129 FA Immobilienbewerter / DCF

• Gewerbeimmobilien mit langfristigen Mietverträgen (z. B. Büro- oder Retailflächen)

• Projektentwicklungen, bei denen die Erträge und Investitionen zeitlich gestaffelt sind

• Erwartete Mietzinserträge (pro Jahr)

• Betriebskosten und Unterhaltskosten

• Investitions- und Sanierungskosten

• Leerstände / Mietausfälle (zeitlich geplant)

• Diskontierungszinssatz

• Kapitalisierungssatz für den Terminal Value (Restwert)

• Cashflows
  → Erwartete Nettoerträge aus Vermietung, abzüglich Kosten, Investitionen und Leerstände (jährlich geplant)

• Diskontierungssatz
  → Zur Abzinsung der zukünftigen Cashflows auf den heutigen Wert (risikoadjustiert)

• Terminal Value (Restwert)
  → Kapitalisierter Wert der Erträge nach Ende des Betrachtungszeitraums, ebenfalls auf heute abgezinst

Das Risiko der DCF-Methode liegt in der hohen Abhängigkeit von Annahmen über die Zukunft (z. B. Erträge, Leerstand, Investitionen).
Besonders kritisch ist der Terminal Value, der oft den grössten Teil des Werts ausmacht.
Kleine Änderungen beim Zinssatz haben grosse Auswirkungen auf das Ergebnis.

Das Vorgehen ist problematisch, weil Erträge mit einem Teuerungsfaktor erhöht, die Kosten aber nominal (ohne Teuerung) eingesetzt werden.
Dadurch entsteht ein künstlich höherer Cashflow, was den DCF-Wert verzerrt.

• Capital Asset Pricing Model (CAPM)

• Marktbasierter Vergleich mit ähnlichen Transaktionen oder Bewertungen

Der nominale Zinssatz enthält die erwartete Teuerung, der reale Zinssatz ist inflationsbereinigt (ohne Teuerung).

Beide kommen in der DCF-Methode zur Anwendung:
– Nominalzins bei indexierten Cashflows
– Realzins bei nicht indexierten (konstanten) Cashflows

a) Was ist ein Realzinssatz?

Der Realzinssatz ist ein inflationsbereinigter Zinssatz, also ohne Berücksichtigung der Teuerung. Er zeigt die reine reale Rendite.

b) Wie wird er festgelegt?

Er wird durch Abziehen der erwarteten Teuerung vom Nominalzinssatz ermittelt oder direkt auf Basis von realen Vergleichstransaktionen geschätzt.

„Diskontierung real %“ bedeutet:
→ Diskontsatz ohne Teuerung, Cashflows ebenfalls ohne Teuerung (reale Werte)

„Diskontierung nominal %“ bedeutet:
→ Diskontsatz mit Teuerung, Cashflows ebenfalls mit Teuerung (indexierte Werte)

➡️ Der Faktor, dem dabei Rechnung getragen wird, ist die Teuerung (Inflation).

Beide führen zum gleichen Wert, wenn korrekt angewendet – d. h. wenn Zinssatz und Cashflows konsistent sind (real zu real oder nominal zu nominal).
Ein falsches Matching führt jedoch zu Über- oder Unterbewertung.

Der Exitwert (auch Terminal Value oder Restwert) ist der kapitalisierte Wert der Erträge nach dem Betrachtungszeitraum.
Er wird in der DCF-Methode meist als ewige Rente berechnet und auf heute abgezinst.

Der wichtigste Werttreiber ist der Terminal Value, da er oft über 50 % des Gesamtwerts ausmacht.
Weitere Treiber: Mietentwicklung, Leerstand, Investitionen, Diskontsatz.

• Ertragsneutral: Die Sanierung dient nur dem Werterhalt – der Ertrag bleibt gleich.

• Ertragswirksam: Die Sanierung führt zu höheren Mieten oder geringeren Kosten.

WACC = Weighted Average Cost of Capital
→ Das ist der gewichtete durchschnittliche Kapitalkostensatz aus Eigen- und Fremdkapital.
Er drückt aus, zu welchen Kosten ein Unternehmen Kapital beschaffen kann.

Als Diskontierungssatz in der DCF-Methode, insbesondere bei Unternehmensimmobilien oder portfoliobezogenen Bewertungen.

• CAPEX = langfristige Investitionen, die den Wert der Immobilie erhöhen oder erhalten
   Beispiel: Fassadensanierung, Lifteinbau

• OPEX = laufende Betriebskosten zur Nutzung der Immobilie
   Beispiel: Hauswartung, Strom für Allgemeinflächen

Nur OPEX können in der Regel auf Mieter überwälzt werden (gemäss Mietvertrag via NK-Abrechnung).
CAPEX nicht – sie sind Sache des Eigentümers. (wertvermehrende Investitionen können aber sehr wohl überwälzt werden!)