129 FA Immobilienbewerter / DCF
DCF (kurzer Auszug)
DCF (kurzer Auszug)
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Was bedeutet DCF?
Es handelt sich um ein finanzmathematisches Verfahren, bei dem die zukünftigen Zahlungsflüsse (Cashflows) einer Immobilie über einen definierten Zeitraum abgezinst werden, um den heutigen Wert zu ermitteln.
--> abgezinster Zahlungsstrom
Bei welchen Objekten wird die DCF-Methode angewandt? Nennen Sie 2 typische Beispiele.
Gewerbeimmobilien mit langfristigen Mietverträgen (z. B. Büro- oder Retailflächen)
Projektentwicklungen, bei denen die Erträge und Investitionen zeitlich gestaffelt sind
Welche Angaben benötigen Sie für die Berechnung des DCF-Wertes? Nennen Sie 6.
Erwartete Mietzinserträge (pro Jahr)
Betriebskosten und Unterhaltskosten
Investitions- und Sanierungskosten
Leerstände / Mietausfälle (zeitlich geplant)
Diskontierungszinssatz
Kapitalisierungssatz für den Terminal Value (Restwert)
Welches sind die 3 Berechnungsfaktoren einer DCF?
Cashflows
→ Erwartete Nettoerträge aus Vermietung, abzüglich Kosten, Investitionen und Leerstände (jährlich geplant)Diskontierungssatz
→ Zur Abzinsung der zukünftigen Cashflows auf den heutigen Wert (risikoadjustiert)Terminal Value (Restwert)
→ Kapitalisierter Wert der Erträge nach Ende des Betrachtungszeitraums, ebenfalls auf heute abgezinst
Wo liegt das Risiko bei einer DCF-Methode?
Das Risiko der DCF-Methode liegt in der hohen Abhängigkeit von Annahmen über die Zukunft (z. B. Erträge, Leerstand, Investitionen).
Besonders kritisch ist der Terminal Value, der oft den grössten Teil des Werts ausmacht.
Kleine Änderungen beim Zinssatz haben grosse Auswirkungen auf das Ergebnis.
Sie stellen fest, dass in einer DCF-Tabelle ein konstanter Teuerungsfaktor eingebaut ist, mit welchem die Erträge der Phase 1 von Jahr zu Jahr höher eingesetzt werden. Die geplanten baulichen Massnahmen werden mit den konkreten Beträgen gemäss Kostenvoranschlag eingesetzt.
Inwiefern ist dieses Vorgehen problematisch? Bitte begründen Sie Ihre Antwort kurz und präzise.
Das Vorgehen ist problematisch, weil Erträge mit einem Teuerungsfaktor erhöht, die Kosten aber nominal (ohne Teuerung) eingesetzt werden.
Dadurch entsteht ein künstlich höherer Cashflow, was den DCF-Wert verzerrt.
Welche 2 Konzepte sind für die Bestimmung des Diskontsatzes verbreitet?
Capital Asset Pricing Model (CAPM)
Marktbasierter Vergleich mit ähnlichen Transaktionen oder Bewertungen
Erklären Sie den Unterschied zwischen dem nominalen und dem realen Zinssatz.
Bei welcher Bewertungsmethode kommen diese zur Anwendung?
Der nominale Zinssatz enthält die erwartete Teuerung, der reale Zinssatz ist inflationsbereinigt (ohne Teuerung).
Beide kommen in der DCF-Methode zur Anwendung:
– Nominalzins bei indexierten Cashflows
– Realzins bei nicht indexierten (konstanten) Cashflows
a) Was ist ein Realzinssatz?
b) Wie wird er festgelegt?
a) Was ist ein Realzinssatz?
Der Realzinssatz ist ein inflationsbereinigter Zinssatz, also ohne Berücksichtigung der Teuerung. Er zeigt die reine reale Rendite.
b) Wie wird er festgelegt?
Er wird durch Abziehen der erwarteten Teuerung vom Nominalzinssatz ermittelt oder direkt auf Basis von realen Vergleichstransaktionen geschätzt.
Erklären Sie den Unterschied zwischen „Diskontierung real %“ und „Diskontierung nominal %“. Welchem Faktor wird dabei Rechnung getragen?
„Diskontierung real %“ bedeutet:
→ Diskontsatz ohne Teuerung, Cashflows ebenfalls ohne Teuerung (reale Werte)
„Diskontierung nominal %“ bedeutet:
→ Diskontsatz mit Teuerung, Cashflows ebenfalls mit Teuerung (indexierte Werte)
➡️ Der Faktor, dem dabei Rechnung getragen wird, ist die Teuerung (Inflation).
Sie bewerten dasselbe Objekt mittels realer Diskontierung und nominaler Diskontierung. Welcher Ansatz führt zu einem höheren DCF-Wert?
Beide führen zum gleichen Wert, wenn korrekt angewendet – d. h. wenn Zinssatz und Cashflows konsistent sind (real zu real oder nominal zu nominal).
Ein falsches Matching führt jedoch zu Über- oder Unterbewertung.
Erklären Sie den Begriff Exitwert
Der Exitwert (auch Terminal Value oder Restwert) ist der kapitalisierte Wert der Erträge nach dem Betrachtungszeitraum.
Er wird in der DCF-Methode meist als ewige Rente berechnet und auf heute abgezinst.
Nennen Sie den wichtigsten Werttreiber einer DCF?
Der wichtigste Werttreiber ist der Terminal Value, da er oft über 50 % des Gesamtwerts ausmacht.
Weitere Treiber: Mietentwicklung, Leerstand, Investitionen, Diskontsatz.
Wann ist eine Sanierung ertragsneutral, wann ertragswirksam?
Ertragsneutral: Die Sanierung dient nur dem Werterhalt – der Ertrag bleibt gleich.
Ertragswirksam: Die Sanierung führt zu höheren Mieten oder geringeren Kosten.
Was bedeutet WACC?
WACC = Weighted Average Cost of Capital
→ Das ist der gewichtete durchschnittliche Kapitalkostensatz aus Eigen- und Fremdkapital.
Er drückt aus, zu welchen Kosten ein Unternehmen Kapital beschaffen kann.
Wofür kann der WACC in der Immobilienbewertung eingesetzt werden?
Als Diskontierungssatz in der DCF-Methode, insbesondere bei Unternehmensimmobilien oder portfoliobezogenen Bewertungen.
a) Erklären Sie den Unterschied zwischen CAPEX (Capital Expenditures) und OPEX (Operational Expenditures). Nennen Sie je ein Beispiel.
b) Welches der beiden kann auf Mieter überwälzt werden?
CAPEX = langfristige Investitionen, die den Wert der Immobilie erhöhen oder erhalten
Beispiel: Fassadensanierung, LifteinbauOPEX = laufende Betriebskosten zur Nutzung der Immobilie
Beispiel: Hauswartung, Strom für Allgemeinflächen
Nur OPEX können in der Regel auf Mieter überwälzt werden (gemäss Mietvertrag via NK-Abrechnung).
CAPEX nicht – sie sind Sache des Eigentümers. (wertvermehrende Investitionen können aber sehr wohl überwälzt werden!)
