22_Mietvertrag, Mietrecht
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Kartei Details
| Karten | 16 |
|---|---|
| Lernende | 105 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Recht |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 12.08.2016 / 14.04.2024 |
| Lizenzierung | Keine Angabe (XY) |
| Weblink |
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Ablauf bei Zahlungsrückstand (OR Art. 257d)?
1. Zahlungsfrist (30 Tage)
=> keine Zahlung
2. Kündigungsfrist (30 tage auf Monatsende + mit amtlichem Formular)
Berechnung Bruttorendite?
Nettosollmietzinse x 100
Anlagekosten (EK+FK)
=> max. 2% über
Referenzzinssatz
Berechnung Nettorendite?
Nettoertrag/Reingewinn* x 100
invest. EK**
=>
max. 0.5% über
Referenzzinssatz
* aus Erfolgsrechnung
Mietzinseinnahmen
- Finanzierungskosten
- Betriebskosten
- Unterhaltskosten
= Nettoertrag (Reingewinn)
** aus Bilanz
Anlagekosten
+ Teuerung
+ Wertvermehrende Investitionen
- Fremdkapital
= invest. EK
Anpassungsgründe (realitive Methode) des Mietzinses?
Folgende Anpassungsgründe ergeben sich bei den Kostenfaktoren (relative Methode):
• Hypothekarzinse / Referenzzinssatz; VMWG Art. 13
• Teuerung auf risikotragendes Kapital (EK); VMWG Art. 16
• Kostensteigerungen
• Mehrleistungen (z.B. Wertvermehrende Investitionen)
=> Können alle kummuliert / mit einander verrechnet werden
Berechnung Anpassung Mietzins wegen Veränderung Referenzzinssatz?
Schritt 1; Berechnung Anpassung Referenzzinssatz (VMWG Art. 13)
Schritt 2; Senkungsformel
Mietzinserhöhung x 100
Mietzinserhöhung + 100
Schritt 3; Antwort / Resultat
Der Referenzinssatz wurde von 5.5% auf 2% gesenkt. Daher ist es eine negative Anpassung des Mietzinses und der Mietzins muss um 29.08% reduziert werden.
Teuerung auf risikotragendes Kapital (OR Art. 269 lit. e / VMWG Art. 16)
1. Überprüfung ob investiertes EK nicht mehr als 40% der Anlagekosten beträgt:
• Anlagekosten 1‘500‘000.- => 100%
• ursprüngliches EK 450‘000.- => 30%
=> Falls EK mehr als 40% der Anlagekosten, nur mit 40% der Anlagekosten rechnen!
2. Erhöhung in Prozent berechnen:
Index neu - Index alt x 100%
Index alt
= z.B.
88%
3. Berechnung der Teuerung
ursprüngliches EK 450‘000.- x Erhöhung in Prozent (88%) = 396‘000
4. Berechnung Amortisation und Teuerung Amortisation
• Amortisation 200‘000.-
• Teuereung (50%) 88‘000.- (200‘000.- x 50% x 88%)
5. Berechnung angepasstes EK
ursprüngliches EK 450'000.-
+ Teuerung EK 396'000.-
+ Amortisation 200'000.-
+ Teuerung A (50%) 88'000.-
angepasstes EK 1'134'000.-
Anpassung indexierte Mietverträge?
Achtung mind. 5 jähriger MV (OR Art. 269b) => immer LIK (Landesindes der Konsumentenpreise)
Basismietzins = 1'250.-
Basisindex = 102.5
Index Aktuell = 104.6
Berechung:
(1'250 x 104.6) / 102.5 = 1'275.60
Berechnung wertvermehrende Investitionen?
1. Wertvermehrender Anteil (100%? / 50-70%? etc.)
2. Zinsaufwand (Höhe Hypothekarzins)
= (Wertvermehrender Anteil / 2) x (Referenzinssatz + 0.5%)
3. Lebensdauer / Amortisation
= Wertvermehrender Anteil / Lebensdauer
4. Unterhalt / Verwaltung / Risiko
= (Resultat 1+2) x 10%
