Immobilienbewertung

European Valuation Standard (EVS)

Verweis auf IVS und wird i 33 Ländern angewendet (32 Länder EU und in der USA). Dies sind EU-Richtlinien und Wertdefinitionen. Es wird verwiesen auf unterschiedliche Handhabungen und Definitionen nach Rechnungslegung, Methodenbeschrieb nach Länder

Swiss Valution Standard (SVS)

Dies ist ein Gemeinschaftswerk von RICS, BEK-SVIT, SIV und HEV. Dies enthält nur Definitionen und ist die wichtigste Regel für die Bewertungsstandards in der Schweiz

Das Schweizerische Schätzerhandbuch 

Dies ist ein Handbuch und alle gängigen Bewertungsmethoden werden beschrieben.

Die Immobilienbewertung von Francesco Canonica

Dies ist ein Handbuch und beinhaltet die Anforderungen an ein Bewertungsgutachten. Alle gängigen Bewertungsmethoden werden beschrieben. 

Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaft von Kaspar Fierz

Dies ist ein Handbuch und beinhaltet vorwiegend mathematische Herleitungen. Es wird die Substanz-, Barwert- und DCF-Methode genauer beschrieben. 

Der Marktwert ist der geschätze Betrag, welcher für eine Immobilien am Tag der Bewertung zwischen einen verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenen Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäfzsverkehr bezahlt wird. 

Verkehrswert und Marktwert sind Synonyme (auch Fair Value und Market Value genannt)

Dies ist der Preis, welcher unabhängige Marktteilnehmer uner marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf einer Immobilien vereinbaren bzw. bei der Übertragung bezahlen würden. Dabei werden auch mögliche Potenziale, für welche ein Käufer einen Preis bezahlen würde, in der Wertermittlung berücksichtigt. 

Dies ist der Steuerwert oder amtliche Wert wie z.B Eigenmietwert

Der Wert, welcher sich aus der aktuellen und fortführenden Nutzung bemisst. 

Ertrag der Liegenschaft, welche mit Hilfe der Kapitalisierung errechnet werden kann. Diese Kapitalsumme repräsentiert, welche aus der möglichen Erträgen eines Grundstückes verzinst werden kann. 

Als Liebhaberwert bezeichnet man den Antei eines Kaufpreises, der sich nicht mehr verzinsen lässt bzw. der sich alleine aus sogenannten sachlichen Überlegungen heraus nicht herleiten lässt. 

Liebhaberobjekte sind Objekte, welche aufgrund des mangelden Unterhaltes nur Fachleute interessieren oder Objekte die aufgrund ihrer Lage oder Art nur sehr wenige Kaufleuteb interessieren.n 

Dies ist der Gegensatz zum Fortführungswert. Dies ist der Wert (meist einer gewerblich und/oder industriell genutzten) Liegenschaft bei Wegfall der heutigen Nutzung. Der Liquidationswert ist strenggenommen ken Wert sondern ein Preis. 

Der Wert ist subjektiv und der Preis ist effektiv. Dies bedeutet, dass der Wert einer Liegenschaft nicht dem tatsächlich bezahlten Preis entspricht. 

Dies ist eine Mehrfläche eines Grundstückes, welche nicht abgetrennt, überbaut odr anderweiig genutzt werden kann. 

- Der Bewertungszweckmuss genannt werden. 

- der verlangte Wert muss formuliert sein

- Auftragsformulierung muss vorhanden sein

- Der Stichtag muss erwähnt werden

- Vollmachten müssen erteilt werden

- Kosten / Termine und Unterlagen müssen geklärt werden

Dies ist eine Werteinbussung / Wertminderung des Neuwertes der Liegenschaft infolge Alterung, Schäden, demodierung technischen Fortschritte. Es sind Werteinbussungen aufgrund ökonomischen und sozialen Veränderungen.

Dieser Wert ist meistens in Prozent angegeben, welcher die maximale mögliche Nutzung der Bauten (Bruttogeschossfläche) auf einer Parzelle vorgibt. Dies ist im kantonalen oder örtlichen Baureglement festgehalten.

Der Wert ist meistens in Prozent angegeben, welcher die maximale mögliche Nutzung der Parzellfläche für Bauten bezeichnet. Dies ist im kantonalen oder örtlichen Baureglement festgehalten. 

Freiflächen dürfen nicht überbaut werden. Eine Freiflächenziffer ist das Verhältnis zwischen offenen Flächen (unverbaut) und anrechenbarem Landfläche.

Land, welches nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften überbaut werdn darf. 

Heutiger Wert von künftigen periodischen oder einzelnen Einnahmen/Zahlungen.

Grenzlinie, welche die überbaubare Fläche begrenzt innerhalb eines Grundstückes.

Eine Person auch genannt als Baurechtsnehmer darf auf einem Grundstück im Eigentum einer anderen Person, auch genannt als Baurechtsgeber, auf oder untr der Bodenfläche ein Bauwerk errichten oder beibehalten. Wenn nicht anders vereinbart ist, ist das Recht übertragbar und vererblich. Wenn das Baurecht zusätzlich dauernd ist, kann es als selbständiges Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden. 

Wörtlich bedeutet dies "aus der Mode gekommen". Andersgesagt ist dies eine Wereinbussung aufgrund ökonomischen, sozialen und gesellschaftlichen Veränderungen (z.B. Küchen- und Badezimmerausstattung, Grundrisse, neue Nutzungsvorstellungen im Wohn- und Bürobereich etc.)

Ver- und Entsorgung einer Parzelle mit Wasser, Abwasser, Energie und Zugänglichkeit.

Dies ist der Prozentsatz, mit welchem der potenzielle Mietwert oder der erzielte Mietzins kapitalisiert (multipliziert) wird, um den Ertragswert einer Liegenschaft zu erhalten. Grundsätzlich basiert der Kapitalisierungssatz auf dem durchschnittlichen Zinssatz für Hypotheken im 1. Rang mit einem Zuschlag für die Bewirtschaftungskosten der Liegenschaft. Der Zuschlag ist abhängig vom Alter, dem Zustand, dem Risiko, dem Mietmix und der Nutzung der zu schätzenden Liegenschaft. 

Dies ist ein Synonym um Sach- und Substanzwert einer Liegenschaft. Dieser Wert ist notwendig für die Bewertung von überbautem Land. Er setzt sich aus drei Elementen zusammen: 1. relativem Landwert / 2. Bauwert des Gebäudes / 3. Wert der Anschlüsse (z.B. Erschliessung und Umgebung).

Umfassende bzw. generelle nalyse des Quartiers, der Gemeinde bzw. Region, in der die Liegenschaft gelegen ist wie z.B. Vorzüge und Nachteile der Region, Gemeinde-Infrastruktur, Zentralität der Gemeinde, Steuerlast, Verkehrserschliessung

Analyse der Nachbarschaft und der unmittelbaren Umgebung einer Liegenschaft (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Bahnhof, Busstation etc.)

Dies ist ein Sammel- bzw. Oberbegriff für die wertbeeinflussenden Belastungen von Baugrund (Altlasten = Bodenverunreinigung durch ehemalige Deponie) und von Gebäuden, welche eine belastete Bausubstanz (z.B. Asbest) aufweisen. 

Differenz zwischender theoretischen Gesamtlebensdauer und dem wirtschaftlichen Alters eines Gebäudes. 

Dies ist das Recht einer begünstigten Person, in einen Kaufvertrag einzutreten. Das Vorkaufsrecht kann im Grundbuch vorgemerkt werden. Es gibt zwei Arten von Vorkaufsrecht:

unlimitiertes Vorkaufsrecht = Zum gleichen Preis und gleichen Bedingungen wie eine Drittperson (gemäss Kaufvertrag mit der Drittperson)

limitiertes Vorkaufsrecht = zu einem im Voraus bestimmten oder bestimmbaren Preis. 

Der Wert der eines jeden Gutes beisst sich nach dem Nutzen, welchen es in Zukunft erbingen mag. 

nominaler Zinssatz = ohne Teuerungsausgleich

realer Zinssatz = mit Teuerungsausgleich

- Obligationenrecht

- Swiss General Accepted Accounting Principals (SWISS GAAP FER)

- International Accounting Standards (IAS = alte Standards)

- International Fincancial Reporting Standarfs (IFRS = neue Standards)

- International Public Sector Accounting Standards (IPSAS)