Retail Management

• Mietzweck: Detailliert nicht nur Branche! (Vertragsübertragungen...)
• Keine Konkurrenzklausel! (Bedürfnisse ändern sich)
• Umsatzmiete vs. Fixmiete
• Betriebspflicht, Penalty (jedoch schwierig durchzusetzen)

• Nebenkosten im Shoppingcenter zwischen CHF 50 (Fachmarkt) bis CHF 120 (älteres grösseres Center).
• Nebenkosten bei Gastronomiebetrieben höher, sofern individuelle Abrechnung (Gründe: Bsp. zweite Lüftung, Gastroabfälle)
• Nebenkosten der Erstvermietung sind leider oft nicht nachhaltig (zu tief angesetzt).
• -> Beeinflusst Mietzins, da Gesamtrechnung (OCR) für Mietende wichtig.

• Mietzins grundsätzlich roh, d.h. nicht ausgebaute Mieträumlichkeiten gemäss Ausbaubeschrieb
• Ladenbau und – unterhalt Mietersache und geht zu Lasten der Mietenden.
• Heute immer mehr Mieterausbaubeteiligung durch Eigentümer:in.

• Mietbeginn. Z.B. Miete beginnt 10 Tage vor Eröffnung oder Miete beginnt am xx
• Mietdauer. Z.B. Abschluss auf eine feste Dauer von xx Jahren.
• Verlängerung Mietdauer. Z.B. Echte / unechte Optionen

• Aufbauorganisation Retail Management
• Marketing
• Kaufmännische Leitung
• Technische Leitung
• Services (Infopoint/KIPA)
• Services (Infopoint/KIPA)

• Markt-, Standort- und Potentialanalysen
• Analyse von bestehenden Retail-Liegenschaften
• Positionierung und Strategieentwicklung von Shopping Centern
• Nutzungskonzepte und Machbarkeitsstudien
• Retail Research und Beratung
• Begleitung von Revitalisierungsprojekten
• Marketinganalysen und –konzepte
• Digitale Integration im Bereich Retail

• Centerleitung
• Kaufmännische Leitung
• Marketing
• Technische Leitung
• FM Provider
• Services (Infopoint/KIPA)

Centerleitung: Führung und Steuerung, Personal, Eigentümer:in (SPOC)

Marketing: Kommunikationsplanung, Events/Promotion, Führung IG

Technische Leitung: Kostenmanagement, Führung FM-Dienstleister, Sicherheit, Gebäudetechnik
Kaufmännische Leitung: Mietermanagement, Objektbuchhaltung, Budgetierung/Controlling, Nebenkostenabrechnung

• Markt-, Standort- und Potentialanalysen
• Analyse von bestehenden Retail-Liegenschaften
• Positionierung und Strategieentwicklung von Shopping Centern
• Nutzungskonzepte und Machbarkeitsstudien

1. Proaktives Center/Retail Management (Rolle eines Intendanten)
2. Kontinuierliches Reporting und Controlling
3. Strategische Assessments von Shopping Center, Retailimmobilie
4. Endkonsumenten kennen
5. Marktentwicklungen verstehen
6. Klare Positionierung und Shoppingcenter Strategie
7. Spannende Marketingaktivitäten (on- und offline)
8. Grosses Netzwerk

• Gebäude in Highstreets gehören oft einer Vielzahl von Eigentümern, somit ist es schwierig den Mietermix optimal auf den Kunden abgestimmt zu gestalten.
• Oft wird / wurde an den Meistbietenden vermietet.
• Hight-Streets verfolgen nicht immer eine klare strategische Positionierung.
• Bis dato Fokus auf Angebote während des Tages, wenig bis keine Abend- oder Nachtangebote

• Anspruchsvolle strategische Multi-Stakeholer Planung -> Partnerships
• Clustering von Brands/Branchen über Jahre mit klarer Positionierung
• BIDs (Business Improvement Districts) mit klarem Businessplan, einer strategischen Vision für die Area und konsequente Umsetzung (Bsp: UK - Better Bankside, New West End Company)
• ZusammenschlüssefürCity Marketing, place branding, sustainability

Retail Property Management ist kein commodity Geschäft, viel mehr geht es um Einzelfälle, wo Beratung gefragt ist.

Ob Highstreet oder Shoppingcenter oder Warenhaus -> ein zentrales (gemeinsames) Management kreiert ein starkes und abgestimmtes Produkt für den Endkonsumenten. (Lage, Lage, Lage)

sondern: Leisure, health care, education, servcies24/7 - Multifunctional destination - Destination

«Retail is Detail»

Sam Walton, Gründer Supermarktkette Walmart

• Ausstellungen
• Gruppenaktivitäten
• Community
• wechselnde Angebote
• Transport & Versand

PRODUZENTEN: Promarca, 89

ZULIEFERER GROSSHANDEL: Lebensmittel, Getränge, Tabakwaren

DETAILHAnDEL: Bekleidung, Wohnungseinricht., Lebensmittel

KONSUMEnTEN: 425 Mrd. CHF, 4.1 Mio. Privathauhalte

1.5%, 2010-2019 0.2%, 2020 nur Preisgetrieben > starke Zunahme e-commercial online, v.a. food, seit 2024 wieder gesundes Wachstum (Kosum gestiegen)

Food Wachstum / Non-food sinkgende/stagnier. Umsätze > Bevölk.wachstum / Preiskampf

online 14.4%, Anstieg während Corona, 2030 ca. 20% (nicht 1/3)

Der Anteil an Ausgaben für den Detailhandel hat sich in den letzten 40 Jahren signifikant reduziert, von 40% auf 24% heute. Viele Alternativen, Geld auszugeben (und mehr Geld vorhanden)

Kanalshift 103.7 Mrd CHF total, davon 14.9 Mrd. Online. Ausland rund 10.0 Mrd. CHF Umsatz im Ausland wovon 2.6 Mrd. Online. Total 14.4% vom Detailhandelsumsatz werden Online umgesetzt.

Preisanpassung Bis 2020: Klarer Trend zu Preisanpassung an Europreise. Dies führt zu Umsatzrückgang sowie auch kleineren Margen. Ab 2021: Inflation, LIK positiv, generell wieder höhere Preise.

Branche: Food und Gastro (ohne COVID Periode) Food: Umsätze positiv, Gastro: stagnierend/rückläufig

Branche: Non Food (ohne COVID Periode) Die Umsätze sind rückläufig

Zuwanderung Die Zuwanderung war/ist die Stütze des CH Detailhandels in den letzten Jahren.

Entertainment/Leisure Retailstandorte die mit Entertainment (Bsp. Kino) ergänzt werden entwickeln sich als Destination positiv: Third Place. Nicht jede Liegenschaft und Einzugsgebiete eignen sich aber dazu.

Gesättigter Markt wird bereinigt – aber mit was? Geschäftsschliessungen und erste Deathmalls/Umnutzungen zeigen aber, dass der Markt bereits bereinigt wird

Laut Definition des EHI-Reports* versteht man unter dem Begriff Shoppingcenter «aufgrund zentraler Planung errichtete, grossflächige Versorgungseinrichtungen, die kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf decken».
Das Grundkonzept:

• Standort, Standort, Standort (Erreichbarkeit!
• Am Marktgebiet orientierter Branchen- und Mietermix (1. 2 Ankermieter, dazwischen Mall mit Shops, die Frequenz abschöpfen)
• Angebotsbreite und –tiefe (alles unter einem Dach)
• Zentrales Management
• Gemeinsames Marketingkonzept (Interessengemeinschaft)
• Erlebniskaufphilosophie
• Mindestgrösse von 5’000 m2 (Schweiz)

Klassische Center: Regional, Stadt (10 min Fussweg), Quartier Center (bis 15 min Fussweg)

Spezial Center: Fachmarkt Center (kleiner, single tenant, wenig flexibel), Urban Entertainment Center, Warenhaus (Rest 20-25 min Fussweg)

Bahnhöfe/Airport entwickeln sich zu einer Konkurren; 19% in des Detailhandels in Shoppin Centren , Bahnhöfen, Airport, 12% online

Seit 2010 wurde nur noch ein grosses Shopping Center eröffnet (Mall of Switzerland), Start ab 1971 > Bereinigung, aber Sterben hat abgenommen. Total 195

Ranking: Tivoli, Mall of Switzerland, Centre Balexert, Shoppyland, Glatt, Sihlcity .... Letzi Platz 17, Daten sind aber z.T. frisiert

Online-Shops: Zalando 1., Galxus 1., Digitec, Amazon, Nespresso vor Migros/Coop/IKEA

• Hoher Filialisierungsgrad 
• Textilisierung / Bijouterie
• Retailbasiert, Gastronomie und Entertainment verdrängt
• Luxusgüter oder Upscale Produkte
• Fussgängerzonen
• Flagships
• Keine einheitliche Zonierung
• Internationale Brands

• Marktplätze Einzelhändler
• Passagen Frühes 19. Jh
• Warenhaus Ab 1850er Jahre
• Shopping Center Ab 1960er Jahre
• Mixed Use Site?

• Angebot vor allem für reiche Schicht
• Massgeschneidert
• Besuch = Kauf
• Hochwertige Ware
• Spezialisten in ihrem Angebot

• Standartgrössen
• Direkt zum mitnehmen
• Zahlung in Bar
• Feste Preise
• Kein Kaufzwang / Flanieren
• Umtausch
• Inszenierung / Verführung
• Für alle, vor allem Frauen
• Grosses Angebot aus zahlreichen Branchen
• Warenfülle
• Kundenservice / Versand
• Zupackende Reklame

Abnahme Verkaufsfläche seit 2010 Manor und Globus

Coop, Migros, Loeb etwa gleich

• Gemischte Nutzung mit vielfältigem Mietermix
• Oft Retailnutzung im Erdgeschoss
• Zielgruppengerechte Angebote und Kommunikation
• Bildung einer Community (Büros + Industrie, Wohnungen, Freizeit+Erholung, Wissen+Bildung, Events+Kultur, Retail+Gastro)
• Vielfältige und unterschiedliche Aufgaben entlang des Lebenszyklus
• Vielzahl an Stakeholdern und Interessensgruppen