginn der 30-tägigen Zahlungsfrist (Art. 257d OR)
• Z.B. bei Beginn Anfechtungsfrist für Kündigungsanfechtung (Art. 273 OR)
• Z.B. bei Zustellung Mietzinserhöhung (Art. 270b OR) und andere einseitige Änderungen zulasten des Mieters (20 Tage: 10 Tage Zustell- /Abholfrist + 10 Bedenkfrist)

die Kündigungserklärung beim Vertragsparter eintreffen muss.

Der Kündigungstermin gibt an, auf welches Datum hin die Kündigung erfolgen kann.

Es gelten die folgenden Kündigungsfristen /-termine:

Wohungen
3 Monate auf orstüblichen Termin od. auf Ende der dreimonatigen Mietdauer (Art. 266c OR)

Geschäfträume
6 Monate auf orstüblichen Termin od. auf Ende der dreimonatigen Mietdauer (Art. 266d OR)

Möblierte Zimmer / sep. vermietete Einstelplätze
2 Wochen auf Ende einer einmonatigen (z.B Mietbeginn 20.06 => Kündigung auf 20.07) Mietdauer (Art. 266e OR)

Sonstige unbeweglichen Sachen / Fahrnisbauten
3 Monate auf orstüblichen Termin od. auf Ende der sechmonatigen Mietdauer

Bewegliche Sachen (Fahrins)
3 Tage (auf jeden Tag kündbar (Art. 266f OR))

Sämtlche Kündigungsfristen sind gesetzliche Mindestfristen. Sie können verlängert jedoch nicht verkürzt werden.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Vertragsdauer (befristet) / Ablauf gültiger Kündigung (unbefristet) nicht aus, kann der Vermieter die Ausweisung beantragen.

Ausweisungsklage:

einerseits Forderungsklage (einklagen Anspruch auf Rückgabe des Mietobjektes)

andererseits Antrag an das Gericht (allenfalls mit staatlichem Zwang)

1. Erkenntnisverfahren (am Ende Gerichtsurteil)

2. Vollstreckungsverfahren (Ausweisung durch allenfalls Vollstreckungsorgane)
Mietverhältnis ist «liquid», d.h. mittels Urkunden nachweislich und beim Einzelgericht im schnellen und kostengünstigen «summarischen Verfahren». Hauptanwendungsfall sind Ausweisungen nach Zahlngsverzugskündigungen. Die Wirksamkeit der Kündigung kann druch folgende Dokumente klar nachgeweisen werden:
• Kopie Mietvertrag (evtl. mit Mietzinsfestsetzungen mit amtl. Formularen)
• Kopie Mahnschreiben (gem. Art. 257d OR)
• Postaufgabebeleg, allfä. Rückschein, allfä. retourniertes Couvert (ungeöffnet), Track&Trace-Nachweis über Zustellung / Nichtzustellung
• evtl. Auszug des Mieterkontos

Entscheidet ein Gericht, dass das Mietverhältnis «nicht liquid (=iliquid)» ist, kann ein ordentliches Verfahren (dauert länger / teurer) eingeleitet werden. Grundsätzlich soll trotz Unsicherheit liquid od. iliquid, dass summarische Verfahren versucht werden.

3. Heisst ein Richter das Ausweisungsgesuch gut, kann der Vermieter die Vollstreckung des Urteils verlangen (durch gem. kant. Recht betrauten Instanzen z.B. Gemeindeammann und/oder Polizei).

Für die Ausweisung des Mieters ist in jedem Fall die Hilfe der staatlichen Gerichte in Anspruch zu nehmen. Sonst ist der Vermieter strafbar:

Hausfriedensbruch (Art. 186 StGB)

Nötigung (181 StGB)

Sachenentziehung (Art. 141 StGB)

Ausnahme ist nur denkbar, wen der Mieter das Mietobjekt offensichtlich verlassen hat.

ZPO Art. 197ff

1. Einleitung des Verfahrens
• förmlicher Schlichtungsversuch => Einreichung Schlichtugsgesuch durch Kläger (Art. 202 ZPO)
• bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten > CHF 100‘000.- => gemeinsamer Verzicht auf Schlichtungsverfahren möglich (Art. 199 ZPO)
• im summarischen Verfahren ohne Schlichtungsverfahren direkt vor Einzelgericht. Bei Verwaltung von Mietliegenschaften trifft dies insbesondere zu auf:
    • die Ausweisung (wenn der Ausweisungsanspruch klar und sofort
       beweisbar bzw. so genannt «liquid» ist) und auf
    • die Rechtseröffnung (welche mit der dazu erfordelrichen
       unterschriftlichen Schuldanerkennung ebenfalls von einer klaren
       Entschidungsgrundlage ausgeht).

2. Zuständigkeit und paritärische Besetzung
• Schlichtungsbehörde am Ort des Mietobjektes (Art. 33 ZPO)
• Mietstreitigkeiten Wohn- und Geschäftsräume = paritätische Besetzung ( Dreierbesetzung: Vorsitzender, Mietervertreter, Vermietervertreter (Art. 200 ZPO)
• sonstige Mietstreitigketen: Einerbesetzung (z.B. Kt. Zürich = Friedensrichter)

3. Schlichtungsverhandlung, persönliches Erscheinen und Vertretung
• Verhandlung innert 2 Monate (seit Eingang Schlichtungsgesuch) / (Art. 203 Abs. 1 ZPO)
• Parteien müssen persönlich erscheinen (mit Rechtsbeistand «begleiten» möglich)  / (Art. 204 Abs. 1 + 2 ZPO)
• ausserkantonaler / ausländischer Wohnsitz / Krankheit => kein persönliches Erscheinen nötig «vertreten» (Art. 204 Abs. 3 lit. a + b ZPO)
• Vermieter kann sich meist durch Liegenschaftsverwaltung (Verwalter muss schriftlich ermächtigt sein (Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO) / Gegenpartei ist darüber (vorgängig) zu orientieren (Art. 2014 Abs. 4 ZPO)) vertreten lassen (Art. 204 Abs. 3 lit. a + b ZPO):
    • bis Streitwert CHF 30‘000.-
    • bei Kompetenzstreitigkeiten (Hinterlegung / missbräuchlichem Mietzins /
       Kündigung / Erstreckung
• sonst (bei > 30‘000.- / Kündigung sep. PP) muss Vermieter pers. erscheinen

4. Säumnis
 

5. Beendigung des Schlichtungsverfahren

1. Mängelrüge (OR Art. 257g) + Hinterlegung MZ (OR Art. 259g)

2. Angemessene Fristansetzung zur Behebung des Mangels in Schriftform (Beweis) und Hinterlegung MZ androhen

3. Wenn Mangel innert Frist nicht behoben wird: schriftliche Ankündigung der Hinterlegung (OR Art. 259g Abs 1)

4. Hinterlegung des MZ bei Schlichtungsbehörde + schriftliche Anzeige (der Hinterlegung) an Vermieter; mit Hiterlegung gilt Mietzins als bezahlt (OR Art 259g Abs. 2); Achtung nur künftig fällige MZ können hinterlegt werden (OR Art 259g Abs 1)

5. Mieter muss innert 30 Tagen nach Fälligkeit des ersten hinterlegten MZ bei der Schlichtungsbehörde seine Ansprüche erheben (OR Art. 259h Abs 1)

6. Die Ansprüche des Mieters gehen auf Herabsetzung des MZ (OR Art. 259d) und Schadensersatz (OR Art. 259e)

7. V1: Schlichtungsbehörde kann einen Urteilsvorschlag unterbreiten => wirkt wie ein rechtskräftiger Entscheid, falls keine Partei innert 20 Tagen ablehnt => Bei Ablehnung des Urteilsvorschlags: ablehndende Partei muss innert 30 TAgen Klage beim Bezirksgericht/Mietgereicht erheben

8. V2: Wenn Schlichtungsbehörde keinen Urteilsvorschlag unterbreitet: Mieter erhält Klagebewilligung und muss innert 30 Tagen Klage beim Bezirksgericht/Mietgereicht erheben

Ein Mieter hat die Möglichkeit, den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen zu lassen (OR Art. 259b lit b). Es ist jedoch zu beachten, dass dann die Hinterlegung nicht merh möglich ist, da der Mangel danach behoben ist (OR Art. 259g)