Retail Management
Modul 5, Philipp Schoch
Modul 5, Philipp Schoch
Kartei Details
| Karten | 57 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | BWL |
| Stufe | Universität |
| Erstellt / Aktualisiert | 02.11.2025 / 02.11.2025 |
| Weblink |
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Wichtige Faktoren − Mietzinsverhandlungen
- Mietzweck: Detailliert nicht nur Branche! (Vertragsübertragungen...)
- Keine Konkurrenzklausel! (Bedürfnisse ändern sich)
- Umsatzmiete vs. Fixmiete
- Betriebspflicht, Penalty (jedoch schwierig durchzusetzen)
Nebenkosten
- Nebenkosten im Shoppingcenter zwischen CHF 50 (Fachmarkt) bis CHF 120 (älteres grösseres Center).
- Nebenkosten bei Gastronomiebetrieben höher, sofern individuelle Abrechnung (Gründe: Bsp. zweite Lüftung, Gastroabfälle)
- Nebenkosten der Erstvermietung sind leider oft nicht nachhaltig (zu tief angesetzt).
- -> Beeinflusst Mietzins, da Gesamtrechnung (OCR) für Mietende wichtig.
Ausbau Mietfläche
- Mietzins grundsätzlich roh, d.h. nicht ausgebaute Mieträumlichkeiten gemäss Ausbaubeschrieb
- Ladenbau und – unterhalt Mietersache und geht zu Lasten der Mietenden.
- Heute immer mehr Mieterausbaubeteiligung durch Eigentümer:in.
Vertragslaufzeit
- Mietbeginn. Z.B. Miete beginnt 10 Tage vor Eröffnung oder Miete beginnt am xx
- Mietdauer. Z.B. Abschluss auf eine feste Dauer von xx Jahren.
- Verlängerung Mietdauer. Z.B. Echte / unechte Optionen
Aufbauorganisation Retail Management
- Aufbauorganisation Retail Management
- Marketing
- Kaufmännische Leitung
- Technische Leitung
- Services (Infopoint/KIPA)
- Services (Infopoint/KIPA)
Center Management Services
- Markt-, Standort- und Potentialanalysen
- Analyse von bestehenden Retail-Liegenschaften
- Positionierung und Strategieentwicklung von Shopping Centern
- Nutzungskonzepte und Machbarkeitsstudien
- Retail Research und Beratung
- Begleitung von Revitalisierungsprojekten
- Marketinganalysen und –konzepte
- Digitale Integration im Bereich Retail
Summary Aufbauorganisation Retail Management
Team-Organisation
- Centerleitung
- Kaufmännische Leitung
- Marketing
- Technische Leitung
- FM Provider
- Services (Infopoint/KIPA)
Tätigkeiten
Centerleitung: Führung und Steuerung, Personal, Eigentümer:in (SPOC)
Marketing: Kommunikationsplanung, Events/Promotion, Führung IG
Technische Leitung: Kostenmanagement, Führung FM-Dienstleister, Sicherheit, Gebäudetechnik
Kaufmännische Leitung: Mietermanagement, Objektbuchhaltung, Budgetierung/Controlling, Nebenkostenabrechnung
Solution & Innovation
- Markt-, Standort- und Potentialanalysen
- Analyse von bestehenden Retail-Liegenschaften
- Positionierung und Strategieentwicklung von Shopping Centern
- Nutzungskonzepte und Machbarkeitsstudien
Erfolgsfaktoren im Retailmanageent
- Proaktives Center/Retail Management (Rolle eines Intendanten)
- Kontinuierliches Reporting und Controlling
- Strategische Assessments von Shopping Center, Retailimmobilie
- Endkonsumenten kennen
- Marktentwicklungen verstehen
- Klare Positionierung und Shoppingcenter Strategie
- Spannende Marketingaktivitäten (on- und offline)
- Grosses Netzwerk
Property Management von Highstreets
Probleme:
- Gebäude in Highstreets gehören oft einer Vielzahl von Eigentümern, somit ist es schwierig den Mietermix optimal auf den Kunden abgestimmt zu gestalten.
- Oft wird / wurde an den Meistbietenden vermietet.
- Hight-Streets verfolgen nicht immer eine klare strategische Positionierung.
- Bis dato Fokus auf Angebote während des Tages, wenig bis keine Abend- oder Nachtangebote
Property Management von Highstreets
Shift in Motivation:
“If you asked people twenty years ago why they came into the city, they would have said it was to shop. But if you ask them today, they wouldsay it was because they wanted to go into town.”
Führen zu neuen Ansätzen:
- Anspruchsvolle strategische Multi-Stakeholer Planung -> Partnerships
- Clustering von Brands/Branchen über Jahre mit klarer Positionierung
- BIDs (Business Improvement Districts) mit klarem Businessplan, einer strategischen Vision für die Area und konsequente Umsetzung (Bsp: UK - Better Bankside, New West End Company)
- ZusammenschlüssefürCity Marketing, place branding, sustainability
Summary Erfolgreiches Property Management
Retail Property Management ist kein commodity Geschäft, viel mehr geht es um Einzelfälle, wo Beratung gefragt ist.
Ob Highstreet oder Shoppingcenter oder Warenhaus -> ein zentrales (gemeinsames) Management kreiert ein starkes und abgestimmtes Produkt für den Endkonsumenten. (Lage, Lage, Lage)
sondern: Leisure, health care, education, servcies24/7 - Multifunctional destination - Destination
Schlussfazit
«Retail is Detail»
Sam Walton, Gründer Supermarktkette Walmart
Das Shopping Center der Zukunft
- Ausstellungen
- Gruppenaktivitäten
- Community
- wechselnde Angebote
- Transport & Versand
Lernziele
- Akteuer und Kenntahlen des Schweizer Retailmarktes und Herausforderungen der Branche
- Unterschiede Shoppingcenter, Warenhäuder, Highstreets
- Aufgaben und Tätigkeiten proaktive Property management von Retail-Immob., v.a. Shoppincentren
- Grundsätze des operativen Betreibs und Anford. aller möglichen Stakeholder (Eigt., Mieter, Endkonsument)
...
Funktion des Detailhandels
PRODUZENTEN: Promarca, 89
ZULIEFERER GROSSHANDEL: Lebensmittel, Getränge, Tabakwaren
DETAILHAnDEL: Bekleidung, Wohnungseinricht., Lebensmittel
KONSUMEnTEN: 425 Mrd. CHF, 4.1 Mio. Privathauhalte
Umsatzentwicklung Detailhandel CH 1990-2024
1.5%, 2010-2019 0.2%, 2020 nur Preisgetrieben > starke Zunahme e-commercial online, v.a. food, seit 2024 wieder gesundes Wachstum (Kosum gestiegen)
Food Wachstum / Non-food sinkgende/stagnier. Umsätze > Bevölk.wachstum / Preiskampf
online 14.4%, Anstieg während Corona, 2030 ca. 20% (nicht 1/3)
Abschöpfungsquote Detailhandel an privaten Konsumausgaben
Der Anteil an Ausgaben für den Detailhandel hat sich in den letzten 40 Jahren signifikant reduziert, von 40% auf 24% heute. Viele Alternativen, Geld auszugeben (und mehr Geld vorhanden)
Marktumfeld
Detailhandel Schweiz: Herausforderungen 1/2
Kanalshift 103.7 Mrd CHF total, davon 14.9 Mrd. Online. Ausland rund 10.0 Mrd. CHF Umsatz im Ausland wovon 2.6 Mrd. Online. Total 14.4% vom Detailhandelsumsatz werden Online umgesetzt.
Preisanpassung Bis 2020: Klarer Trend zu Preisanpassung an Europreise. Dies führt zu Umsatzrückgang sowie auch kleineren Margen. Ab 2021: Inflation, LIK positiv, generell wieder höhere Preise.
Branche: Food und Gastro (ohne COVID Periode) Food: Umsätze positiv, Gastro: stagnierend/rückläufig
Branche: Non Food (ohne COVID Periode) Die Umsätze sind rückläufig
Detailhandel Schweiz: Herausforderungen 2/2
Zuwanderung Die Zuwanderung war/ist die Stütze des CH Detailhandels in den letzten Jahren.
Entertainment/Leisure Retailstandorte die mit Entertainment (Bsp. Kino) ergänzt werden entwickeln sich als Destination positiv: Third Place. Nicht jede Liegenschaft und Einzugsgebiete eignen sich aber dazu.
Gesättigter Markt wird bereinigt – aber mit was? Geschäftsschliessungen und erste Deathmalls/Umnutzungen zeigen aber, dass der Markt bereits bereinigt wird
Definition und Konzept Shoppingcenter
Laut Definition des EHI-Reports* versteht man unter dem Begriff Shoppingcenter «aufgrund zentraler Planung errichtete, grossflächige Versorgungseinrichtungen, die kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf decken».
Das Grundkonzept:
- Standort, Standort, Standort (Erreichbarkeit!
- Am Marktgebiet orientierter Branchen- und Mietermix (1. 2 Ankermieter, dazwischen Mall mit Shops, die Frequenz abschöpfen)
- Angebotsbreite und –tiefe (alles unter einem Dach)
- Zentrales Management
- Gemeinsames Marketingkonzept (Interessengemeinschaft)
- Erlebniskaufphilosophie
- Mindestgrösse von 5’000 m2 (Schweiz)
Shoppingcenter Typen
Klassische Center: Regional, Stadt (10 min Fussweg), Quartier Center (bis 15 min Fussweg)
Spezial Center: Fachmarkt Center (kleiner, single tenant, wenig flexibel), Urban Entertainment Center, Warenhaus (Rest 20-25 min Fussweg)
Bahnhöfe/Airport entwickeln sich zu einer Konkurren; 19% in des Detailhandels in Shoppin Centren , Bahnhöfen, Airport, 12% online
Anzahl neue Shoppingcenter ab 1970 (ab 5000m2)
Seit 2010 wurde nur noch ein grosses Shopping Center eröffnet (Mall of Switzerland), Start ab 1971 > Bereinigung, aber Sterben hat abgenommen. Total 195
Ranking: Tivoli, Mall of Switzerland, Centre Balexert, Shoppyland, Glatt, Sihlcity .... Letzi Platz 17, Daten sind aber z.T. frisiert
Online-Shops: Zalando 1., Galxus 1., Digitec, Amazon, Nespresso vor Migros/Coop/IKEA
Gemeinsame Charakteristiken Highstreets
(Clusterung Bahnhofstrasse, Gastro verdrängt, keine Zonierung aber, da verschiedene Eigentümer/kein zentrales Management, gibt aber Cityvereinigung > nur nicht bindende Vorgaben, z.B. Öffnungszeiten. Preis um die 6000-/m2, gibt auch 10', und günstigere > Umsatz macht die Miete!!! Bhf.strasse hohe Frequenz aber auch Prestige. Schlüsselgeld weniger geworden, nicht mehr so knappes Angebot)
- Hoher Filialisierungsgrad
- Textilisierung / Bijouterie
- Retailbasiert, Gastronomie und Entertainment verdrängt
- Luxusgüter oder Upscale Produkte
- Fussgängerzonen
- Flagships
- Keine einheitliche Zonierung
- Internationale Brands
Warenhäuser – Die Entstehung von Multibrand Konzepten
- Marktplätze Einzelhändler
- Passagen Frühes 19. Jh
- Warenhaus Ab 1850er Jahre
- Shopping Center Ab 1960er Jahre
- Mixed Use Site?
Charakteristiken Marktplätze
- Angebot vor allem für reiche Schicht
- Massgeschneidert
- Besuch = Kauf
- Hochwertige Ware
- Spezialisten in ihrem Angebot
Charakteristiken Warenhäuser
- Standartgrössen
- Direkt zum mitnehmen
- Zahlung in Bar
- Feste Preise
- Kein Kaufzwang / Flanieren
- Umtausch
- Inszenierung / Verführung
- Für alle, vor allem Frauen
- Grosses Angebot aus zahlreichen Branchen
- Warenfülle
- Kundenservice / Versand
- Zupackende Reklame
Entwicklung der Warenhäuser
Entwicklung der Verkaufsstellen und Verkaufsflächen in m2 2005 - 2024
Abnahme Verkaufsfläche seit 2010 Manor und Globus
Coop, Migros, Loeb etwa gleich
Quartier- und Mixed-Use Site Management
"ist die Entwicklung, Betreuung und Vermarktung von Grossarealen mit gemischter Nutzung in sämtlichen Lebenszyklen.»
- Gemischte Nutzung mit vielfältigem Mietermix
- Oft Retailnutzung im Erdgeschoss
- Zielgruppengerechte Angebote und Kommunikation
- Bildung einer Community (Büros + Industrie, Wohnungen, Freizeit+Erholung, Wissen+Bildung, Events+Kultur, Retail+Gastro)
- Vielfältige und unterschiedliche Aufgaben entlang des Lebenszyklus
- Vielzahl an Stakeholdern und Interessensgruppen
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